【正文】 房地產(chǎn)投資潛力城市分析 (福建省福州市 ) 目 錄 城市概況 投資潛力分析 一、宏觀經(jīng)濟及房產(chǎn)市場分析 福州市 2020上半年城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)快速一覽 GDP 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 城市化進程 二、房地產(chǎn)市場分析 福州市房地產(chǎn)市場概況 房價收入比 房地產(chǎn)市場潛在供給分析 房地產(chǎn)市場需求分析 房地產(chǎn)市場展望 附錄 一：福州市 2020部分新樓盤一覽 三、土地市場分析 福州市土地市場概況 福州市地價指數(shù)與經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的關(guān)系分析 福州市地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系分析 土地市場展望 附錄二：福州市土地發(fā)展中心近期收儲的地塊一覽 附錄三： 2020年城市土地級別及基準地價 附錄四：各類土地的基準地價（單位：萬元 /畝） 附錄五：福州市 2020上半 年公開出讓地塊情況一覽 房地產(chǎn)投資潛力城市分析（福建省福州市） 城市概況 ： 福州市是福建省 省會。位于福建省中部東端，臺灣海峽西岸。東臨臺灣海峽，西靠三明市、南平市，南鄰莆田市，北接寧德地區(qū)。東西最大橫距 128公里，南北最大縱距 145公里，總面積 11968平方公里，其中市區(qū)面積 1043平方公里，城市建成區(qū)面積 ?，F(xiàn)轄閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平潭縣、鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)等 6縣 5區(qū)，代管長樂市、福清市。總?cè)丝?656萬人，其中城市人口 224萬。居民以漢族為主，畬、滿、苗、蒙古、回等 12個少數(shù)民族聚居或雜居其間。 境內(nèi)地形復(fù)雜，地貌多樣。南部為福州盆地的 大部分，北部為山地，從西南向東傾斜，西部為中低山地，東部丘陵平原相間。鷲峰、戴云兩山脈斜切南北，閩江橫貫市區(qū)東流入海。海岸線曲折迂回，長達 1148公里，海岸直線距離為 146公里。沿海大小島嶼 316個，平潭島 245平方公里，為全國第五大島。屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖濕潤，雨量充沛。全年無霜期 326天，年平均氣溫 ℃ ，年降雨量 900～ 2100毫米。 福州交通發(fā)達，有公路、鐵路、水路、航空等多功能、多層次的交通網(wǎng)絡(luò)。 2020年末，城市道路總長 983公里，新增道路面積 180萬平方米，人均擁有道路面積 平方米。全年新增公交車 202輛，年末擁有公交車 1615輛，每萬人擁有公交車 ；新辟、延伸線路 20條，年末公交車營運線路達 97條；日客運量達 89萬人次。 2020年，城市供水能力達／日；液化氣供氣總量 ，其中家庭用氣 ，城市氣化率達 %。全年全社會用電量達 ，比上年增長 %，其中生活用電 ，增長 %；工業(yè)用電 ，增長 %。 2020年，全市進出口總額 ，比上年增長 %。出口總額 ，增長 %，其中外資企業(yè)出口 ，增長 %；內(nèi)資企業(yè)出口 ，增長 %。 福州市先后進入 中國城市綜合實力 50強 和 全國投資硬環(huán)境 40優(yōu)城市 行列，三次被評為全國 雙擁模范城 ，并獲全國 科教興市先進城市 稱號。 投資潛力分析 一、 宏觀經(jīng)濟及房產(chǎn)市場分析 福州市 2020上半年城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)快速一覽： 市區(qū)人口（萬人） 224（ 2020） 人均居住面積（㎡） 商品房竣工面積（萬㎡） GDP（億元） 1347（ 2020） 戶均居住面積（㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 人均 GDP（萬元） 20534（ 2020） 戶均人口（人） 商品房銷售額（億元） 人口自然增長率 ‰ 房價收入比 空置率 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5995 房地產(chǎn)投資額（億 商品房平均價格（元 / 3092 （元） 元） ㎡） 居民可支配收入增長 % 房地產(chǎn)投資增長率 % 商品房價格增長率 % GDP 根據(jù)福州市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料：該市國民生產(chǎn)總 值自 2001年以來， 3年的增長率分別為 ％、 ％、 ％，高于同期全國平均水平。 2020上半年福州市 GDP已實現(xiàn)增長%，與前幾年同期相比，呈現(xiàn)逐漸加速的跡象。見圖 11 圖 25 按照聯(lián)合國對 40多個國家的統(tǒng)計分析結(jié)果：人均 GDP800美元左右時，住房消費進入快速增長 期， 1300美元以上時進入穩(wěn)定增長時期，達到 8000美元時增長速度趨緩。截止 2020年末福州市人均 GDP為 20534元即 2500美元，現(xiàn)福州市的住房消費已處于穩(wěn)定增長的發(fā)展階段。 人均可支配收入 人均可支配收入的增長對短期房地產(chǎn)需求形成最有力支撐。人均及家庭可支配收入的現(xiàn)狀及持續(xù)增長，對居住的需求具有較大的剛性，并且會隨著人均收入的增長而增長。從圖26中可以看出福州市人均可支配收入平均以每年 10%左右的速度增長。據(jù)統(tǒng)計 2020年末已突破 1萬元，達到 10179元。 2020上半年是 5995元，同期增 長幅度達 %。 另從圖中反映出，福州市城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的增長速度，近 3年來全部以高于房價的增長速度在運行。不難看出，這種長期的收入增長快于住宅價格增長的情況，為該市住宅需求提供了堅實的收入保障。 圖 26 從該市城鎮(zhèn)居民的消費結(jié)構(gòu)來看， 2020上半年市民發(fā)展和享受類消費比重繼續(xù) 上升。其中，交通與通信類支出人均 ，增長 ％，在消費支出中所占比重為 ％，比去年同期提高 ；醫(yī)療保健類支出人均 ，增長 ％，在消費支出中所占比重為 ％，同比增長 2020上半年福州市城市居民平均消費性支出的構(gòu)成中，居住占 16%，高于世界銀行在《 1997年世界發(fā)展報告》中所提供的在人均收入 10014000美元以下時居住占消費的 10%的世界平均水平，相當(dāng)于人均收入在 1000120000美元段的居住占消費比例。 假定貨幣匯率不變，福州市人 均可支配收入以年平均 10%的速度增長，大約需要 20年左右的時間才可能達到該階段水平。就是說在以后 20年的時間里，福州的人均居住支出將呈現(xiàn)“ U”型的發(fā)展態(tài)勢，但住房支出的絕對值將會不斷的變大。 恩格爾系數(shù) 根據(jù)有關(guān)部門對市區(qū) 300 戶居民的抽樣調(diào)查顯示，從 1999 年至 2020 年 5 年間，該市恩格爾系數(shù)從 %降到 %，下降了 個百分點，已接近 30%～ 39%的富裕標準。 城市化進程 按照福州市政府規(guī)劃目標： 2000年 2020年城市化水平每年增長 ，到 2020年，城市化水平可 達 60%， 城鎮(zhèn)人口控制在 393萬人。即從 2020年至 2020年新增城鎮(zhèn)人口將在 169萬以上。假定新增城鎮(zhèn)人口中有 60%需要解決住房， 6年之中，年均住房需求約為 507萬平方米。 二、房地產(chǎn)市場分析 福州市房地產(chǎn)市場概況 2020上半年福州市共批準商品房預(yù)售面積 ，其中福州市區(qū)批準商品房預(yù)售面積 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 商品房銷售繼續(xù)保持旺盛勢頭。 1－ 6月全市商品房銷售面積 ，比批準上市預(yù)售的商品房面積多出 ，需求量略高于供應(yīng)量，預(yù)售合 同登記金額。其中商品住宅銷售面積 ，金額 。今年的登記量超過了供應(yīng)量，說明該市今年商品房市場需求異常旺盛。其原因是，上半年，特別是第一季度，在溫州人購房的帶動下，市場需求有些透支，一部分未來時段的需求被提前釋放。 圖 32 2020上半年福州 市商品房開發(fā)的熱點在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域。這幾年來，新區(qū)逐漸取代舊區(qū)成為我市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。金山新區(qū)、鼓山新區(qū)和五四北新區(qū)，其開發(fā)量占了全市商品房開發(fā)量的一半以上。上