【正文】 受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線(xiàn)城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重 了觀(guān)望的氣氛，但由于湖州購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀(guān)望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。 B． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀(guān)調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2021 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷(xiāo)售回落，特別是前期漲幅過(guò)高、泡沫成分較大的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。近幾年來(lái)， 湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，湖州房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋?zhuān)禺a(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。 目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有專(zhuān)家用 30 個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)根據(jù)，從目前研究來(lái)看，房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、房?jī)r(jià)收入比、月供收入比是普遍運(yùn)用的三個(gè)指標(biāo)。 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重。用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房 價(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，并形成未來(lái)的空置。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對(duì)合理范圍內(nèi)。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元，房地產(chǎn)投資為 億元，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重指標(biāo)約為 %，略超這個(gè)范圍，基本上接近上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資占 %的比重，在長(zhǎng)三角 16 個(gè)城市中，則排名相對(duì)靠前。一定程度上說(shuō)明上半年湖州房地產(chǎn)投資對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率較高。 房?jī)r(jià)收入比。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需專(zhuān)業(yè)好文檔 13 求的可持續(xù)性。按一般 經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房?jī)r(jià)若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱(chēng)之為泡沫區(qū)。以 2021 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2021 年上半年湖州房?jī)r(jià)相比為例，房?jī)r(jià)收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。 月供收入比。家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國(guó)內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的 30%、月供按揭貸款 /月收入不得超過(guò) 50%。從國(guó)際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過(guò)重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。統(tǒng)計(jì) 數(shù)字顯示， 2021 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20216 元，按湖城目前 5000 元 /平方米左右的商品房均價(jià)來(lái)計(jì)算，三口之家， 100 平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20 年，在當(dāng)前利率水平下，月均還款 2500 元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可觀(guān)的收入，實(shí)際家庭月供比例可能遠(yuǎn)低于以上統(tǒng)計(jì)的名義數(shù)據(jù)。 從以上指標(biāo)來(lái)看，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波 等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，湖州的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀(guān)望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場(chǎng)參與的主體，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、政府都要有所作為。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到湖州房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤(pán)因資金緊張而降價(jià)促銷(xiāo)的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì) 于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “多贏(yíng) ”的市場(chǎng)。 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。 2021 年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢(shì)上，湖州市與全國(guó)、全省保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國(guó)、全省存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個(gè)樓盤(pán)售樓部對(duì)外公開(kāi)和開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況可能得到改善。 “要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵(lì)普通自住住房和改善型住房消費(fèi)，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ”。這是 1 月 19 日，浙江省十一屆人大二次會(huì)議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話(huà)。剛剛過(guò)去的 2021 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來(lái)，面對(duì)年初嚴(yán)重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀(guān)形勢(shì)的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)好文檔 14 化生態(tài)型濱湖大城市為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 09 年湖州將重點(diǎn)抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。加快龍溪港東岸、愛(ài)山廣場(chǎng)（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等 “一港兩區(qū) ”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動(dòng)?xùn)|街綜合整治 、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動(dòng)路南延、南街北段拓寬等 “六路改造工程 ”。按照中心城市 “一核五區(qū) ”的新格局，進(jìn)一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進(jìn)仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線(xiàn)的重要節(jié)點(diǎn)。湖東新區(qū)。實(shí)施 318 國(guó)道外環(huán)線(xiàn)以南區(qū)域 平方公里的建設(shè)開(kāi)發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民 新村建設(shè)，努力推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進(jìn)白魚(yú)潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時(shí)，緊緊抓住湖州 “山、水、文、綠、凈 ”的城市特點(diǎn)，著力做好 “顯山露水 ”的文章，高標(biāo)準(zhǔn)完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。加快水景觀(guān)建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀(guān)資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項(xiàng)政策出臺(tái)為契機(jī)，科學(xué)研判市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場(chǎng)秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持 土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。 2021 年的湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂(yōu)，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀(guān)念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2021 年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共 15 個(gè)） 專(zhuān)業(yè)好文檔 15 （現(xiàn)房、期房） （多選） （多選） 最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問(wèn)卷中我們收到 80 份有效的問(wèn)卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百 分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，23 人的占到總調(diào)查對(duì)象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 ： 時(shí)間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上專(zhuān)業(yè)好文檔 16 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在 13 年內(nèi)會(huì)買(mǎi)房，在 5 年內(nèi) 買(mǎi)房的人達(dá)到 94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。 ： 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率%專(zhuān)業(yè)好文檔 17 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。 ： 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 %。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房專(zhuān)業(yè)好文檔 18 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 價(jià) 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在 20214000 元 /平方米之間的占多數(shù)，20213000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò)五成的人可以接受 20214000 元 /平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 ： 15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它所選人數(shù)33%25%23%13%6%23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上專(zhuān)業(yè)好文檔 19 戶(hù)型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三 室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶(hù)型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶(hù)型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開(kāi) 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的