【正文】 選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查?！睆囊陨险卟浑y看出，麗江當(dāng)?shù)卣鞘种С址康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，并將房地產(chǎn)業(yè)看作拉動(dòng)內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)第四章綜合所有關(guān)于新政的內(nèi)容和精神，其核心目的就是要讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來。近幾年麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平有了很大的提高，有很大一部分潛在消費(fèi)者有中小戶型的購房需求。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。但是，就總體情況來看，麗江房價(jià)不算很高，而市場有很大的需求，購房者的購買力還是有一定潛力。（三）消費(fèi)者市場大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高，從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段；60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段。 從樓盤的賣點(diǎn)來看：2009~2010年房地產(chǎn)銷售突出的是樓盤地段、環(huán)境和品質(zhì)。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 從樓盤設(shè)計(jì)上看：2009~2010年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場中有古典民居風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 從樓層的銷售情況看：頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。多層樓盤跟小高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢。而面積大都在100140平方米之間。 從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看：磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是市場主體，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)的戶型。從銷售情況看最旺的是祥和順天和柏龍水榭?？罩蒙唐贩肯芰訌?qiáng)2009年麗江市地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 （1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。2．麗江房地市場綜述2009~2010年麗江市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。%；，%；，%；，%；，同比增長134%。同比下降54%。1－6月我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)12億元，%。B、固定資產(chǎn)投資中三大行業(yè)投資增長勢頭強(qiáng)勁。16月我市固定資產(chǎn)投資具有以下幾個(gè)主要運(yùn)行特點(diǎn)：A、第一、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)投資增長相對緩慢。其中：，同比增長44%；，％；，%。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。9）、城鄉(xiāng)居民收支水平穩(wěn)步提高。%，%，%，%。八大類商品價(jià)格“七漲一跌”， 食品價(jià)格上漲成為拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上揚(yáng)的首要因素。8）、居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲。7）、金融運(yùn)行穩(wěn)健有序，存貸款余額增速提高。16月，同比增長52%，同比增長63%，財(cái)政收入增幅逐月穩(wěn)步走高，稅收收入快速增長，%。%。5）、旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好。消費(fèi)市場繁榮活躍 ，消費(fèi)需求持續(xù)升溫，%。房地產(chǎn)市場依然活躍，房屋施工面積195萬平方米，商品房銷售面積52萬平方米，%。16月投資增長強(qiáng)勁，%，其中: ，%，%，%。虧損企業(yè)虧損額繼續(xù)下降，%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平提高。%，其中：，%；，%。2）、工業(yè)恢復(fù)性增長明顯。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較好，豬、牛、%、%、%。面對百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重視，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作為上半年的工作之重，增加資金投入，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)業(yè)各項(xiàng)補(bǔ)貼政策，在一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的支撐下，春耕生產(chǎn)資金及種子、化肥供應(yīng)充足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，雖然種植業(yè)遭受特大旱災(zāi)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，但是林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定增長，全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，%，%外，其余各業(yè)皆升，體現(xiàn)了市委、市政府在指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的“農(nóng)業(yè)損失非農(nóng)補(bǔ)，種植業(yè)損失畜牧業(yè)補(bǔ)，糧食損失經(jīng)濟(jì)作物補(bǔ)”的指導(dǎo)思想和各項(xiàng)抗旱奪豐收的措施在工作中得以貫徹落實(shí)。工業(yè)、建筑業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，是實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。,%。其中，%，；，%，；，%。在當(dāng)前既定的緊縮政策下，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不出現(xiàn)大的變化，以及物價(jià)漲幅將在下半年趨緩等因素，未來一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)基本面增長因素潛力仍較大，出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，投資需求依然旺盛，我國經(jīng)濟(jì)仍將保持平穩(wěn)較快增長。1998年亞洲金融危機(jī)除中國和印度外，其他國家的GDP增速都在下滑。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟(jì)影響截止2008年6月底，由于動(dòng)蕩的國際金融市場、美元持續(xù)疲軟、國際大宗商品市場價(jià)格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國家金融動(dòng)蕩，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增速下滑。數(shù)據(jù)顯示，5月，%，%；%。%。全國商品房銷售面積93713萬平方米,%；2010年 %，；%，%，；出現(xiàn)了交易量萎縮、房價(jià)上漲趨緩的形勢。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級，汽車、旅游、通信、健身等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，廉租房和限價(jià)商品住房建設(shè)加快。覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)加快推進(jìn)。改善民生和促進(jìn)和諧工作成效明顯。改革開放積極推進(jìn)。 資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐。2009年，國民經(jīng)濟(jì)保持了增長較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、 民生改善的良好態(tài)勢：經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2009年全國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。第三章作為與城市發(fā)展密切相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，在城市發(fā)展過程中應(yīng)主動(dòng)擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任，積極響應(yīng)政府的號召，從城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面參與城市建設(shè)、回報(bào)社會。城市發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展的需要。安排失地農(nóng)民住房問題以及社區(qū)失地后獲取補(bǔ)償?shù)男枰?。二、?xiàng)目建設(shè)的必要性發(fā)展麗江經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)麗江城市化建設(shè)的需要。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：中等檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用組合式，多層住宅小花園洋房51%，公寓式小戶型49%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施），容積率，建筑密度30%，綠化率不低于35%。，屬于麗江市確定的兩大行政中心和住宅新區(qū)之一，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。從圖面上可以看出我們的項(xiàng)目所在的地塊地與市中心緊接，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，由避開了市中心的喧嘩，為居住用地提供較好的環(huán)境。三、報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》麗江市規(guī)劃局規(guī)劃條件；國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)（）國家發(fā)展和改革委員會（）麗江政務(wù)網(wǎng)（）國家建設(shè)部及麗江市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；麗江市房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；1麗江市中介代理公司提供的資料；1項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。對項(xiàng)目投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行評價(jià)。對項(xiàng)目的可行性、開發(fā)經(jīng)營策劃、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、公用工程、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等進(jìn)行分析評價(jià)。第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：華首上領(lǐng)本文通過對“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。麗江 “華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言2003年，中央政府批準(zhǔn)麗江撤地設(shè)市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。2009年，根據(jù)麗江城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項(xiàng)目為麗江失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱為：華首上領(lǐng)??；奂言罚┚臀挥诠懦菂^(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。經(jīng)過多方面的研究分析認(rèn)為，在麗江目前的房地產(chǎn)形勢下，在項(xiàng)目所在的位置，經(jīng)過市場定位和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)測算，開發(fā)建設(shè)“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目是可行的。?；奂言范?、報(bào)告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。四、項(xiàng)目概況“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目位于麗江市古城區(qū)西北區(qū)域，雪山路與玉福路交叉口東南角，西側(cè)緊鄰雪山路，東面為吉鑫苑小區(qū)，北面臨玉福路；項(xiàng)目西面（雪山路）對面為福慧學(xué)校，從玉福路往東300米即為香格里拉大道（麗江電信、中級人民法院、玉龍大酒店交叉口），項(xiàng)目沿雪山路往南300米即為福慧路。世界文化遺產(chǎn)麗江古城位于整個(gè)區(qū)域的東南面，麗江黑龍?zhí)段挥陧?xiàng)目東北面，該項(xiàng)目優(yōu)異的區(qū)域?yàn)橐院缶幼?、休閑、商網(wǎng)集聚了很好的條件。根據(jù)麗江市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。②容積率：③總建筑面積：53350M2其中：㎡，㎡，地下室面積：11790㎡，地下位：280個(gè)④建筑密度：%⑤綠化率：%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的背景2009年，麗江市規(guī)劃新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道，因新建道路對沿線民房進(jìn)行了拆遷和征地，使得麗江市古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會福慧村村民小組失去更多的土地和房屋，為了盡快對失地社區(qū)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償（或通過合法渠道獲取相關(guān)的收益），并安置部分拆遷戶，麗江古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會?；鄞宕迕裥〗M與麗江華首上領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年6月6日簽署《項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》，明確了開發(fā)模式、出資以及明確了以出售商品房以獲取利潤進(jìn)行分配。該區(qū)域近年來已經(jīng)經(jīng)過快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側(cè)，進(jìn)行改造和適應(yīng)新城市發(fā)展的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成必然。 因市政道路修建，造成了該片區(qū)大量的農(nóng)民失去土地，失去了普通的經(jīng)濟(jì)收入，隨著城市發(fā)展，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，并對失地農(nóng)民或社區(qū)進(jìn)行收益補(bǔ)償已經(jīng)是一種征地補(bǔ)償?shù)囊环N發(fā)式，盡量的利用土地資源，得到社會、社區(qū)、企業(yè)的多方面共贏。企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)成長與城市的發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，尋求更多的發(fā)展機(jī)遇，從而滿足企業(yè)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需要。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。支農(nóng)投入大幅增加，新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。企業(yè)自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)。能源資源節(jié)約成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。國家對改革的總體指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、綜合配套和督促檢查力度加大，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革繼續(xù)深化。開放型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提高，進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。優(yōu)先發(fā)展教育取得積極進(jìn)展。文化、旅游、體育等事業(yè)發(fā)展加快。 與此同時(shí)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，全國房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家土地政策、房地產(chǎn)政策及金融政策等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特征：（1）國家統(tǒng)計(jì)局2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù) 顯示：2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。（2）中西部地區(qū)房地產(chǎn)看法投資增長高于東部地區(qū)。（3）2010年15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。以上資料表明，雖房價(jià)在幾個(gè)大城市出現(xiàn)小幅下降，但國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行普通住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，由于我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。2001年美國IT泡沫破滅，對中國經(jīng)濟(jì)也沒有造成明顯影響。2008年以后國家加大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激，整體經(jīng)濟(jì)增長在后兩年還是保持了很好的趨勢云南麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好上半年，%（不變價(jià)，下同），%、%，位居全省第三位。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看：,%。,%；二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。1）、大旱之年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。%,，%，%，%，%。%；其中：，%；牛奶產(chǎn)量2098噸，%。今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體形勢逐漸向好，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,企業(yè)生產(chǎn)更加穩(wěn)健，復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)持續(xù)增加，工業(yè)總量逐步擴(kuò)大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化,呈現(xiàn)出“生產(chǎn)平穩(wěn)起步，增速逐漸加快”的良好發(fā)展態(tài)勢。%，規(guī)模以上工業(yè)的快速增長成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。15月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益保持較好水平，實(shí)現(xiàn)利潤增勢強(qiáng)勁，%，%。3）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，新開工項(xiàng)目增加。新開工項(xiàng)目201個(gè)，比上年同期增加了63個(gè)。4）、消費(fèi)市場持續(xù)增長。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)市場發(fā)展繼續(xù)保持較快速度，%；，%。16月份，%，其中：，%；，%。6）、財(cái)政增幅逐月走高，民生支出繼續(xù)增長。%，支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財(cái)政支出繼續(xù)向民生領(lǐng)域傾斜，積極支持各級各部門開展抗旱工作，%，%，教育、%、%。 6月末，%，%，%，其中：，%，%， 短期貸款增幅回落，中長期貸款增幅上升。%，%。%，%，%，%，%，%，%。%。16月，全市在崗職工平均工資為13213元，%，%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7979元，%，扣除價(jià)格因素，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1945元，%，扣除價(jià)格因素，%。三