【正文】 方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。為 與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內(nèi)設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大 小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 20 頁 共 37 頁 墅）等。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 ⑤ 在設計規(guī)劃上，建立 “ 城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團 —— 院落 —— 家庭 “ (如上圖所示 )的尺度序列， 綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經(jīng)濟要求，合理布局， 站在城市的高度看社區(qū)建設， 為居民 創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境 。 ③總 體上來說， 上東庭院 的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。 ,各項基礎設施和市政設施都快更上。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區(qū) ，這決定了主體目標對象為 榆次區(qū) 周邊地區(qū)的中高層消費群。 第五章 項目定位 面 對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 18 頁 共 37 頁 設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 純正板式小高層出不窮 ； ② 設計師巧妙運用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的觀景效果，融密居家、開闊視野于一體。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于 榆次 區(qū) 住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭 點、賣點。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 17 頁 共 37 頁 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 （ 5）其它因素分析： 對于榆次的房地產(chǎn)市場，由于城市規(guī)模的限制，房屋價格成為購房的決定性因素，小區(qū)的建設也是一個重要因素，而在一些大城市購房要考慮的交通、購物、教育等因素對于消費者的影響只是存在于個體。 2） 、當前開發(fā)項目的熱銷，導致市場后入者的消費群體減少； 3） 、由于榆次地理環(huán)境的特殊性，使得一部分晉中市的消費者更趨于在省會太原市購買房屋； 4） 、本地高學歷、高收入者的相對缺乏，不能形成持續(xù)不斷的購買源。小戶型的消費群體主要是 ： 1）地市以下經(jīng)商、打工人群； 2）城市中的有較高學歷的年青人； 3）一些投資人群。 （ 2）價格分析： 1） 、一般性六層以下住宅開發(fā)項目，均價在 1500 元 /平米以下； 2） 、高檔小 區(qū)六層一下住宅平均售價 20xx 元 /平米左右； 3） 、層住宅均價在 2500 元 /平米左右； 4） 、商鋪均價在 4000 元 /平米和 5000 元 /平米兩個主力價位波動； 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 16 頁 共 37 頁 （ 3）戶型面積分析： 主力戶型面積在 90 平米左右，大戶型一般集中于 120 平米、 150 平米，戶型以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主。 由于當前銷售狀況不是很好，所以我們能夠看出娛樂項目的銷售在榆次還是有很大難度的。 城市花園 10棟六層住宅， 9棟洋房， 8棟臨街旺鋪（共計 20萬平米） 1680 1900 2層5400， 3 層2800 公攤10% 元 /月/平米 3月 27日正式銷售，洋房90% 恒基地產(chǎn) 1100 1300 未定 元 /月/平米 住宅100% 錦繡新城 五棟 12 層小高層住宅， 1880 2180 / — 元 /月 /平米 一期 80%二期未開盤 2） 、商鋪項目匯總分析： 物業(yè)名稱 總面積（平米） 起價（元） 最高價（元） 均價（元） 銷售率 陽光城市廣場 20xx0 8000 120xx 10000 60% 富邦商用樓 38 4000 7000 5000 90% 恒基地產(chǎn) 20xx 4000 5000 4300 100% 新世界國際購物廣場 24000 10000 24000 11000 92％ 3） 、辦公項目匯總分析： 物業(yè)名稱 總面積（平米） 起價（元） 均價（元） 銷售率 陽光 （ ２ ） 、辦公 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 12 頁 共 37 頁 1）、榆社化工廠：一棟七層辦公樓 2）、氣象局：辦公樓 3）、畜產(chǎn)品檢驗中心：辦公樓 4）、通信綜合樓（五層）：順城街 5）、榆次婦幼保健院：五層辦公 樓 6）、國土資源局：四層辦公樓 7）、迎賓路：田森超市對面１２層（閑置） 8）、榆次第一人民醫(yī)院辦公樓 9）、晉中職業(yè)技術學院教學樓附屬工程 10）、郭家堡休干所老干部辦公樓：三層 （ 3） 、商品房： 1）、榆次鴻遠住宅建設有限公司，已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在建設房管局的住宅 2）、晉華小區(qū)（晉華小學旁邊）６層磚混樓，均價 1580 元／平米，已經(jīng)售完 3）、八一飯店附近，太鐵一處宿舍樓（住宅合作社開發(fā)項目），商鋪三層（ 250－ 400 平米）１－２層均價 4300 元／平米，三層均價 2200 元／平米；住宅四棟６層，均價 1350 元／平米院內(nèi)停車，（ 80－ 131 平米） 4）、迎賓小區(qū)：（榆太路與迎賓西路交匯處）６層磚混結構，均價 1150 元／平米， 80－ 120 平米 5）、順城街路口：三寶小區(qū)，一棟６層樓，因債權債務停滯 未開發(fā)土地：（ 15 塊） (1)、 迎賓路 61 號： 20xx 平米空地 (2)、 榆次太行小學西側(cè)： 4000— 5000 平米空地 (3)、 迎賓路東頭南側(cè)： 800 平米空地 (4)、 榆次精神病院對面： 40000 多平米空地 (5)、 貓耳嶺： 30 萬 — 40 萬平米空地 (6)、 橋東街： 30000 平米拆遷（年前動工，現(xiàn)已停工，白先生負責） (7)、 國稅對面： 3000 多平米正在拆遷 (8)、 道北街榮發(fā)集團對面： 8000 多平米空地 (9)、 運輸處醫(yī)院： 3000— 4000 平米空地，御景對面 (10)、 校園小區(qū)：榆次城建開發(fā)總公司： 20xx 平米空地 (11)、 榮軍休養(yǎng)院：正拆 3000 平米左右，空地 800 平米左右 (12)、 窯新街：五交化宿舍 3000－ 4000 平米空地 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 13 頁 共 37 頁 (13)、 榆次經(jīng)緯廠附近，福晉紡織機械公司對面：大片空地 (14)、 郭家堡幼兒園對面： 3000 平米空地（村民集資房） (15)、 郭家堡衛(wèi)生院對面： 1500 平米空地 在建在售項目：（９項） （ 1） 、榆次新興時代廣場：框剪結構， 97 米，地下二層，地上 30 層，共計 平米 1) （ ２ ） 、匯隆商城： 0354— 3982566 （ 3） 、瀟河灣：東方地產(chǎn)，現(xiàn)在開發(fā) 10000 平米左右，錦綸路南口東側(cè)0354— 2068888,2069999 （ 4） 、陽光城市廣場：榆次區(qū)順城街６號（ 901 公交購物中心南站下，晉中第一人民醫(yī)院正對面） 0354— 2085266， 2085299 （ 5） 、晉中華融房產(chǎn)建筑公司： 華苑小區(qū)銷售５號樓，之前的已經(jīng)售完，均價 1500 元／平米，中國工商銀行提供十年五成貸款或者三次付款（訂合同付 60％，封頂 20％，交付使用 20％） （ 6） 、金輝花園：開發(fā)商：晉中通宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，均價 2180 元／平米， 20xx 年 10 月交房，三種戶型： 平米（四室兩廳一衛(wèi)）， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)）， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)），校園路， 0354－3111188， 3111288 （ 7） 、眾邦新城：住宅均價 2180 元／平米，商鋪 3780 元／平米，兩種戶型： 平米（三室兩廳兩衛(wèi) ）， 平米（兩室兩廳一衛(wèi)）， 0354－3112121， 3112255，校園路 （ 8） 、柳北小區(qū)： 20xx 年 12 月已交房，柳北巷 一期：均價 1188 元／平米， 77－ 128 平米，已售完 二期：期限價格未定， 77－ 90 平米，一次付款 折，分期付款先付 70％，地下室 500 元／平米 開發(fā)商：榆次金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 9） 、天河娛樂城：晉中市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司，門面房自己經(jīng)營，歌廳，迪吧（ 4300－ 20xx 平米）起價 2900 元，均價 3350 元，一次付款或分五年付清 。 27）、郭家堡休干所老干部住宅樓：四棟６層住宅。 25）、國土資源局：住宅樓： 110 平米，別墅（三層） 240－ 360 平米。 23）、電視臺住宅樓（通宇建筑） ：已經(jīng)蓋到二層。 21）、民政局老年公寓：一棟６層住宅，一棟七層。 19）、鑫發(fā)小區(qū)：８棟６層已售完。 17）、東升經(jīng)濟適用房：晉中市供銷合作社一棟六層住宅，已經(jīng)封頂，另多一個五層單元。 15）、榆次婦幼保健院：一棟六層住宅已完工。 13）、菜園街：榆次物資中心住宅，兩棟六層已經(jīng)完工。 11）、南關新村小區(qū)：小西關鐵路以東，南內(nèi)環(huán)以南，玉苑路以西， 275 畝，建筑面積 21 萬平米， 20xx 余戶， 48 棟建筑加外圍商鋪。 9）、東大街：房管局住宅，在建。 “ 五大中心 ” 戰(zhàn)略的實施，正在推動榆次這個新興的工業(yè)城市不斷向前發(fā)展！ （ 三 ） 項目匯總 此次調(diào)研共涉及項目及土地 70 項，其中： 非可行性項目匯總：（ 46 項） （ 1） 、 經(jīng)濟適用房： 1）、煤炭管理局：三棟，兩棟五層，一棟四層，已完工。榆次物流中心建設以專業(yè)市場、商貿(mào)中心、產(chǎn)品集散地、要素市場 “ 四個載體 ” 為突破，全區(qū)專業(yè)市場達到 20 家，田森超市、西湖井舊城改造商業(yè)一條街、窯上裝飾城、電子商務中心，競相爭妍，效益明顯。 榆次，以 “ 晉商故里 ” 著稱?？偼顿Y達 2 億多元， 11 所學校新建、改建、擴建。莊子鄉(xiāng)羊駝示范基地，填補了我國養(yǎng)殖羊駝的空白。全區(qū)形成烏金山鎮(zhèn)罕山等 5 個雙萬畝紅棗生態(tài)園。全區(qū)棗樹面積 21 萬畝，產(chǎn)量 1400 多萬公斤，產(chǎn)值 5600 萬元。已列入全國 55 家無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地縣，我國南方淡季市場的茄果類蔬菜生產(chǎn)基地。全區(qū)蔬菜面積突破 30 萬畝，形成了 10 個萬畝基地，兩個 5 萬畝基地。全區(qū)旅游形成了文化景觀與自然景觀互補、觀光度假與休閑避暑 結合、旅游開發(fā)與環(huán)境保護并重的生態(tài)旅游新格局。烏金山國家級森林公園，林海茫茫，崇山峻嶺，云山霧海，國