【正文】 從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。 對于嚴重的供大于求的問題。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當?shù)目臻g的。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2021 年商品房供應量約為 328 萬㎡。 依據(jù)湖 州市城區(qū)當前人口 108 萬計算： 2021 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ ） 108= 萬平方米。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %； %的人愿意在西郊附近買房；相當多的人更愿意買現(xiàn)房，占 %； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價格，而能夠接受 4000 元 /平方米價格的只有 %；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和25%，選擇復式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對 小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中，人們認為 8 萬元 /個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。而其余選項選擇所占的比例比較接近。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。應該說是比較合理的。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 價 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 20214000 元 /平方米之間的占多數(shù)，20213000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受 20214000 元 /平方米的價格。 ： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選 人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 %。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 18 ： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 17 （現(xiàn)房、期房） （多選） （多選） 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，23 人的占到總調(diào)查對象的 65%。 2021 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障 領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調(diào)整市場供應結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項政策出臺為契機，科學研判市場走勢，及時調(diào)整引導策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，緊緊抓住湖州 “山、水、文、綠、凈 ”的城市特點，著力做好 “顯山露水 ”的文章，高標準完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃 編制，適時啟動建設(shè)。市北分區(qū)。湖東新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)。按照中心城市 “一核五區(qū) ”的新格局，進一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動新區(qū)發(fā)展。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等 “一港兩區(qū) ”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務中心。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 16 剛剛過去的 2021 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴重雨雪冰凍災害和下半年嚴峻復雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快 建設(shè)中深刻變化。 “要認真落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ”。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國、全省存在共性。 2021 年湖州房地產(chǎn)市場的展望。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。事實也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價大幅上漲的情況下，湖州的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2021 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20216 元，按湖城目前 5000 元 /平方米左右的商品房均價來計算，三口之家， 100 平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20 年，在當前利率水平下，月均還款 2500 元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可 觀的收入，實際家庭月供比例可能遠低于以上統(tǒng)計的名義數(shù)據(jù)。目前，國 內(nèi)貸款的一般標準是，首付款不低于總房款的 30%、月供按揭貸款 /月收入不得超過 50%。 月供收入比。按一般經(jīng)驗，房價收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。 房價收入比。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元，房地產(chǎn)投資為 億元，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重指標約為 %，略超這個范圍，基本上接近上半年全國房地 產(chǎn)投資占 %的比重，在長三角 16 個城市中， “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 15 則排名相對靠前。用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。 目前度量泡沫標準不一，國內(nèi)甚至有專家用 30 個指標作為評價根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、房價收入比、月供收入比是普遍運用的三個指標。 根據(jù)經(jīng)濟學的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場的運行。 從 2021 年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。上半年，受全國經(jīng)濟形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。投資資金主要來源仍然為預售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期增長 2 個百分點，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 資金配比合理。截止 6 月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計可售商品住房面積為 萬平方米，套數(shù)為 5600 套，同比分別增長 5%和 %，中心城區(qū)商品住房供應量充足。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，低于全國 %的漲幅，比一季度下降了 個百分點，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “洗牌 ”， 在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場情況 A． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 2021 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本 市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面。在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、“爛尾樓 ”等風險出現(xiàn)的可能性加大。 2021 年房地產(chǎn)市場展望 2021 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。 2021 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。首先，貨幣緊縮導致房地產(chǎn)市場供給下降。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠 為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自 2021 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著過快 下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %