華庭街項目市調(diào)報告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 車和步行， 20%為機(jī)動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整個交通組織略顯混亂。其周邊圍繞中山影城、麥當(dāng)勞等休閑場所。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。 但其略勢有 場地前交通組織混亂， 規(guī)模小， 攤貨場地?fù)頂D，購物環(huán)境差， 打折促銷活動少。 營業(yè)面積 萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模最大的超市，實行倉儲式經(jīng)營，日用品批量采購，價格與市區(qū)其它超市相比較低。所以，華庭街的地下超市肯定會有十分旺盛的人氣。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。 b、勤儉路專賣店 生活性交通次干道，兩車道，機(jī)非劃線分隔，道路兩側(cè)建筑多為底商上住宅或?qū)懽謽恰? （ 4）便利店 a、陽光購物中心 于 97年開業(yè)，營業(yè)面積 8000 平方米左右，經(jīng)營日用百貨、服飾及家電。攤位面積小，多為 15— 20平方米，其余為 70平方米左右。租金100 元 /月 /平方米左右。 （ 8）風(fēng)味美食店 包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。茶館包括鉆石雨、香菊、藍(lán)沙、上島咖啡、名典、迪歐等，其經(jīng)營檔次不同，但其經(jīng)營都甚佳。 從華庭街地塊周圍區(qū)域看，有眾多的老字號分布；華庭街所在的建國路在歷史上就是嘉興最繁華的商業(yè)中心、文化中心，被稱為 —— “北大街”，雖然現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展逐步西移，但其商業(yè)黃金中心地段的概念仍在嘉興市民和周邊地區(qū)市民心目中保留著重要的地 位。從未來城市發(fā)展看，嘉興城市中心（環(huán)河內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）不會隨著城市發(fā)展而變遷，只會隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大而進(jìn)一步增強(qiáng)。 本項目屬于舊城復(fù)興項目，在嘉興人民的心目中有著重要的影響和地位，華庭街項目的建設(shè)和今后的經(jīng)營發(fā)展會時刻牽動著嘉興人民的心，所以也志在必得。 人流的導(dǎo)入主要通過三條路進(jìn)來，即建國路、勤儉路、環(huán)城北路，建國路是最大人流導(dǎo)入量的道路，主要方向為建國北路由北向南，將嘉興市北部人流輸入建國中路，雖然北部由企業(yè) ()大量管理資料下載 嘉禾北京城項目扼守，但其無論是規(guī)?；蛞?guī)劃都無法同本案匹敵，雖然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。 現(xiàn)在勤儉路、少年路由于沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃管理，而且車輛通行也十分困難，據(jù)調(diào)查分析，勤儉路、少年路一帶的經(jīng)營戶都認(rèn)為現(xiàn)在這兩條街雖然人氣比較旺，但由于缺乏好的規(guī)劃，等華庭街開出后都表示愿意進(jìn)入經(jīng)營；況且，原先少年路上的許多經(jīng)營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。 嘉興市民對地塊的看法 企業(yè) ()大量管理資料下載 根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)對嘉興市區(qū)的實地考察及有目的性深入性的 需求調(diào)研，并結(jié)合調(diào)查的實際數(shù)據(jù)，得出對華庭街地塊的看法，這也是客戶能入市經(jīng)營的一個重要因素。數(shù)據(jù)顯示，每月去建國路 4 次以上的占總樣本量的%，占據(jù)了最高份額，每月去 1— 4 次的占總樣本量的 %，兩者之和為 %。人流即代表了商機(jī)，雖在以娛樂為目的抵達(dá)的人流比例相對小是因為嘉興或本區(qū)域娛樂設(shè)施的提供較為稀缺，意向未被激發(fā)罷了。 可見，建國路除了購物方面的優(yōu)勢外，也存在著其他方面的優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢表現(xiàn)不很明顯，所以建國路的再次復(fù)興，務(wù)必要做到各方面包括環(huán)境、配套服務(wù)等多方面的改進(jìn)和提升，而本項目是嘉興市政府重點支持的建設(shè)項目，對本項目的優(yōu)惠措施和相關(guān)的配套服務(wù)措施相當(dāng)?shù)亩啵@將會帶動整條建國路的興旺。 所以，華庭街會借助建國路原有的特色，設(shè)立更有特色的產(chǎn)品，也將進(jìn)一步繁榮華庭街。不過，最近一段時間寫字樓市場開始活躍，價格也逐步的開始上升。眾安商務(wù)中心作為中高檔純寫字樓的出現(xiàn)，填補(bǔ)嘉興市場的空白，銷售率達(dá) 100%。因少年北路路窄店多，客戶普遍反映車輛通行不便，停車較為困難。 沿少年路商鋪的單個店面，面積約為 40多平方米，單個店面單價已達(dá) 20000 元 /平方米，目前已全部售完，二、三層均價在 2000— 3000 元，都已售完。 b、嘉禾北京城 開發(fā)商：浙江東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計：杭州江南工程設(shè)計院 此項目總地價 億元，土地單價 2125 元 /平方米，樓面地價 1328 元 /平方米。 據(jù)銷售人員介紹：北京城是集商貿(mào)、旅游、休閑、娛樂為一體的步行街。而華庭街在每個店面都考慮了上下水、排污等設(shè)施，經(jīng)營戶入內(nèi)后無需再考慮這些問題。付寬方式是預(yù)定是以總房價的 10%作為訂金，五月份簽定合同，再付 20%的房款，其企業(yè) ()大量管理資料下載 余 70%作為按揭。 （ 3）、經(jīng)營內(nèi)容：超市、服飾、現(xiàn)代家居用品及飾品、文化旅游、銀行、大型中高檔餐飲和美食小吃、兒童娛樂設(shè)施、影城、美容美發(fā)及健身。 （ 2）、嘉禾北京城在原先業(yè)態(tài)未調(diào)整前與華庭街在銷售、招商上都存在著競爭，但后期嘉禾北京城經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整，已不存在著真正意義上的競爭。 c、本項目優(yōu)勢 （ 1）、有深厚的商業(yè)文化底蘊，在市民心目中仍有相當(dāng)重要的地位； （ 2）、位于以文化休閑為主題的子城軸，符合現(xiàn)代商業(yè)向娛樂型、休閑型發(fā)展的趨勢； （ 3）、城市北部復(fù)興或新區(qū)開發(fā)速度加快，本地 人口增加； （ 4）、建國路為二車道的生活性干道，機(jī)非以劃線分隔，易形成商業(yè)環(huán)境； （ 5）、道路通達(dá)程度好，交通便利； （ 6）、本項目建筑環(huán)境與經(jīng)營內(nèi)容方式互相配合，將是與其他商業(yè)設(shè)施競爭的一
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