【正文】 臺江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公 商住樓 均價 3000 3292918 鰲峰苑 臺江東區(qū)板塊 鰲峰路鱷魚公園西北側(cè) 福州 江濱建設開發(fā)公司 住宅 安置住宅 均價 1800 3632288 區(qū) 博美詩邦 臺江區(qū) 市中心板塊 工業(yè)路 168號 福州博邦房地產(chǎn)有限公司 住宅 均價 3100 3370700 長汀里花園 臺江區(qū) 工業(yè)路板塊 西二環(huán)南路 30號 福州佳裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅 均價 2400 3892222 翠湖山莊 晉安區(qū) 城北板塊 福州新店赤橋路 98號 福州旺福房地產(chǎn)有限公司 別墅 均價 90 萬元 /幢 7913966 大名城 晉安區(qū) 市中心板塊 福州福馬路 168號 香港利偉集團 商住樓 均價 3200 3926688 東城公寓二期 晉安區(qū) 市中心板塊 塔頭路與三八路交匯處西北側(cè) 福建龍發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅 均價 2540 7312333 東方公寓 晉安區(qū) 市中心板塊 鼓山針官前路67號 福州市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 住宅 均價 2000 3652666 東方嘉景 晉安區(qū) 東區(qū)板塊 塔頭路 3號 福州順和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商住樓 均價 3200 7310555 江濱錦城 馬尾區(qū) 東區(qū)板塊 快安高科技園內(nèi) 福州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 住宅 均價 1400 3969988 陽江瑞景 馬尾區(qū) 江濱板塊 江濱東大道 188號 福州陽光錦江房地產(chǎn)有限公司 商住樓 均價 2450 3988999 三、土地市場分析 福州市土地市場概況： 福州市國土資源局 2020上半年共出讓經(jīng)營性土地總面積為 1449畝，收取土地出讓金21億元，平均每畝地價 141萬元。詳見下圖 福州市 2020年上半年土地出讓的區(qū)域分布 圖 11 福州市地價指數(shù)與經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的關(guān)系分析 土地作為三大生產(chǎn)要素之一，地價的變化與國民經(jīng)濟發(fā)展之間息息相關(guān)。 從圖 21可以看出，福州市 20002020年四年時間里，綜合地價指數(shù)始終位于一個平穩(wěn)上升的通道。而房地產(chǎn)投資增長曲線更 是印證了這一點。綜合以上 3個因素，筆者認為福州市未來幾年的地價和房價水平將同步上升，并且開始加速。從圖 22可以看出地價的增長幅度快于同期的房價增長。而隨著城市化進程的加劇，越來越多的居民產(chǎn)生購房的需求，從而導致房產(chǎn)市場的供求比例失衡。 下圖是 2000年至 2020年，住宅和商業(yè)用地價格增長情況的對比： 圖 24 福州市土地發(fā)展中心的調(diào)查報告顯示：２００２年土地每畝均價為１１５萬元，２００３年土地每畝均價為１２０萬元，樓面價格每平方米在８００元至１０００元左右。 ” 以下是福州市近期一些招拍掛動態(tài)： 2020年初以來該市地價越拍越高，其中不乏拍出天價。 目前該市在位于金山新區(qū)和桔園洲新區(qū)有兩個分別為 5000畝和 4500畝左右的招商地塊。 三級商服用地所在區(qū)域 三級一類商服用地：福飛路兩 側(cè)、五四北路兩側(cè)、楊橋路兩側(cè)（金牛山公園至楊橋路至西二環(huán)路交叉口西側(cè) 200米路段）、聚龍路兩側(cè)、上藤路、下藤路兩側(cè)、北二環(huán)路至連江路兩側(cè)、塔頭路兩側(cè)、鰲峰路兩側(cè)、福新中路兩側(cè)、福馬路兩側(cè)、國貨東路兩側(cè)；三級二類商服用地是三級居住用地界限中除三級一類商服用地之外的土地。 二級居住用地區(qū)域分布 北起二環(huán)西路外側(cè) 200米至華林路西側(cè) 200米（至火車站），沿火車站用地東側(cè)往南至沁園路往東至洋下河，沿洋下河西側(cè)、六一路至新 聞大廈，沿金雞山西麓至金雞山路口，接王官尾街，往南沿塔頭路北側(cè)，往東沿長樂北路東側(cè)至江濱大道北側(cè) 200米，往東至規(guī)劃前橫南路，往西接江濱大道，沿江濱大道直至洪山橋，過洪山橋，沿楊橋西路至金牛山公園門口，沿江濱大道內(nèi)側(cè) 200米往南至西二環(huán)南路外側(cè) 200米交接處，沿西二環(huán)路外側(cè) 200米至銅盤路。 四級居住用地區(qū)域分布 分布在三級居住用地外圍。 六級居住用地區(qū)域分布 福州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除五級以外的土地，以及城市規(guī)劃區(qū)外福州市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地。 沿新店東向的祟安路向南，經(jīng)五鳳山南麓至銅盤路北端，向西經(jīng)福州軟件園外側(cè) 往南至梅峰路，沿梅峰路向西至閩江，西以烏龍江為界，至福灣路，沿福灣路東南側(cè)、南二環(huán)路南側(cè)，經(jīng)則徐大道西側(cè)向南至福廈高速公路連接線南側(cè)至閩江。 三級居住用地區(qū)域分布 北起金牛山西北麓（距洪山橋約 400米），沿金牛山、文林山、后賢山西北麓至梅峰路，沿天琪路至與銅盤路交叉口，往東沿鐵路線至金雞山隧道，往南沿連江路至福馬路，往東 至福光路口，往南過光明港，沿光明港西側(cè)至江濱大道（即光明港陸域部分）。 居住用地區(qū)域等級分布 作為福州城市土地的另一大類，福州居住用地土地級別劃分六個等級 。 附錄二：福州市土地發(fā)展中心近期收儲的地塊一覽 表 4 序號 地塊名稱 位置 地塊面積（畝） 規(guī)劃土地用途 1 福州市制冷設備公司地塊 晉安區(qū)連江路中段 商業(yè)、居住 2 福州燃料總公司經(jīng)貿(mào)分公司地塊 臺江區(qū)江濱西大道北側(cè) 商業(yè)、居住 3 福州小刀廠地塊 臺江區(qū)雙杭街道延平路 商業(yè)、居住 4 福州二紙廠倉庫地塊 倉山區(qū)工農(nóng)路 1號 商業(yè)、居住 5 福州冷凍機總廠地塊 商業(yè)、居住 6 原市中藥廠地塊 倉山區(qū)則徐大道 西側(cè) 商業(yè)、居住 7 福州火柴廠地塊 臺江鰲峰大橋南端西側(cè)、山城門鎮(zhèn)獅山村 商業(yè)、居住 8 福州東海機械廠地塊 臺江區(qū)鰲峰路 170號 商業(yè)、居住 9 福州電工合金廠地塊 臺江區(qū)工業(yè)路 411號 商業(yè)、居住 附錄三： 2020年城市土地級別及基準地價： 福州城市土地分類為： 商服用地； 居住用地； 工礦倉儲用地共三大類 商服用地 商服用地區(qū)域等級分布福州市城市商服用地又分為：商業(yè)用地、金融保險業(yè)用地、餐飲旅游用地、其他商服用地；商服用地土地 級別劃分為六個等級（其中一級的分三類，二級的分二類，三級的分二類，四級的分二類，五級的一類，六級的一類），具體劃分情況如下： 一級商服用地所在區(qū)域 一級一類包括 —— 五四路兩側(cè)、楊橋東路和東街兩側(cè)（西起南后街東至溫泉路口）、鼓屏路至八一七北路兩側(cè)、津泰路兩側(cè)；臺江路兩側(cè)、江濱大道兩側(cè)（西起八一七路交叉口東至閩江大橋）、八一七南路兩側(cè)； 一級二類包括 —— 華林路兩側(cè)、六一路兩側(cè)、湖東路兩側(cè)、楊橋東路兩側(cè)、東大路兩側(cè)、鼓屏路兩側(cè)、八一七路兩側(cè)、五一路兩側(cè)、福新路兩側(cè)、古田路兩側(cè)、國貨路兩側(cè)；一級三類包括 一級居住用地界限中除一級一類、二類商服用地之外的土地。 土地市場展望 從福州市土地發(fā)展中心方面獲悉，目前福州土地儲量充足， 2020年福州市將按照房地產(chǎn)市場的需求確定投放節(jié)奏。近兩年來，中高檔項目的集中上馬和面市很大程度上是因為地價上漲，地價上漲的結(jié)果直接左右開發(fā)項目的類型。 福州市歷年來公開市場土地出讓情況見下圖 圖 23