【正文】 地下水。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng) 進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 (2)．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新 技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用?？杀苊馑ζ胶庹{(diào) 18 節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱 力 表計量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 五 、環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 三、場地自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。 項目配套設(shè)施建議 因小區(qū)規(guī)模較大，建議配備完善的配套設(shè)施，并與中央景觀融合，以減少其對小區(qū)整體布局的影響和面積的占用；在小高層的地下設(shè)計大型地下 車庫，多層設(shè)計半地下車庫，既可滿足有車一族的購房需求，又可增加銷售收入。 二、建筑方案設(shè)計 戶型設(shè)計建議 戶型的優(yōu)劣將直接影響客戶的購買決定，在戶型設(shè)計上，要講究簡潔、實用、功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必須遵循以下原則： a、 戶型 要求實用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，又不顯局促，充分合理的利用空間； b、 功能配置合理完善，包括帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽臺、書房、兒童房、衣帽間等空間配置需要與戶型面積和目標(biāo)客戶的需要相結(jié)合； c、戶型設(shè)計更貼近人性化，充分考慮細(xì)節(jié)，如半開放式的廚房設(shè)計以及管線安裝、通風(fēng)排氣條件，在中小戶型中采用自用間隔的設(shè)計，體現(xiàn)個性品味； d、 可考慮落地弧形窗和外飄 的 低窗臺設(shè)計，即增強(qiáng)了使用空間又開闊了視野，充分體現(xiàn)人性化設(shè)計； e、 起居室應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，廳中合理設(shè)計，有足夠 擺放家具 16 和裝飾的穩(wěn)定空間； f、 主臥室設(shè)計有好的朝向和景觀，大戶型的主臥室應(yīng)帶有衛(wèi)生間，如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，應(yīng)放在主臥室的附近。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑 布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 15 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位 的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。向 南陽 市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 三 ．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得， 土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。世家內(nèi)超市、停車場、車庫、會所等一應(yīng)俱全。 3. 周邊環(huán)境條件 小 區(qū)擬建于 北距 ****游覽區(qū) 480 米，特別是 ****大橋建成后，和市體育中心、 ****廣場直接相連，而 ****森林公園又為其天然的 “ 氧吧 ” ，形成絕佳的居住 “ 外環(huán)境 ” 。該街區(qū)各項目 的 配套設(shè)施正在不斷完善。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排 水。其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息 14 資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 選址位置二： 擬建于 位于 ****路與 ****路交叉口東 200 米，北距 ****游覽區(qū) 480 米 選址位置三： 擬建于 **路與 **路交 叉口。我們選定 二 個位置 選址位置一： 擬建于 ****廣場西南。 擁有便利的交通條件。 適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 13 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3086 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 建設(shè)條件與項目選址 一、項目選址 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。兒童活動場地以塑料欄桿為主。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水 邊，既綠化又方便使用。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂、視頻點播等。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 3) 配套設(shè)備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉 毛。 ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房鋁合金扣板吊頂。廚房高級瓷磚到頂。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 ****項目主要居住對象為周邊高校院所的知識分子，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 5047 萬元）， ****項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 11 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 。 八、 ****小區(qū)預(yù)期價格 本項目預(yù)計 2021 年開工， 2021 年開始預(yù)銷售，開盤價格估計為 2100 元 /平方米， 2021年預(yù)計銷售價格為 2200 元 /平方米， 2021 年預(yù)計銷售價格為 2300 元 /平方米， 2021 年尾盤期預(yù)計銷售價格為 2200 元 /平方米。 ②根據(jù)市場調(diào)查情況分析，該項目的目標(biāo)客戶為 : a、年齡在 2530 歲之間 的工作基本穩(wěn)定，有成家打算或已經(jīng)組建家庭，尚未有正式住房的，家庭收入在 2021 元左右，能夠承擔(dān)起 800 元 /月左右的供樓款，購房意向主要為二居室； b、 30～ 45 歲之間的三口之家，現(xiàn)有住房面積較小 的 需更換大一點住房或因工作、生意等需要就近居住人群，家庭收入在 3000 元左右，能夠承擔(dān)起 1500 元 /月左右的供樓款，購房意向主要為三居室； c、 45～ 55 歲之間有一大部分人為子女置房安家或有三代同堂的用房需求； d、部分經(jīng)濟(jì)條件較好，有投資理財意向的目標(biāo)客戶。 10 通過我們?nèi)粘９ぷ髦信c接觸 到的來訪、來電客戶交談中獲知，大部分客戶對本項目的開發(fā)表示關(guān)注 ，由于對住房需求量較大，且有部分客戶將房屋作為投資項目，故仍有一定的購買潛力。 項目客戶分析與定位 ①目標(biāo)客戶定位：獻(xiàn)給那些懂得享受生活的人。 ，同樣也受銀行 利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價格的上漲速度，緩慢的價格上漲也會使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。所以 08年市場的需求增長速度 要慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件更加苛刻。 五 ．競爭力分析 從去年開始到現(xiàn)在，我市已開工銷售和將要立項、開工的房產(chǎn)項目的確增加了很多， 2021年投放量將會更大，市場上有 8— 12個項目在同時銷售，總投放量 預(yù)計 將超過 70萬平方米，這就造成了市場供應(yīng)充足 、消費(fèi)需求不足、 影響價格攀升同時，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房價拐點說法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。 （ 5） 、 競爭激烈， 對于南陽這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響南陽本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價格之間的關(guān)系。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā) 8 項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)， 帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 南陽 市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 南陽 市商品房價格 將 出現(xiàn)上漲趨勢。 三 ．價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查， 今年 南陽 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2021年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 南陽 市房價繼續(xù)走高。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%， 經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 07年銷售額只占到投資額的 %， 08 年 預(yù)計將 上升到 60%，在 2021年，全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 二 ．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前 南陽 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021年上半年 南陽 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 宛城 區(qū)住宅價格指數(shù) ： 季度 宛城 區(qū)指數(shù) 2021第 一 季度 2021第 二 季度 2021第 三 季度 2021第 四 季度 2021第 一 季度 2021年第一 季度 ****路沿線樓盤銷售均價在 2200 元 /平方米左右，且銷售情況良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者， 而且 北距 ****游覽區(qū) 480 米，特別是 ****大橋建成后，和市體育中心、 ****廣場直接相連，而 ****森林公園又為其天然的 “ 氧吧 ” ，形成絕佳的居住 “ 外環(huán)境 ” 。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的 宛城 區(qū)房地