【正文】 ，連續(xù)兩個(gè)月下降。 美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2021 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒(méi)，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。 影響 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 ，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年 4 月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。 2 月 4 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用 住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門(mén)成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 例如，湖州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31日期間，購(gòu)買(mǎi)商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 陽(yáng)市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購(gòu)買(mǎi)商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門(mén)、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措 施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 8 月份，廣州房屋銷(xiāo)售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià) 下降的區(qū)域。 C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受?chē)?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。 土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這 種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。 B、房屋新開(kāi)工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。其次是需求的下降。首先是銀行貸款的減少。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。到 2021 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2021 年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。為此，我們對(duì) 2021 年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。 ? 下調(diào) 2021 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 影響， 2021 年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。 總之，我們必須 加大貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長(zhǎng)方式，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的良方。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 政府刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的成效關(guān)鍵在于帶動(dòng)民間需求。三是房地產(chǎn)部門(mén)的衰退成為 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。一是 “去存貨化 ”成為 2021 年 10 月份以來(lái)中國(guó)工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿Α? 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、 政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。 2021 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %； “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 2021 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 ? 價(jià)格回穩(wěn)。 ? 增長(zhǎng)較快。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn) 定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在 %的水平。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此 ，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷(xiāo)售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷(xiāo)手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷(xiāo)售的策劃，并根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷(xiāo)售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。 繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一萬(wàn)平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高綠化地率給你帶來(lái)全心的景觀感受。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開(kāi)啟社區(qū)純住宅時(shí)代。 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級(jí)集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)， 2021 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入前五十強(qiáng) ,納稅前五十強(qiáng) .浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司 ,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團(tuán)公司自 1980 年創(chuàng)建以來(lái)，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房 地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。社區(qū)辦公活動(dòng)用房建筑面積 :94 平方米 ) 項(xiàng)目概況 “在水一方 ”項(xiàng)目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約 6 萬(wàn)平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽(yáng)能智能生態(tài)社區(qū)。商業(yè)用房建筑面積 : 平方米 。多層建筑面積 : 平方米 。 .................................................................. 15 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析） ................................................................. 16 供給狀況 ....................................................................................................... 24 SWOT 分析 ............................................................................................................. 26 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) (Strengths) .................................................................................... 26 項(xiàng)目的劣勢(shì) (Weaknesses) ................................................................................. 27 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) (Opportunities) ....................................................................... 27 項(xiàng)目面臨的威脅 (Threats) ................................................................................ 27 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 ....................................................................................................... 28 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 .................................................................................................................... 28 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 ................................................................................................ 28 項(xiàng)目建設(shè)自然條件 ................................................................................................... 28 市政配套條件 .......................................................................................................... 29 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ............................................................................................................. 29 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) ......................................................................................... 29 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 總平面設(shè)計(jì) .............................................................................................................. 29 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................................................................................ 30 5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 ................................................................................................................ 33 6 項(xiàng)目的銷(xiāo)售方案策劃 ......................................................................................................... 33 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略 (Place) ..................................................................................... 33 總體廣告策略： ............................................................................................. 34 分期廣告策略： .................................................................