【正文】 2 總建筑面積 281925M2 3 建筑密度 % 4 容積率 5 總停車位 1385 輛 地面停車位 57 輛 地下停車位 1328 輛 地下停車庫面積 39840M2 6 綠地率 % 第 17 頁 （ 8）資質(zhì)等級：一 級 （ 9）企業(yè)概況： 陜西 天翼 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司成立于 2021 年，注冊資金30000 萬，公司以房地產(chǎn)開發(fā)，建筑施工為主，企業(yè)組織機構(gòu)健全，管理制度完善，以人為本，誠信經(jīng)營，現(xiàn)有職工 200 多人，其中中級以上職稱的有 90 多人，大專以上學(xué)歷的有 110 多人，公司有大中型機械設(shè)備 67 臺，設(shè)備價值近上億元，每年可完成房地產(chǎn)開發(fā)及建安工程 1020萬平方米。 第 16 頁 4 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計 項 目 總體概況 項目 綜述 本項目“ 幸福佳苑 ”的 規(guī)劃用地位于西安南三環(huán)路以北，總體規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地和公共綠地。假日花城 5300 B 崇立苑 4200 C 世家星城 93 號樓 — 易山閣 4200 D 世家第五季 4300 E 長豐園 價格定位 以市場競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，采用隨行就市定價法， 就是指房地產(chǎn)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。 “幸福佳苑” 所處位置優(yōu)越，位于 丈八東路南部、南三環(huán)高速公路北部 ， 交通便利；加上江南園林景觀的花木山水， 盡 顯 自然地利 之美。安逸 ： （ 1） 金融、證券、外資企業(yè)人員 （ 2） IT 行業(yè)人員 （ 3） 律師、醫(yī)生、老師等中高 收入行業(yè) （ 4） 私營、國有企業(yè)職員 （ 5） 政府機關(guān)公務(wù)人員 項目的客戶群體具有以下特征： （ 1） 年齡： 25歲至 40歲左右的中青年 （ 2） 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主 ，二口之家為輔 （ 3） 知識結(jié)構(gòu)：多數(shù)為受過高等教育的人群 （ 4） 家庭收入：年收入為 4 萬至 5萬 元的中等收入 的白領(lǐng) 人群 第 14 頁 （ 5） 客戶來源：主要集中在高新區(qū)、長安區(qū)、雁塔區(qū) 產(chǎn)品定位 根據(jù)調(diào)查報告， 本項目定位： ，戶型主打兩室兩廳 ，全部為毛坯房 ；廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成 ； 、醫(yī)療、文化體育、商業(yè)、郵電設(shè)施配套齊全 ； 江南園林 風(fēng)格，建筑與花木山水 相 結(jié)合，將自然景物融于建 筑之中 。 因此，本項目的目標(biāo)客戶群體鎖定在家庭月收入在 4000 元（年收入 45 萬元）左右，年齡結(jié)構(gòu)為 25 歲至 40 歲左右的家庭。其次是 3000 到 5000 元的占到了 21%，也就是說年收入在 4 萬到 5 萬元左右的占多數(shù)，這種收入經(jīng)過一定時間的累積， 再加上住房公積金的補助，就會具有購買中高檔樓 盤的能力。 圖 31 家庭收入分析 從圖上可見，家庭月收入在 1500以下的占到了最多的 35%比例。 房地產(chǎn)項目定位的核心是客戶定位；房地產(chǎn)項目定位的目的是通過準(zhǔn)確的定位形成項目的市場競爭優(yōu)勢。 （ 6） 結(jié)合市場調(diào)查的結(jié)果，從客戶需求角度出發(fā)，住宅戶型主要以兩室兩廳、精裝修為主，注重住宅的采光、朝向和通風(fēng)效果；打造園林景觀，注重周邊環(huán)境的綠化。 （ 4）項目所在區(qū)域的治安管理要嚴(yán)格加強， 建立現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)管理 體系。 （ 2） 通過對該片區(qū)教育文化優(yōu)良氛圍的宣傳，增強對客戶的吸引力，以規(guī)避其它不利的社會環(huán)境因素。 ： 競爭： 臨近地區(qū)的花溪灣等 房地產(chǎn)開發(fā)項目，形成眾多競爭樓盤，對本項目的開發(fā)構(gòu)成了較大的競爭壓力； 其中不乏實力雄厚、知名度高的發(fā)展商 。 治安： 項目緊鄰雙橋頭村，遠(yuǎn)離市區(qū)，人員較雜，存在一定的安全問題。 ： 地段： 項目位于西安市南三環(huán)路以北，居住成熟度較低； 使城區(qū)的目標(biāo)客戶產(chǎn)生一定的心理距離。 生活配套：附近餐飲、購物方便，交通便利； 教育 設(shè)施 ：附近有西安石油大學(xué)南區(qū)， 西安美術(shù)學(xué)院南校區(qū)，西安育中醫(yī)科職業(yè)學(xué)校三所大學(xué)； 光華小學(xué)電子一中、第一中學(xué)等 中學(xué)、 電子城小學(xué) ； 教育氛圍良好； 產(chǎn)品定位 ： 將目標(biāo)客戶鎖定中等收入的白領(lǐng)階層，并為其 量身定做的 60 到130 平方米的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選?？傮w規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃凈用地面積為 ，規(guī)劃人口為 9136 人，適用于居住小區(qū)級的居住區(qū)建設(shè)。 其中有效樣本為 504 份，有效率為 %。按照指定的調(diào)查程序在路人中選取訪問對象，進(jìn)行 簡短的調(diào)查。 第 11 頁 3 房地產(chǎn)項目定位 本次調(diào)查的調(diào)查對象主要為西安市區(qū)居住人口。因此可以看出，分期付款仍為消費者為房地產(chǎn)項目付款的主要方式。 消費者 采用的付款方式 圖 210 付款方式調(diào)查 第 10 頁 在調(diào)查人群中， 32%的受訪者會選擇一次付清款項 ， 35%和 23%的受訪者則會分別選擇分期付款和按揭付款。其次，通過親友獲知房地產(chǎn)項目樓盤信息的人群也占到了 23%的比率。根據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計， 44%的消費者目前并無購房意向，持幣觀望的消費者則占到了 13%的比率，其余的則為計劃在未來一年左右購房的潛在消費者。房價是否會繼續(xù)下降，房地產(chǎn)商是否會采取更多的優(yōu)惠政策來吸引消費者，成為了目前房地產(chǎn)市場消費者主要 關(guān)心的問題。全國各地的房價出現(xiàn)了一定幅度的下降，而小高層、高層的安全隱患也影響了大部分消費者的購房 第 9 頁 計劃。 由此可以看出，消費者 對住房的裝修 標(biāo)準(zhǔn)主要偏好為毛坯房，符合大多數(shù)消費者的習(xí)慣，這樣可根據(jù)自身喜好選擇各式各樣的裝修 。 消費者對裝修標(biāo)準(zhǔn)的需求分析 圖 27 裝修標(biāo)準(zhǔn)需求分析 14%的消費者選擇了購買 精裝修 房， 22%的消費者選擇了只裝修廚衛(wèi)， 16%的消費者選擇了可 以自行選擇裝修的程度 。排在第三位的則是選擇三室兩廳的受訪者，占到了 19%的比率。 消費者對房型結(jié)構(gòu)的需求分析 圖 26 戶型結(jié)構(gòu)的需求分析 第 8 頁 通過調(diào)查得 出 ， 37%的受訪者在購房是會選擇兩室一廳的戶型，占到了最多的比例。其次，物業(yè)管理水平也成為了消費者最關(guān)注的其它因素。而選擇在城西、城東、城中購房的受訪者比率差別不大。 通過的我們的調(diào)查也可以看出， 51%的受訪者如果打算購房的第一區(qū)域都選擇在了南郊，是居家，置業(yè)的首選之地。 市政府的北遷，加上地鐵 2 號線的建造，使得北郊的發(fā)展步伐逐步加大。 南郊則以眾多的高等學(xué)府和科研機構(gòu)為依托，以及南二環(huán)和南三環(huán)的便利交通系統(tǒng)，擁有完善的生活配套設(shè)施和優(yōu)越的生活 環(huán)境。 以城墻環(huán)繞的城內(nèi)區(qū)域，是西安市的核心區(qū)域，以鐘樓為中心向東西南北四個方向呈輻射狀，一方面城內(nèi)在保持和擴大古城風(fēng)貌，另一方面也是人們旅游，購物，休閑，餐飲的最佳選擇。我相信在未來的幾年甚至十幾年內(nèi)會 有大量的各界人士來西安發(fā)展并在西安購置房產(chǎn)。 消費者購房主要目的 圖 23 消費者購房主要目的 購房主要目的用于自住的西安消費者達(dá)到了 81%的比率；其次是購房作為投資目的的受訪者占到了 10%；而購房以出租為目的的受訪者只占到了極少 7%的 第 6 頁 比率，而剩下的 2%受訪者則用于其它的目的。 消費者 居住面積分析 圖 22 消費者居住面積分析 43%的受訪者現(xiàn)在的居住面積低于 50平方米，幾乎占了受訪者數(shù)量的一半，可以看出現(xiàn)在普遍存在住房面積偏小的問題。而其它區(qū)域的分布則較為平均。 消費者居住現(xiàn)狀分析 圖 21 消費者居住現(xiàn)狀分析 在西安市主要的 8 個區(qū)域內(nèi)， 29%的受訪者家住在雁塔區(qū)， 28%的受訪者家住碑林區(qū)。我們西安建筑科技大學(xué)的學(xué)生做了一份房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷，以此來總結(jié)和突出西安市房地產(chǎn)市場的需求狀況和現(xiàn)狀。 西安房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 房地產(chǎn)需求市場的需求與變化，對供應(yīng)市場有著極大的影響。 08年整個房地產(chǎn)市場狀況來看，國家仍將陸續(xù)出臺房地產(chǎn)的利好政策，基于行業(yè)的調(diào)整周期和住房需求的剛性，西安房地產(chǎn)市場會逐步趨穩(wěn)，投資型需求減少、自主性需求增大。由于商品房建設(shè)周期長，其供給調(diào)整缺乏彈性，面對目前市場總體需求下降、交易量萎縮的情況，商品房建設(shè)如不快速調(diào)整，供過于求便會日益嚴(yán)重。即使市場土地價格有所回落，開發(fā)企業(yè)仍不敢貿(mào)然拿地，而是集中精力處理手中已有土地。在經(jīng)歷了 07 年 土地市場價量雙漲的短暫 “ 紅火 ” 之后， 08年西安土地市場形勢可以說隨樓市局面的嚴(yán)峻地價增幅及成交頻率開始放緩。據(jù)初步核算， 08年前九個月全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長 %，高于全省 個百分點、高于全國 個百分點。 第一，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長態(tài)勢。同時，在區(qū)域市場內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊，例如北郊的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東郊的東高新、灞河板塊，南郊的西高新、長安路板塊等。從西安目前的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將面臨兩大問題：一是高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)將提出更大的需求；二是受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和前一時期大量商品房屋空置的影響，資金緊張、銷售困難將繼續(xù)困擾房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)市場的發(fā)展。另一方面，由于汶川大地震的影響，與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢同步，我國房地產(chǎn)市場也從 2021 年的紅火逆轉(zhuǎn)為 2021 年的低迷狀況 。而且在不同時期，不同地區(qū)，對于不同類型的房地產(chǎn)，各種因素引起的房地產(chǎn)市場的變化程度也是不盡相同的。 ： 銷售收入和建設(shè)投資的變化對項目內(nèi)部收益率 影響 的敏感性相同。 可行性研究報告的研究范圍 根據(jù)“ 幸福佳苑”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要包括：西安房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析、項目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、營銷策略分析、項目投資估算與資金籌措與 項目 的 經(jīng)濟(jì)效益評價等?？傮w規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃凈用地面積為 ，規(guī)劃人口為 9136 人，適用于居住小區(qū)級的居住區(qū)建設(shè)。為了加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展，推動西安 市整體的 城市規(guī)劃建設(shè) ， 并且 改善西安市居 民的居住條件 和環(huán)境， 從而對 西安市南郊 三環(huán)片區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)住宅項目的 投資 開發(fā) 建設(shè) 。s customers, products, image and price positioning。an and Xi39。最后對項目的整體開發(fā)做出了投資估算 ，結(jié)合項目規(guī)劃方案和銷售收入實現(xiàn)進(jìn)度進(jìn)行 財務(wù)評價和不確定 性分析來預(yù)測項目的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險程度，最終得出“幸福佳苑”項目可行 及 相關(guān) 建議。 摘要 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策前，綜合論證開發(fā)項目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進(jìn)社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展、從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 本文通過對西安房地產(chǎn)宏觀市場和西安房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷的分析， 對 “幸福佳苑”住宅項目 進(jìn)行 SWOT 分析、并對 該項目 的客戶、產(chǎn)品、形象和價格 進(jìn)行 定位 ；接著通過建設(shè)條件、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、道路交通等方面綜合做出項目規(guī)劃建設(shè)方案，并對項目在銷售階段應(yīng)采取的營銷策略手段進(jìn)行了分析和建議 。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 可行性研究 決策 Abstract The Real estate development project feasibility study is in the investment decisionmaking, prehensive development p