【文章內(nèi)容簡介】 望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，房價面臨進一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房 逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 2020 年湖州房地產(chǎn)市場情況 A． 2020 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 2020 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面。 投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，低于全國 %的漲幅，比一季度下降了 ，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基本保持一致 ，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 15 市場供應(yīng)充足。截止 6月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計可售商品住房面積為 萬平方米，套數(shù)為 5600套，同比分別增長 5%和 %，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。同時，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93萬平方米，比去年同期增長 %,土地市場保持平穩(wěn)增長。 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計 元，同比增長 %。投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期增長 2 個百分點，房 地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 價升量降明顯。上半年，受全國經(jīng)濟形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118萬平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。同時，主要受建筑材料和人工費用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價格同比分別增加 %和 %，略低于全國 70個大中城市房屋銷售價 %的增幅，保持了房價平穩(wěn)增長。 從 2020 年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場也加重了觀望 的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。 B． 2020 年湖州房地產(chǎn)市場分析 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2020 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場的運行。近幾年來，湖州市 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說是投機需求。 目前度量泡沫標準不一，國內(nèi)甚至有專家用 30 個指標作為評價根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占 GDP比重、房價收入比、月供收入比是普遍運用的三個指標。 16 房地產(chǎn)投資占 GDP的比重。用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期 過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。一般認為，處于加快城市化進程中的城市和地區(qū)， 6%至 10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元，房地產(chǎn)投資為 億元，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重指標約為 %，略超這個范圍，基本上接近上半年全國房地產(chǎn)投資占 %的比重，在長三角 16 個城市中，則排名相對靠前。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻率較高。 房價收入比。是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。按一般經(jīng)驗， 房價收入比在 3至 6倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入 6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。以2020 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2020 年上半年湖州房價相比為例，房價收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。 月供收入比。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國內(nèi)貸款的一般標準是，首付款不低于總房款的 30%、月供按揭貸款 /月收入不得超過 50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔(dān)就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。統(tǒng)計數(shù)字顯 示， 2020年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20206元，按湖城目前 5000元 /平方米左右的商品房均價來計算，三口之家， 100平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20年，在當前利率水平下，月均還款 2500元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可觀的收入，實際家庭月供比例可能遠低于以上統(tǒng)計的名義數(shù)據(jù)。 從以上指標來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。事實也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房 價大幅上漲的情況下，湖州的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 當然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場 參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。 17 2020 年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 2020年全市經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國、全省存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 “ 要認真落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ” 。這 是 1月 19 日，浙江省十一屆人大二次會議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。剛剛過去的 2020 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 09 年湖州將重點抓好 “ 一港兩區(qū)六路 ” 。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等 “ 一港兩區(qū) ” 建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動?xùn)|街綜合整治、人民 路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等 “ 六路改造工程 ” 。按照中心城市 “ 一核五區(qū) ” 的新格局，進一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點。湖東新區(qū)。實施 318 國道外環(huán)線以南區(qū)域 ，全力推進苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建 設(shè)，努力推動?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時，緊緊抓住湖州 “ 山、水、文、綠、凈 ” 的城市特點，著力做好 “ 顯山露水 ” 的文章，高標準完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時啟動建設(shè)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項政策出臺為契機，科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合 理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。 18 2020 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出， 2020年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是 2020 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） 戶型的選擇 （多選） （多選） 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 19 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多， 23 人的占到總調(diào)查對象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 ： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 20 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2020 元 /月以上，其中30006000 元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人 數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率%920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率% 21 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強的吸引力。 ： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 %。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它 22 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 價 位 23