【正文】 決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解 困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 3 月 3 日，財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 一 系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 14 2021 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應量。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 % “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 13 和 %。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場 衰退所帶來的風險。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少 %。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。 2021 年房地產(chǎn)市場運行特點 (以下是我摘錄的有關信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增 速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達到一個頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 12 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。 2021 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步 入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為 2021 年中國經(jīng)濟的顯著特征。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。存款基準利率下調(diào)至 %，貸款基準利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。投資名義 增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國 PPI 將負增長 %左右。 三、 對 2021 年主要指標的預測： 下調(diào) 2021 年 CPI、 PPI 增長預測。 ? 提升經(jīng)濟體的效率、釋放經(jīng)濟活力我們有很多事情要做。 ? 力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。 ? 房價調(diào)整或會加劇。二是出口負增長可能是 2021 年最為確定性的事件。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 11 年經(jīng)濟運行預測： ? 三大沖擊 ——中國經(jīng)濟面臨的風險。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 ? 民生改善。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI 當月漲幅達到 %。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長 9%。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 10 國內(nèi)方面 年經(jīng)濟情況回顧 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結構調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨 后時間世界經(jīng)濟復蘇將是一個漸進的過程。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項目的基礎資料 項目有關的技術規(guī)范、標準、定額等指標 項目有關經(jīng)濟評價基本參數(shù)和指標 2 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結束。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 9 本項目另一關鍵的部分是建設投資。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加 快的話，項目的投資將更加有保障，財務收益狀況也將會明顯好于評估的結果，反之亦然。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮湖州市的經(jīng)濟，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。 建設項目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設，美化湖州市容，為湖州市的城市建設更上一個新臺階做扎實的支持工作。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風情水 岸，與龍溪港壯闊水面，一起構造庭院四維空間。 浙江東方達多置業(yè)有限公司還承建了東方達多龍庭，該項目是湖州首個中國人居環(huán)境金牌建設試點項目 ——東方達多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點結合高層圍合而成，得天獨厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風景線。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車程，港灣式公交站臺距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達市民廣場僅需三分鐘，步行五 分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中，小區(qū)集 6 幢多層、 17 幢排屋、 6 幢小高層錯落有致，日照間距合理優(yōu)化， 470 戶居民分享各自私密陽光。其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 。聯(lián)排建筑面積 : 平方米 。高層建筑 面積 : 平方米 。 internal rate of return 目錄 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 4 中文摘要 ............................................................................................................................ 1 Abstract............................................................................................................................... 2 1 項目總論 ......................................................................................................................... 7 建設項目總論 ...................................................................................................... 7 項目名稱： ................................................................................................ 7 項目坐落位置： ........................................................................................ 7 主要經(jīng)濟指標 ............................................................................................ 7 項目概況 .................................................................................................... 7 建設單位概況 ............................................................................................ 8 建設項目的必要性 .............................................................................................. 8 可行性研究結論及建議 ...................................................................................... 8 可行性研究的編制依據(jù) ...................................................................................... 9 2 市場分析 ...................................................................................................................... 9 宏觀經(jīng)濟形勢分析 .............................................................................................. 9 國際方面 .................................................................................................... 9 國內(nèi)方面 .................................................................................................. 10 房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................ 12 2021 年房地產(chǎn)市場運行特點 (以下是我摘錄的有關信息 )： ............. 12 影響 2021 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ................................ 15 2021 年房地產(chǎn)市場展望 ....................................................................... 16 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................ 17 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場情況 .....