【正文】 與此同時(shí)，新政允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。這是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實(shí)際而作出的房產(chǎn) “新政 ”。 項(xiàng)目的劣勢(shì) (Weaknesses) 地處郊區(qū)，商場(chǎng)還未能完善，給居民的購(gòu)物可能帶來(lái)不便。 3．設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特 “在水一方家園 ”的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ”相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以江南的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū)。 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。即使三天陰雨無(wú)電，依然可享受熱水與樓道、社區(qū)布景燈帶來(lái)的舒適。 獨(dú)為小區(qū)開(kāi)發(fā)的藍(lán)天陽(yáng)光太陽(yáng)能采集系統(tǒng)，領(lǐng)先科技。 環(huán) 繞 “在水一方家園 ”四周的百年名校愛(ài)山小學(xué)、湖州中學(xué)、湖州一中、湖州電力學(xué)校、信息工程學(xué)院、湖州藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)校等，豐富的教育資源為業(yè)主子女受教育提供了便利；緊鄰市政府， 14 萬(wàn)平米的市民廣場(chǎng)生態(tài)公園和 8 萬(wàn)平米的湖州歷史名人文化園、劇院、圖書(shū)館、音樂(lè)廳、博物館、少年宮等公共配套更為業(yè)主帶來(lái)了休閑文化娛樂(lè)精神上的享受；東北邊的體育館和網(wǎng)球中心是熱愛(ài)鍛煉的居民周末鍛煉的好去處；香火旺盛的法華寺，晨鐘暮鼓的鐘聲穿過(guò)弁山裊裊傳來(lái)，別是一番人間煙火。 以下是收集的與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：仁皇山年新區(qū) 3 號(hào)地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類(lèi)型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤(pán)價(jià)格 :多層起價(jià) 3330 元 /平方米，均價(jià) 4000 元 /平方米、電梯公寓起價(jià) 3500 元 /平方米 ,均價(jià) 4000 元 /平方米，排屋起價(jià)5400 元 /平方米 基本信息 : 開(kāi)發(fā)商：湖州泰祥 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 專業(yè)好文檔 23 建筑類(lèi)型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面積 :90250 平方米 建筑面積 :209463 平方米 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅、商鋪 銷(xiāo)售狀態(tài)：在售 建筑類(lèi)別：多層 裝修狀況：毛坯 城市 /區(qū)縣：湖州 /鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū) 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 120210 平方米 建 筑面積： 193000 平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20210419 交房時(shí)間： 20211231 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：湖州市體育場(chǎng)路東側(cè)、陵陽(yáng)路以北 建筑類(lèi)型：高層、小高層 戶型面積： 88140 平方米（單身公寓 2547 平方米） 建筑面積： 56947 平方米 *清麗家園 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南側(cè)與嘉欣金世紀(jì)廣場(chǎng)相連 詳細(xì)信息： 建筑類(lèi)型：多層、高層、小高層 戶型面積：?jiǎn)紊砉?54 平方米，多層 90133 平方米 ,小高層、高層 120140 平方米 建筑面積： 15237 平方米（土地建筑面積 117115 平方米 ,其他建筑面積 35259 平方米） 樓盤(pán)價(jià)格：未定 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 專業(yè)好文檔 24 樓盤(pán)位置：仁皇山新區(qū) 建筑類(lèi)型：別墅、多層 建筑面積： 27 萬(wàn)平米 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) (Strengths) 1． 地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “在水一方 ”家園社區(qū)，位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車(chē)程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達(dá)市民廣場(chǎng)僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇 SP 促銷(xiāo)活動(dòng)，希望能通過(guò)有效的方式最快地解決 自家的問(wèn)題，只是一個(gè)明智之舉。但由于外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不斷涌入以及本土開(kāi)發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业?。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來(lái)說(shuō)，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。 而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤(pán)的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58 萬(wàn)㎡，約占 2021 年總需求量的四分之一。 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2021 年的人均建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑專業(yè)好文檔 22 面積約 平方米。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 ： 要求情況 不需要 8 萬(wàn)元 /個(gè) 10 萬(wàn)元 /個(gè) 12 萬(wàn)元 /個(gè) 所選人數(shù) 10 47 15 8 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率%專業(yè)好文檔 21 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，在選擇需要車(chē)位的 %的人中，有 %認(rèn)為 8 萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的， %的人選擇 10 萬(wàn)元 /個(gè)，只有 10%的人選擇 12 萬(wàn)元 /個(gè)車(chē)位的價(jià)格是合理的。 調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)付款方式： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 專業(yè)好文檔 20 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 : 選擇設(shè)施 購(gòu)物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開(kāi) 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房專業(yè)好文檔 18 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2021 年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持 土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。加快推進(jìn)白魚(yú)潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接。實(shí)施 318 國(guó)道外環(huán)線以南區(qū)域 平方公里的建設(shè)開(kāi)發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民 新村建設(shè)，努力推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。基本完成南皋橋集鎮(zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點(diǎn)。仁皇山新區(qū)。全面啟動(dòng)?xùn)|街綜合整治 、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動(dòng)路南延、南街北段拓寬等 “六路改造工程 ”。 09 年湖州將重點(diǎn)抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。這是 1 月 19 日，浙江省十一屆人大二次會(huì)議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個(gè)樓盤(pán)售樓部對(duì)外公開(kāi)和開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況可能得到改善。 2021 年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到湖州房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤(pán)因資金緊張而降價(jià)促銷(xiāo)的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì) 于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “多贏 ”的市場(chǎng)。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。 從以上指標(biāo)來(lái)看，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。從國(guó)際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過(guò)重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。以 2021 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2021 年上半年湖州房?jī)r(jià)相比為例，房?jī)r(jià)收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需專業(yè)好文檔 13 求的可持續(xù)性。一定程度上說(shuō)明上半年湖州房地產(chǎn)投資對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率較高。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對(duì)合理范圍內(nèi)。 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。近幾年來(lái)， 湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，湖州房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 B． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如