【正文】 目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷(xiāo)。 根據(jù)樓盤(pán)不同的類(lèi) 型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類(lèi)型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周?chē)鷫ι系男麄鲝V告，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況；（ 5）信函廣告。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專(zhuān)業(yè)書(shū)籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（ 2）視聽(tīng)廣告。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類(lèi)型：（ 1）印刷廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)略主要可以分為廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議： 樓盤(pán)展示 印發(fā)宣傳品 發(fā)送售樓書(shū) 現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵 樓盤(pán)推出慶典儀式 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 41 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略 (Promotion) 房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房 地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。 40 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和 消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用 inter 網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。所謂房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。直接推銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷(xiāo)的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的%~%），但推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷(xiāo)售渠道的致命缺陷。 ? 銷(xiāo)售沖刺期： ? 根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。 39 分期廣告策略： ? 引導(dǎo)試銷(xiāo)期：廣告原則是 給信息 ? 通過(guò)做“在水一方家園”的形 象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤(pán)的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤(pán)的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷(xiāo)售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤(pán)的態(tài)度與看法 。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專(zhuān)業(yè)理念。 總體廣告策略： 對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位， 使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。 36 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 總占地面積 公 頃 凈用地面積 公 頃 總建筑面積 平方米 其 中 住宅建筑面積 平方米 高層建筑面積 平方米 多層建筑面積 平方米 聯(lián)排建筑面積 平方米 沿街商鋪建筑面積 平方米 管理用房 平方米 37 建筑基底面積 平方米 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 總戶數(shù) 戶 550 總居住人口 人 1760 地上機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)位 輛 71 地上機(jī)動(dòng)車(chē)泊位 輛 56 地下機(jī)動(dòng)車(chē)泊位 輛 87 地下室建筑面積 平方米 5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。 35 樓為多層住宅，其中 7， 8， 10樓為框架結(jié)構(gòu)，其余為磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn) 澆鋼筋混凝土板。 小區(qū)在主入口 1,7樓設(shè)商業(yè)，物業(yè)用房，在 10， 8樓設(shè)半地下車(chē)庫(kù)。其中主干道以北區(qū)域由 6幢高層住宅（ 11+1 F）組成高層區(qū)，建筑總面積 （含閣樓面積）；東 南部臨德清路由 10 幢多層住宅（ 5F）組成多層區(qū)，建筑面積 平方米；西南部臨河田小幢雙拼，聯(lián)體住宅（ 3F）組成低層區(qū)建筑，建筑面積 平方米。 真正貫徹“尊敬自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 33 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 遵循“綠色生態(tài)家園”的社區(qū)定位，充分利用基地周邊水體環(huán)境，營(yíng)造臨河居住區(qū)景觀特色。年平均風(fēng)速～ 米 /秒 c．日照：年日照時(shí)數(shù) 1613～ 2430 小時(shí) d．濕度：年平均相對(duì)濕度在 80%以上 e．霜期：無(wú)霜期 224～ 246 天 f．氣壓：年平均水氣壓 g．降水：年降水量 761～ 1780 毫米 h．降雪：年最大積雪深度 31cm 市政配套條件 項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)用地位于湖州市仁皇山新區(qū)，占地面積為 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 “在水一方家園”擁有 5 個(gè)區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是湖州市第一個(gè)經(jīng)政府批準(zhǔn)的生態(tài)小區(qū)；是湖州市第一個(gè)太陽(yáng)能與建筑一體化的示范小區(qū)；是第一個(gè)用太陽(yáng)能發(fā)電使用公用樓道燈的小區(qū)；是湖州市第一個(gè)采用太陽(yáng)能氣源熱泵中央熱水系統(tǒng)為業(yè)主 24 小時(shí)“家庭用水酒店化”集中提供生活熱水的小區(qū)；整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)、熱水 32 系統(tǒng)、主墻體控溫細(xì)致周到，全方位太陽(yáng)能采集為業(yè)主帶來(lái)了現(xiàn)代化的舒適生活享受。 項(xiàng)目面臨的威脅 (Threats) ? 全球經(jīng)濟(jì)的影響： 2020 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)造成很的威脅，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，新政允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。這是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實(shí)際而作出的房產(chǎn)“新政”。 項(xiàng)目的劣勢(shì) (Weaknesses) 地處郊區(qū)，商場(chǎng)還未能完善，給居民的購(gòu)物可能帶來(lái)不便。 3．設(shè)計(jì)規(guī)劃獨(dú)特 “在水一方家園”的設(shè)計(jì)規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以“建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈”相和諧的設(shè)計(jì)理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以江南的傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū)。 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過(guò)排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無(wú)極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。即使三天陰雨無(wú)電，依然可享受熱水與樓道、社區(qū)布景燈帶來(lái)的舒適。 獨(dú)為小區(qū)開(kāi)發(fā)的藍(lán)天陽(yáng)光太陽(yáng)能采集系統(tǒng)，領(lǐng)先科技。 環(huán)繞“在水一方家園”四周的百年名校愛(ài)山小學(xué)、湖州中學(xué)、湖州一中、湖州電力學(xué)校、信息工程學(xué)院、湖州藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)校等，豐富的教育資源為業(yè)主子女受教育提供了便利；緊鄰市政府， 14 萬(wàn)平米的市民廣場(chǎng)生態(tài)公園和 8萬(wàn)平米的湖州歷史名人文化園、劇院、圖書(shū)館、音樂(lè)廳、博物館、少年宮等公共配套更為業(yè)主帶來(lái)了休閑文化娛樂(lè)精神上的享受；東北 30 邊的體育館和網(wǎng)球中心是熱愛(ài)鍛煉的居民周末鍛煉的好去處；香火旺盛的法華寺，晨鐘暮鼓的鐘聲穿過(guò)弁山裊裊傳來(lái)，別是一番人間煙火。 以下是收集的與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：仁皇山年新區(qū) 3號(hào)地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類(lèi)型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 28 戶型面積 :40260平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤(pán)價(jià)格 :多層起價(jià) 3330元 /平方米，均價(jià) 4000元 /平方米、電梯公寓起價(jià) 3500 元 /平方米 ,均價(jià)4000 元 /平方米，排屋起價(jià) 5400元 /平方米 基本信息 : 開(kāi)發(fā)商：湖 州泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 建筑類(lèi)型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面積 :90250平方米 建筑面積 :209463平方米 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅、商鋪 銷(xiāo)售狀態(tài)：在售 建筑類(lèi)別：多層 裝修狀況：毛坯 城市 /區(qū)縣：湖州 /鳳凰開(kāi)發(fā)區(qū) 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 120200 平方米 建筑面積： 193000 平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20200419 交房時(shí)間： 20201231 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：湖州市體育場(chǎng)路東側(cè)、陵陽(yáng)路以北 建筑類(lèi)型：高層、小高層 戶型面積： 88140平方米（單身公寓 2547平方米） 建筑面積： 56947平 方米 *清麗家園 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南 29 側(cè)與嘉欣金世紀(jì)廣場(chǎng)相連 詳細(xì)信息： 建筑類(lèi)型：多層、高層、小高層 戶型面積：?jiǎn)紊砉?54 平方米，多層 90133平方米 ,小高層、高層 120140 平方米 建筑面積： 15237平方米（土地建筑面積 117115平方米 ,其他建筑面積 35259 平方米） 樓盤(pán)價(jià)格：未定 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州美欣達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：仁皇山新區(qū) 建筑類(lèi)型：別墅、多層 建筑面積： 27 萬(wàn)平 米 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) (Strengths) 1．地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “在水一方”家園社區(qū)，位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山，南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15分鐘車(chē)程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達(dá)市民廣場(chǎng)僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇 SP 促銷(xiāo)活動(dòng)，希望能通過(guò)有效的方式最快 地解決自家的問(wèn)題，只是一個(gè)明智之舉。但由于外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不斷涌入以及本土開(kāi)發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业?。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來(lái)說(shuō)，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。 而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤(pán)的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58萬(wàn) ㎡ ，約占 2020年總需求量的四分之 一。 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2020 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40平方米， 2020年的人均建筑面積為 ，以此推算， 2020年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。