【正文】 合計第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期1現(xiàn)金流入267382005333493349銷售收入2673820053334933492現(xiàn)金流出4509104621178972011933開發(fā)建設投資45091046211789695719301930營業(yè)稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量14164509104621178918310119765639385114164累計凈現(xiàn)金流量67204509149712676084493527915653046720全部投資財務內(nèi)部收益率66%全部投資財務凈現(xiàn)值5164全部投資投資回收期（五）全部投資財務現(xiàn)金流量表（六）自有資金財務現(xiàn)金流量表序號項目合計第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期1現(xiàn)金流入4000327382005333493349銷售收入267382005333493349借款10000400060002現(xiàn)金流出4509104621178972011933開發(fā)建設投資45091046211789695719301930經(jīng)營稅金及附加所得稅借款本金償還200020002000借款利息償還351751751561563凈現(xiàn)金流量4509104626789385214164累計凈現(xiàn)金流量4509149712176025502840029816資本金財務內(nèi)部收益率137%資本金財務凈現(xiàn)值23957 （七）資金來源與運用表序號項目合計第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期1資金來源60001500013000327382005333493349銷售收入267382005333493349資本金300006000150009000長期借款10000400060002資金運用45091046211824開發(fā)建設投資45091046211789695719301930經(jīng)營稅金及附加所得稅借款本金償還200020002000借款利息償還351751751561563盈余資金399011491453811764累計盈余資金39901149160297205457263990160——附加三嚴三實文檔——中國電子科技集團領導分赴聯(lián)系點指導基層“三嚴三實”第三次專題學習研討11月12日，河北石家莊通信事業(yè)部，江蘇無錫中科芯（58所），中國電科黨組書記、董事長熊群力，黨組副書記、總經(jīng)理樊友山于同日分赴聯(lián)系點單位，參加指導“三嚴三實”第三次專題學習研討。第一版，北京；中國水利水電出版社，2000年；[6]于力君 談房地產(chǎn)投資項目的可行性研究第一版，北京；中國大地出版社，1993年：[4]王貴嶺 房地產(chǎn)經(jīng)濟畢業(yè)之際，祝愿所有的老師工作順利！祝愿同學們前程似錦！參考文獻[1]俞明軒 房地產(chǎn)投資分析感謝他們四年來的辛勤栽培。不積跬步何以至千里，本設計能夠順利的完成，也歸功于各位任課老師的認真負責，使我能夠很好的掌握和運用專業(yè)知識，并在設計中得以體現(xiàn)。同時，感謝本小組同學的幫助與鼓勵。她勤奮嚴謹?shù)闹螌W作風、精辟獨到的思考方式、淡定從容的人生態(tài)度給了我巨大的啟迪和幫助。同時，報告建議開發(fā)企業(yè)通過提高容積率、控制建安成本、加快銷售進度以及爭取稅費優(yōu)惠等途徑提高本項目的財務可行性。經(jīng)測算。利用區(qū)位交通優(yōu)勢和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)。（三）本項目住宅樓將以出售為主，每平方米售價在6300～6600元之間。本項目所在的區(qū)域?qū)儆谖浜顓^(qū)內(nèi)雙楠成都市核心地段，綠化良好，中高檔住宅相對集中，居住氣氛濃厚。在綜合考察分析了成都市住宅樓市場的供應與需求，結(jié)合本項目所在地地理位置的特點，做出了上述的定位建議。在目前的投資條件下，是可行的。（三）本項目抗售價變動風險的能力較高。 財務評價結(jié)論與建議 財務評價結(jié)論 結(jié)合以上財務分析和風險分析，得出本項目投資財務評價結(jié)論如下（一）本項目投資利潤率較高，％。（二）建安成本變動臨界點分析 當本項目未來的建安成本↑，項目投資收益率等于基準收益率，達 到臨界點，項目投資利潤率為0，不適合投資。 盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡分析，測算產(chǎn)品售價及建安成本這兩個不確定性因素發(fā)生變動時，項目達到基準收益率即利潤為零時的臨界值。 建安成本敏感性分析表57主要經(jīng)濟指標建安成本（↓10%）建安成本（↓5%）建安成本（基本方案）建安成本（↑5%）建安成本（↑10%）項目總投資（萬元）營業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）投資利潤率（%）分析： 建安成本也是敏感性因素。 銷售收入敏感性分析表56主要經(jīng)濟指標銷售收入（↓10%）銷售收入（↓5%）銷售收入（基本方案）銷售收入（↑5%）銷售收入（↑10%）項目總投資（萬元）營業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）投資利潤率（%）分析： 銷售價格是重要敏感性因素。(詳見附表中的資金來源與運用表)。其中，自有資金30000萬元，％；銀行借款10000萬元，％；以等額還本金方式償還，其它資金來源于預銷售收入。(詳見附表中的全部投資財務現(xiàn)金流量表、自有資金財務現(xiàn)金流量表)。 靜態(tài)盈利能力分析，%。，均折算為銷售收入。 銷售收入測算基礎 根據(jù)成都房地產(chǎn)市場狀況及本項目自身情況，本項目根據(jù)市場的價格定價依據(jù)，采取穩(wěn)定價格銷售策略，銷售定價如下表53：產(chǎn)品類型樓數(shù)樓層銷售量銷售均價住宅61～20F6500 項目財務評價 投資成本與收入測算 經(jīng)測算，其中建安工程費與土地費用為主要成本，％％。（十二）不可預見費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中不可預見的各項費用。主要包括：借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他則務費用。根據(jù)當?shù)厥袌鲣N售速度較緩慢的情況，該費用按銷售收入的3％計提。（十）銷售費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用．以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。（九）管理費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。（八）開發(fā)間接費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。（七）其他工程費用：主要包括：臨時用地、臨建費、施工圖預算或標底編制、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。按實際發(fā)生額計算。（五）公共配套設施：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施(公建)的建設費。（四）基礎設施費：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。（三）前期費用：主要包括：前期規(guī)劃設計、可行性研究費、水文地質(zhì)勘查費、紅線外道路費、紅線外供水費、紅線外供電費、土地平整費等。（二）建安工程費：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備費用和安裝工程費用等。主要包括：土地出讓金、動拆費、契稅及相關手續(xù)費。其中，第3期開始預告、積蓄客戶，第4期丌盤，第8期結(jié)束銷售，具體銷售計劃如下表52：第2期345678銷售進度預告開盤銷售 開發(fā)成本測算基礎 本項目開發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的12大項劃分及計算方式嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，并參考成都當?shù)仨椖块_發(fā)稅費及建筑工程造價標準(詳見附表中的本項目開發(fā)成本與費用表)。（五）國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》. 基礎數(shù)據(jù)預測 開發(fā)周期擬定 本項目開發(fā)周期擬定為2年，每年分成4期，共計8個開發(fā)期。（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 財務分析依據(jù)（一）本項目財務分析運算嚴格按照建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。（五）％（一年至三年），并考慮利率浮動及其它費用，取7％為本項目的年貸款利率。（三）項目開發(fā)周期與財務報表按季度編制，即每年分成4期計算。（二）項目風險分析即不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。 銷售周期故本報告認為本項目的全部銷售周期應該不低于一年半。而市場上這種專門的可租賃的住宅還是空白，大多數(shù)年輕人住的都是合租房，甚至是地下室，環(huán)境較為復雜，租金也很貴。但同時，降低面積不能降低品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)的綠化，濃厚的居住氣氛，帶給年輕夫妻以“幸福之家”。4 推廣建議 推廣優(yōu)勢（一）小戶型 大品質(zhì)本項目定位為“小戶型”住宅樓，既有作為普通“工薪族”的自用客，也有作為個人的小投資客，更有一定的適量的租客。（一）收益還原方法： （土地還原率為8%）（二）市場比較法： 由于本項目樓層跨度較大，故先選取下面四個可比項目5F價格來計算推導 本項目5F價格。本項目住宅樓將來的市場租金按照市場比較法來確定，選取的比照對象為目前成都市場上類似的住宅樓表32物業(yè)名稱新巢小天竺蜀軍苑龍泉花園商鼎國際歐成租金（元/M2/月）403545364030 用以上的可比案例作為參考，對本項目在地段、景觀、品質(zhì)等多個方面的要素進行系數(shù)評定(條件好則評定分數(shù)大于1，條件差則評定分數(shù)小于l，如本項目相比小天竺地段條件稍差，但景觀較好，,詳細的計算過程在此省略)，然后加權平均所有的可比價格，再考慮市場在一兩年之內(nèi)的價格走勢，最終確定本項目在將來銷售期內(nèi)的租金約為40元／平方米／月。一般把通過市場比較法求得的價格稱為比準價格。以下為我設計的客戶分布情況：本項目客戶構(gòu)成表31：客戶種類分布比例自用客70～80%其中出售：70%左右租賃：30%左右投資客20～30%其中本地：80%左右外地：20%左右 租金和售價建議 市場租金確定市場比較法是目前最為通行而且有效的房地產(chǎn)估價方法，通常市場比較法又稱為市場法、市價比較法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。T威脅 由于國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房價被控制，使得