【導(dǎo)讀】本次畢業(yè)設(shè)計是針對在水一方家園項目編制可行性研究報告。報告的編制是從項。售計劃的策劃，進(jìn)行項目的財務(wù)評價工作。衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結(jié)論是：本報告的項目定位是可行的，項

　　

【正文】 的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，23 人的占到總調(diào)查對象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 18 ： 時間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 19 月的占到被調(diào)查對象的六成。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。 ： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選 人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 %。 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 20 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 價 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 20214000 元 /平方米之間的占多數(shù)，20213000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受 20214000 元 /平方米的價格。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它所選人數(shù)33%25%23%13%6%23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 21 以上的消費(fèi)者不多。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。 : 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。而其余選項選擇所占的比例比較接近。 ： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 22 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 ： 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 23 要求情況 不需要 8 萬元 /個 10 萬元 /個 12 萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認(rèn)為 8 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 10 萬元 /個，只有 10%的人選擇 12 萬元 /個車位的價格是合理的。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候?yàn)槲覀兲岢鰻I銷的方案提供參考。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %； %的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 %； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價格，而能夠接受 4000 元 /平方米價格的只有 %；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對 小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬元 /個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 24 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2021 年的人均建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。 依據(jù)湖 州市城區(qū)當(dāng)前人口 108 萬計算： 2021 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ ） 108= 萬平方米。 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58 萬㎡，約占 2021 年總需求量的四分之一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2021 年商品房供應(yīng)量約為 328 萬㎡。同時考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。但由于外來房 地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 對于嚴(yán)重的供大于求的問題。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時，開發(fā)商選擇 SP 促銷活動，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個明智之舉。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 以下是收集的與本項目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資 料 : *城市之心 基本信息： 開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū) 3 號地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤價格 :多層起價 3330 元 /平方米，均價 4000 元 /平方米、電梯公寓起價 3500 元 /平方米 ,均價 4000 元 /平方米，排屋起價5400 元 /平方米 基本信息 : “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 25 開發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面積 :90250 平方米 建筑面積 :209463 平方米 際 物業(yè)類型：普通住宅、商鋪 銷售