【正文】 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 ： 要求情況 不需要 8 萬元 /個 10 萬元 /個 12 萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的%的人中，有 %認(rèn)為 8 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 10萬元 /個，只有 10%的人選擇 12 萬元 /個車位的價格是合理 的。 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 : 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和%。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 24 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通 %、戶型 %。 ： 面 積 ㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、 35%和 %，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它 22 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2020 元 /月以上，其中30006000 元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 從上述的幾點分析可以看出， 2020年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是 2020 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合 理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。加快推進(jìn)白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接。實施 318 國道外環(huán)線以南區(qū)域 ，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建 設(shè)，努力推動?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。基本完成南皋橋集鎮(zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點。仁皇山新區(qū)。全面啟動?xùn)|街綜合整治、人民 路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等 “ 六路改造工程 ” 。 09 年湖州將重點抓好 “ 一港兩區(qū)六路 ” 。這 是 1月 19 日，浙江省十一屆人大二次會議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 2020年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。對購房者來說，要清醒認(rèn)識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場 參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實。 從以上指標(biāo)來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負(fù)擔(dān)就會過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。以2020 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2020 年上半年湖州房價相比為例，房價收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻(xiàn)率較高。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)， 6%至 10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。 16 房地產(chǎn)投資占 GDP的比重。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說是投機(jī)需求。近幾年來，湖州市 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 B． 2020 年湖州房地產(chǎn)市場分析 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2020 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機(jī)帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。同時，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價格同比分別增加 %和 %，略低于全國 70個大中城市房屋銷售價 %的增幅，保持了房價平穩(wěn)增長。 價升量降明顯。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計 元，同比增長 %。同時，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93萬平方米，比去年同期增長 %,土地市場保持平穩(wěn)增長。 15 市場供應(yīng)充足。 投資趨向理性。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。需求方短 期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 在這種情形之下，中央并未放松對房地 產(chǎn)市場的調(diào)控。其次，利率提高以及 2020 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。 從緊的貨幣政策的作用在 2020 年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求 降低，市場交易量下降。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2020 年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險。美國商品零售額在 7月份下降 %后， 8月份再次下降 %。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。 2020 年 3月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。如《上海市 2020 年住房建設(shè)計劃》中， 規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2020 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬 ~180萬平方米， 2020 年計劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200萬平方米；珠海市政府出臺《 2020~2020年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體 規(guī)劃方案》，決定在未來 3年，推出 1899套廉租住房，新建 5072 套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源16377 套也將在 10月 15 日前完成選房。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契 稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2020 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家 庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部 分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的 25％左右，在有些城市超過 50％。深圳房屋銷售價格同比增速從 6月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8月份，同比增速下降 %。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。到第 二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %；7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少 %。 2020年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。 10 2020 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點 (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2020年第四季度達(dá)到一個頂峰，2020 年較 2020 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2020年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。 2020 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 2020年中國經(jīng)濟(jì)的顯著特征。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至%，出口增速下調(diào)至 %。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2020年我國 PPI 將負(fù)增長 %左右。 三、 對 2020 年