【文章內容簡介】 方式污損本手冊 制規(guī)程》。 附則：未按時完成銷售物料準備的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，策劃經(jīng)理 200 元 /次。 第五章 項目開盤期營銷策劃控制 項目開盤前，營銷策劃中 心應根據(jù)評定的《營銷策劃書》及項目工程進度，組織實施開盤前營銷策劃各項準備工作。 第一條 預測繪數(shù)據(jù)取得 項目開盤前 三個月 ，營銷策劃中心應督促項目開發(fā)中心開始辦理項目預售房源的測繪工作，并于項目開盤 1 個月前，取得測繪單位核定的《房屋預測繪報告》（須經(jīng)財務管理中心、成本控制中心復核）。 附則：未按時取得開盤房源《房屋預測繪報告》的，扣罰項目開發(fā)中心總監(jiān) 50 元 /棟天。 第二條 意向客戶梳理 項目開盤前 二個月 ，營銷策劃中心應在前期意向客戶梳理的基礎上、再次對意向客戶進行集中梳理與回訪，明確了解客戶的意向程度 、意向戶型及意向價格等，并提交意向客戶梳理分析報告，經(jīng)項目分管領導審核后，報公司總經(jīng)理審閱。 對意向客戶按重點關系客戶和普通客戶進行分類。重點關系戶按重要程度（由集團總裁或公司總經(jīng)理）劃分一級、二級、三級；普通客戶按意向程度由高到低劃分為 A類、 B 類、 C類。 附則：未按時完成意向客戶梳理的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，銷售經(jīng)理 300 元 /次。 第三條 內部認購（或 VIP 卡發(fā)放） 項目開盤前 二個月 ，營銷策劃中心應根據(jù)意向客戶梳理情況開始組織項目內部認購（或VIP 卡發(fā)放），明確重點關系客戶與普通客戶數(shù)量與內 部認購優(yōu)惠政策，初步完成內部認購客戶（尤其是重點關系客戶）的房源鎖定。 附則：未按時組織內部認購（或 VIP 卡發(fā)放）的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，銷售經(jīng)理 300 元 /次。 文件名稱：營銷策劃中 心制度匯編 文件編號： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 頁碼： 第 12 頁 共 64 頁 請妥善保管本手冊 嚴禁以劃線、作標記、隨意撕扯等方式污損本手冊 第四條 項目定價建議 在項目開盤前 二個月 ，營銷策劃中心應組織進行關于項目銷售定價的市場調查分析，組織總工室、財務管理中心、成本控制中心等部門編制《項目成本預算分析報告》，為項目銷售定價提供依據(jù)。營銷策劃中心根據(jù)市場調查分析、成本構成以及意向客戶梳理情況，擬定《項目定價建議報告》，具體內容及要求按《銷售價格管理規(guī)程》相關規(guī)定執(zhí)行。 附 則：未按時完成《項目定價建議報告》的，各扣罰相關中心總監(jiān) 100 元 /次，各相關部門經(jīng)理 300 元 /次。 第五條 前期物業(yè)服務公司招投標 項目開盤前 二個月 ，營銷策劃中心協(xié)同行政管理中心共同做好項目前期物業(yè)服務公司的招投標工作，并邀請工程管理中心、項目開發(fā)中心、財務管理中心和公司法律顧問對物管公司的物管方案、《管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》進行評審、報批。 附則：未按時組織前期物業(yè)服務公司招投標工作的，扣罰營銷策劃中心、行政管理中心總監(jiān)各 100 元。 第六條 按揭銀行（含公積金）與按揭政策確定 項目開盤前 二個月 ，營銷策劃中心協(xié)同財務管理中心共同確定按揭銀行單位及數(shù)量（分區(qū)域或標段選擇多家銀行），按揭政策、操作流程等事宜，并制作銀行、公積金借款抵押合同、各類表單（含房地局表單）填寫范本等。 附則：未按時確定按揭銀行、按揭政策的，扣罰營銷策劃中心、財務管理中心總監(jiān)各 100 元。 第七條 協(xié)議合同審定、培訓 項目開盤前 一個月 ，營銷策劃中心應組織行政管理中心、總工室、工程管理中心、財務管理中心、物業(yè)公司、法律顧問等相關部門評審項目銷售協(xié)議、合同（包括但不限于《預售須知》、《預售協(xié)議》、《車位 /庫房購置協(xié)議》、《商品房買賣 合同》、交付標準、合同附圖等），具體遵照《銷售合同評審控制程序》執(zhí)行。 其中，《商品房買賣合同》經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團審批后，營銷策劃中心在 5 個工作日內委托制作或報網(wǎng)上銷售系統(tǒng)備案。同時組織部門全體員工對上述重要銷售 文件名稱：營銷策劃中 心制度匯編 文件編號： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 頁碼： 第 13 頁 共 64 頁 請妥善保管本手冊 嚴禁以劃線、作標記、隨意撕扯等方式污損本手冊 文本資料進行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。 附則：未按時完成協(xié)議合同審定、培訓的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，銷售經(jīng)理 300元 /次。 第八條 銷售資料開盤復評及培訓 項目開盤前 一個月 ，營銷策劃中心應對銷售控制表、戶型圖冊、購房須知、銷售人員手冊、銷 售統(tǒng)一說辭等進行內部評審。其中購房須知、銷售人員手冊、銷售統(tǒng)一說辭等銷售資料，須經(jīng)公司相關部門會簽、分管領導審核，報公司總經(jīng)理審定后實施。 審定后 5 個工作日內，營銷策劃中心應組織部門全體員工對上述重要銷售文本資料進行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。 附則：未按時完成銷售資料開盤復評及培訓的，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，銷售經(jīng)理300 元 /次。 第九條 開盤策劃與組織 項目開盤前 一個月 ，營銷策劃中心組織策劃人員、廣告策劃服務公司擬定《項目開盤方案》，明確開盤場地選擇、開盤流程設置 、選房簽約方式、開盤優(yōu)惠、人員配置、物料配置、應急方案、嘉賓邀請等內容，并組織總工室、工程管理中心、行政管理中心、財務管理中心、物業(yè)公司、廣告策劃服務公司等相關部門和單位進行評審，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批（開盤方案應在開盤前 10 日通過最終審批）。 其間，營銷策劃中心應安排專人需密切關注市場動態(tài)及競爭樓盤價格、房源去化情況，出現(xiàn)重大情況時，應及時向公司領導及集團匯報情況，以便能靈活的調整銷售組織方案。 附則：未按時完成開盤銷策劃與組織的，各扣罰相關中心總監(jiān) 300 元 /次。 第十條 項目公示 文件制作 項目開盤前 15 天，營銷策劃中心應完成銷售展示中心公示文件的準備與制作，需公示的文件包括： （一）五證：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。 （二）協(xié)議、合同范本：《商品房預售協(xié)議》范本、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議范本、《車 文件名稱：營銷策劃中 心制度匯編 文件編號： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 頁碼： 第 14 頁 共 64 頁 請妥善保管本手冊 嚴禁以劃線、作標記、隨意撕扯等方式污損本手冊 位 /庫房購置協(xié)議》范本、《銀行 /公積金按揭合同》范本、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》等。 （三）流程、須知類：《認購流程》、《認購須知》、《銀行按揭須知》等。 附則：未按時完成項目公示文件制作的 ，扣罰營銷策劃中心總監(jiān) 100 元 /次，策劃經(jīng)理 200 元/次。 第六章 營銷策劃實施期的控制 第一條 項目網(wǎng)站開通和維護 規(guī)劃方案批準后一個月內，公司營銷策劃中心應開通項目網(wǎng)站，項目網(wǎng)站的開通和日常維護管理規(guī)定參見《網(wǎng)站開通維護管理規(guī)程》。 第二條 廣告宣傳策劃 公司營銷策劃中心負責根據(jù)工作計劃安排，結合項目開發(fā)實際情況、市場狀況和產(chǎn)品銷售需要編制《年度廣告宣傳計劃》和《月度廣告宣傳計劃》，并按計劃發(fā)布廣告。 具體管理參見《營銷策劃品質控制規(guī)程》。 第三條 專項營銷策劃活動 公司營銷策劃中心根據(jù)《營銷策劃書 》的安排，組織各種專項策劃活動，包括參加房交（展）會、組織產(chǎn)品推介會等，活動方案經(jīng)營銷策劃中心總監(jiān)審核后，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批。 第四條 園區(qū)標識系統(tǒng) 交房前三個月，根據(jù)《項目 VI 管理手冊》，公司營銷策劃中心負責委托廣告方進行園區(qū)標識系統(tǒng)的設計，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團審批后，委托制作和安裝。 第五條 交房文件編制 交房前三個月，公司營銷策劃中心應根據(jù)集團公司及政府相關規(guī)定，編寫項目交房文件（包括《使用說明書》和《質量保證書》）。交房文件應組織公司營銷策劃中心、總工室、工 文件名稱：營銷策劃中 心制度匯編 文件編號： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 頁碼： 第 15 頁 共 64 頁 請妥善保管本手冊 嚴禁以劃線、作標記、隨意撕扯等方式污損本手冊 程管理中心 、成本控制中心、行政管理中心、財務管理中心及物業(yè)公司等部門、單位評審，會簽后經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。 第六條 營銷策劃的總結和調整 公司營銷策劃中心應根據(jù)銷售的不同階段和不同態(tài)勢，對項目開盤期、持續(xù)銷售期、銷售尾盤期的銷售狀態(tài)、市場客戶反應、銷售宣傳推廣等情況進行收集和整理，分析上階段銷售策劃工作中存在的問題，確定改進方案，提出下階段營銷策劃工作思路及具體計劃。 公司營銷策劃中心應在項目開盤銷售一個月以內，組織編制《項目開盤總結》，報公司分管領導、公司總經(jīng)理和集團審閱。 公司應根據(jù)銷 售態(tài)勢、市場營銷環(huán)境的變化，每季度編制《階段性營銷推廣工作計劃》；在項目即將交付時，編制《項目尾盤促銷計劃》?！峨A段性營銷推廣工作計劃》和《項目尾盤促銷計劃》應報公司分管領導、公司總經(jīng)理和集團審閱。 對于分期開發(fā)項目的營銷策劃工作，每期開盤前均應按照新開盤項目的策劃控制流程執(zhí)行，做好分期開盤后工作總結及下階段計劃管理。 第七條 營銷策劃費用管理 公司營銷策劃中心應根據(jù)策劃工作的安排，進行費用預算，編制《年度營銷費用方案》及《季度營銷費用方案》，經(jīng)公司分管領導、公司總經(jīng)理審核后，報集團審批。費用方案也可體現(xiàn) 在其它營銷策劃類文件中，但必須按流程實施報審。 計劃內的營銷策劃費用支付，單筆 5 萬元以下的，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批，單筆 5 萬元以上的，報集團審批。 計劃外的營銷策劃費用支付，單筆 3 萬元以下的，報公司分管領導、公司總經(jīng)理審批，單筆 3 萬元以上的，報集團審批。 第八條 營銷策劃文件管理 公司營銷策劃中心應安排專人對文件資料進行管理，對重要的文件資料進行存檔，包括《營銷策劃書》、《年度營銷推廣方案》、《階段性營銷推廣工作計劃》、《專項營銷策劃活動方案》、《專項策劃活動總結報告》等文件及審批記錄。 公司各類 營銷策劃費用開支均應與各合作方簽訂合同，并保存?zhèn)洳椤? 文件名稱：營銷策劃中 心制度匯編 文件編號： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 頁碼： 第 16 頁 共 64 頁 請妥善保管本手冊 嚴禁以劃線、作標記、隨意撕扯等方式污損本手冊 項目統(tǒng)一對外介紹的文字、數(shù)據(jù)、圖片等如有調整更新，公司應做好舊版回收工作，并及時將最新信息通報公司各中心、部門及相關單位。 公司營銷策劃人員應在項目開工前，物色專業(yè)的攝影師及攝（錄）像單位，對項目推進過程中的重大節(jié)點進行攝影、攝像，并保存相關作品。 項目各類營銷策劃工作成果（包括但不限于報紙、刊物、戶外、網(wǎng)絡、電視、電臺廣告、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料、攝影、攝像等資料）須以實樣或光盤形式保存，其中報刊、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料等不得少 于 5 份。 附：《營銷類供方資源管理》 一、供方考察評價 （一）公司營銷策劃中心對廣告策劃供方、營銷代理供方、標識設計與制作供方、模型設計與制作供方進行統(tǒng)一管理。 （二）公司營銷策劃中心尋找供方時，應通過現(xiàn)場考察的方式對其進行資格評價，形成《供方評價表》，并隨附考察報告及相關證明材料，亦可直接將考察情況填入《供方評價表》。 （三）對廣告策劃、營銷代理供方管理考察評價的要素包括： 合法地位及相應資質（營業(yè)執(zhí)照、資質證書等）； 項目團隊素質（經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員和管理人員等）； 項目團隊能力（推廣能力 、客戶資源等）； 以往業(yè)績、社會信譽及主要優(yōu)勢（關注類似項目的業(yè)務經(jīng)歷）； 公司的管理狀況（規(guī)范性