華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 ，嘉興的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于 沒(méi)有統(tǒng)一有效的管理，開(kāi)設(shè)的情況參差不齊，而華庭街決不會(huì)走專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這條路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街北端的大型觀(guān)景酒店將滿(mǎn)足嘉興市民希望更有經(jīng)營(yíng)特色菜肴出現(xiàn)的需求，使人們就餐有了一個(gè)新的去處，也是最理想的一個(gè)去處，讓市民在就餐的同時(shí)，也能欣賞窗外美麗的古運(yùn)河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。 （ 10）娛樂(lè)類(lèi) 迪廳包括凱旋門(mén)夜總會(huì)、滾石夜總會(huì)、太陽(yáng)吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。 華庭街地塊特征 （ 1）、華庭街地塊位置 華庭街地塊東靠建國(guó)中路、南依勤儉路、北頻環(huán)城北路、西臨少年路。 從整個(gè)嘉興市區(qū)范圍看，本項(xiàng)目地塊位于城市中心區(qū)域，是城市東部、西部、北部人流進(jìn)入市中心的主要入口。 建國(guó)路（原先也為步行街）在 80 年代中旬前一直是嘉興最繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)最主要的去處， 80 年代后期，因城市向西發(fā)展，建國(guó)路繁華程度減弱，建國(guó)路道 路改造破壞了原有步行街的格局。環(huán)城北路同樣為市級(jí)交通主干道，與環(huán)城東路、環(huán)城西路相連，形成市中心內(nèi)環(huán)線(xiàn)。勤儉路為城市中心區(qū)生活性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市。 （ 3）、靠近地塊的市政設(shè)施 建國(guó)路：市二醫(yī)院、中國(guó)銀行嘉興支行、瓶山公園、五芳齋粽子店、貴屬酒樓、名門(mén)大酒店 勤儉路：博物館、市一幼、嘉興衛(wèi)校、銀行 少年路：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、郊區(qū)電影放影公司、房管處 中山路：嘉興三中、戴夢(mèng)得大酒店、市自考辦、省榮譽(yù)軍人康復(fù)醫(yī)院、子城樂(lè)園 禾興路：第一醫(yī)院、工行市分行 這些設(shè)施都會(huì)給入華庭街經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)提供方便，同時(shí)這也是吸引客戶(hù)入市的一個(gè)重要原因，而且今后華庭街內(nèi)也將會(huì)設(shè)立銀行、郵局等設(shè)施。 （ 2）平時(shí)一個(gè)月會(huì)去幾次（建國(guó)路該地塊及附近）？ 在調(diào)查者總數(shù)當(dāng)中，分別有 %、 %、 %和 %的人平均 每月會(huì)到該地區(qū) 4次以上、 1— 2 次、 3— 4 次和 2— 3 次。滾石等大型娛樂(lè)廳的開(kāi)設(shè)，為建國(guó)路帶來(lái)了不少的人流。接下來(lái)依次為娛樂(lè) /休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)生選項(xiàng)。在建國(guó)路未拓寬以前，更是由于商業(yè)的聚集而一直是嘉興市中心所在區(qū)域。 華庭街項(xiàng)目目前面對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) （ 1）、寫(xiě)字樓 前幾年，嘉興市場(chǎng)的寫(xiě)字樓有些怪，有 些樓盤(pán)的寫(xiě)字樓均價(jià)比住宅還便宜。寫(xiě)字樓均價(jià) 2000 元 /平方米，有一部國(guó)產(chǎn)電梯。 c、少年北路寫(xiě)字樓 于 98 年竣工，老式商住樓，共六層，無(wú)電梯，每層面積約為四、五百方，均價(jià) 1900元 /平方米，租售率 85%。 （ 2） 、同類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)情況 a、少年路商業(yè)步行街（中和路步行街） 開(kāi)發(fā)單位：嘉興興嘉房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計(jì)單位：嘉興中房建筑設(shè)計(jì)研究院 總占地面積 5025 平方米，總建筑面積 12560 平方米，一、二層商鋪高 米，開(kāi)間 ，進(jìn)深 12 米， 3— 4 層以上為辦公。 但是，步行街沒(méi)有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主 在招租，而且此地交通也不方便，且沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)。這使得嘉 禾北京城的主入口人流將受到嚴(yán)重影響，從而影響整條街的人流和經(jīng)營(yíng)情況。 從以上可以看出，北京城的經(jīng)營(yíng)將會(huì)受到嚴(yán)重影響?？蛻?hù) 80%為投資客，溫州人與 本地人相當(dāng)，欲經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不明。 （ 2） 、功能：零售業(yè)（包括大型超市）、餐飲、文化娛樂(lè)、美容健身及運(yùn)動(dòng)設(shè)施，主要功能為零售業(yè)，但強(qiáng)調(diào)文化娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)、餐飲等功能對(duì)帶動(dòng)本地人氣的作用。 b、與其他商業(yè)形態(tài)的關(guān)系 （ 1）、不受建國(guó)路已有的商業(yè)形態(tài)影響。本項(xiàng)目在功能定位、建筑形態(tài)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 華 庭 街 位 置 圖 。 企業(yè) ()大量管理資料下載 d、本項(xiàng)目機(jī)會(huì) （ 1）、比較目前市中心其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購(gòu)物環(huán)境、結(jié)合娛樂(lè)休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)； （ 2）、少年路離本項(xiàng)目地塊不遠(yuǎn)，其聚集的人氣是寶貴的資源，而其購(gòu)物環(huán)境的惡劣為本項(xiàng)目提供了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)； （ 3）、利用建國(guó)路將在本項(xiàng)目建成后通至中環(huán)路、而另一條 南北向道路禾興路將作為交通干道的機(jī)會(huì)，將目前分布在禾興路上的店鋪引至本項(xiàng)目； （ 4）、嘉興市民以市中心為工作場(chǎng)所、以自行車(chē)為交通工具、購(gòu)物小量而頻繁、主要以市中心為購(gòu)物地點(diǎn)的特征在較長(zhǎng)時(shí)間不會(huì)改變，說(shuō)明市中心有機(jī)會(huì)設(shè)置一大型超市，江南大廈和戴夢(mèng)得中超市的興旺就說(shuō)明這一點(diǎn)，但應(yīng)該說(shuō)這兩家都不是真正意義上的超市，其天然缺陷為真正超市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如有競(jìng)爭(zhēng)也是相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，既與之形成競(jìng)爭(zhēng)，有需要共同繁榮，增加本區(qū)域的興旺。零售業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容除服飾外，還挖掘大商場(chǎng)中適宜于小規(guī)模、面對(duì)面服務(wù)的商品，豐富商品種類(lèi)，強(qiáng)調(diào)顧客的“一次購(gòu)齊”。 目前，北京城的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)已在原先的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整，變成以家居（裝）一條街、小商品市場(chǎng)與蘇寧電器業(yè)態(tài)為主，而且經(jīng)營(yíng)狀況一般。 商鋪從 2000 年 12月開(kāi)始預(yù)定， 2001 年 5 月正式銷(xiāo)售（ 1）沿建國(guó)路一層店面，每間面積約為 150 平方米，小面積也有，單價(jià) 13500元 /平方米，開(kāi)間靠建國(guó)路 8*15米、靠住宅區(qū)8*；（ 2）北京城內(nèi)純底樓店面，每間面積約為 40 多平方米，單價(jià) 9500元 /平方米；（ 3）北京城內(nèi)一樓一底店面，各間面積不等，單價(jià)底樓 85
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