【正文】 ....................................................................................... 36 營業(yè)推廣 ........................................................................................................ 36 銷售期營銷計劃 ....................................................................................................... 37 銷售準備期 ()： .......................................................................... 37 引導試銷期（ ）： ...................................................................... 37 公開銷售期（ ）： ................................................................... 37 銷售沖 刺期 ()： .......................................................................... 37 營銷方案媒體的選擇與分析 ..................................................................................... 38 平面媒體 ........................................................................................................ 38 電視媒體 ....................................................................................................... 38 戶外媒體 ....................................................................................................... 38 其它媒體 ....................................................................................................... 38 銷售價 格的市場定位（采用市場法） ....................................................................... 38 7 項目總投資估算 ................................................................................................................ 39 估算依據(jù)和原則 ....................................................................................................... 39 總投資 估算 .............................................................................................................. 40 總投資資金來源 ....................................................................................................... 41 8 項目財務評價 .................................................................................................................... 41 財務效益 .................................................................................................................. 41 贏利能力分析 .......................................................................................................... 41 全部資金評價指標 .......................................................................................... 42 不確定性分析 .......................................................................................................... 42 盈虧平衡分析 ................................................................................................ 42 敏感性分析 .................................................................................................... 43 經(jīng)濟效益測估綜合 ................................................................................................... 43 9 項目綜合評價及結論 ......................................................................................................... 44 致謝 ..................................................................................................................................... 45 參考文獻 .............................................................................................................................. 46 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 5 1 項目 總論 建設項目總論 項目名稱： “在水一方家園 ” 項目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表 2 主要經(jīng)濟指標 總占地面積 公頃 容積率 建筑密度 % 凈用地面積 公頃 綠地率 綠化率 60% 總建筑面積 : 平方米 (其中 :住宅建筑面積 : 平方米 。 建設單位概況 建設單位：浙江東方達多置業(yè)有限公司 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 6 浙江東方達多置業(yè)有限公司系浙江達多集團投資組建浙江達多集團位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級集團公司，湖州市重點骨干企業(yè)， 2021 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強 ,納稅前五十強 .浙江達多耐火材料集團有限公司是集團的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達多塑料制品有限公司 ,湖州達多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團公司自 1980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎，涉足房 地產(chǎn)行業(yè)等領域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團。 可行性研究結論及建議 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。預計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在 %的水平。 ? 價格回穩(wěn)。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結構矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結構劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、 政府職能等關鍵領域的改革不到位）； 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 下調(diào)基準利率預測，下調(diào)人民幣匯率預測。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這 種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計第四季度這幾項指標仍將繼續(xù)下跌。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。美國大型金融機構也往往發(fā)展為跨國公司。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “洗牌 ”， 在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場情況 A． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 2021 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本 市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面。投資資金主要來源仍然為預售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期增長 2 個百分點，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 根據(jù)經(jīng)濟學的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。 房價收入比。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2021 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20216 元，按湖城目前 5000 元 /平方米左右的商品房均價來計算，三口之家， 100 平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20 年，在當前利率水平下，月均還款 2500 元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可 觀的收入，實際家庭月供比例可能遠低于以上統(tǒng)計的名義數(shù)據(jù)。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國、全省存在共性。按照中心城市 “一核五區(qū) ”的新格局，進一步加快基礎設施建設，推動新區(qū)發(fā)展。同時，緊緊抓住湖州 “山、水、文、綠、凈 ”的城市特點，著力做好 “顯山露水 ”的文章，高標準完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃 編制，適時啟動建設。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 18 ： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復式結構 躍層結構 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %