【正文】 及立面設(shè)計(jì)風(fēng)格是一個(gè)建筑的個(gè)性或獨(dú)特表征,是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。小區(qū)景觀、綠化的空間層次設(shè)計(jì) 從本小區(qū)中央大型景觀的基礎(chǔ)上，穿插小型花園與建筑的有機(jī)整合，保持現(xiàn)有地貌所形成的自然空間層次。小區(qū)景觀軸線與花園組成團(tuán)設(shè)計(jì)。地下部分：本項(xiàng)目地下建筑面積總共約11745㎡，共設(shè)置地下停車位190個(gè)并設(shè)置了部分商業(yè)輔助用房，即滿足小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)以及車位數(shù)量設(shè)置要求，又滿足了商業(yè)部分附加增值的功能，比如商業(yè)輔助用房可以用作儲(chǔ)藏功能等。具體戶型見戶型規(guī)劃部分。居住于此，可完全感受和煦的陽光，清新的空氣。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 提升小區(qū)的服務(wù)水平，是本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中非常重要一環(huán)。建筑藝術(shù) 一方面小區(qū)業(yè)主主要面隊(duì)具有較高文化素養(yǎng)和鑒賞品位的消費(fèi)群體；另一方面小區(qū)周邊的文化氣氛非常濃厚。為此，本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：規(guī)劃超前 本小區(qū)導(dǎo)入家居智能化設(shè)置。第六章 項(xiàng)目方案規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議建筑應(yīng)回歸本原，應(yīng)用麗江本地的建筑文化和現(xiàn)代建筑語言相結(jié)合，創(chuàng)造出樸實(shí)大方又不失時(shí)代氣息的建筑語言和建筑風(fēng)格。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置在市次中心，成本較不低。區(qū)域樓盤周邊項(xiàng)目基本以大盤為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，但產(chǎn)品綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，有一定超越空間；從以上資料可以看出，本區(qū)域樓盤在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都趨向同質(zhì)化；所以本項(xiàng)目在形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對(duì)附近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。小結(jié)：物業(yè)形態(tài)本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，聯(lián)體別墅為輔的格局。一般市民對(duì)不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建，投資公司麗水丹霞等項(xiàng)目近期的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來有逐漸加快的勢(shì)頭 。（6）物業(yè)管理物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。（3）付款方式隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。 開發(fā)商：麗江映賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：25826㎡建筑面積：62686㎡ 項(xiàng)目性質(zhì)：中央商務(wù)區(qū) ，商場(chǎng)整體招商容積率：綠地率：%售價(jià)：未售錦天國際花園麗江錦天國際花園位于麗江市民主路(原麗江市體育場(chǎng))，是麗江市政規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)中心片區(qū)。 開發(fā)商：云南金凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：63000㎡ 建筑面積：120000㎡ 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)：總高6層、1~2層為商城、3~6層為公寓式住宅售價(jià)：住宅均價(jià)3200元/ ㎡戶型面積：30~60㎡主力戶型：公寓、商業(yè)廣場(chǎng)和業(yè)廣場(chǎng)麗江映賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的和業(yè)廣場(chǎng)是麗江最大shopping mall商場(chǎng)，主要由商場(chǎng)和超四星酒店組成。區(qū)內(nèi)也配置了幼兒園及綜合貿(mào)易市場(chǎng)，開盤一月內(nèi)就全部售罄。開發(fā)商：麗江金川房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 麗江市開發(fā)投資公司 占地面積：㎡ (共分為六個(gè)標(biāo)段)建筑面積：59336㎡ 套數(shù)：300多套容積率：綠地率：30%售價(jià)：多層住宅均價(jià):3500元/ ㎡戶型面積：70~140㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳香江花園(一期、二期)該項(xiàng)目開發(fā)商已在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅實(shí)力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：魚米河商業(yè)街、香江花園等項(xiàng)目。開發(fā)商：麗江安龍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 占地面積：㎡ 建筑面積：㎡ 套數(shù)：200套容積率：綠地率：%售價(jià)：單身公寓均價(jià):3700元/ ㎡；多層住宅均價(jià):3200元/ ㎡ 商鋪5500元/㎡~5600元/㎡戶型面積：30~140㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳、單身公寓麗水丹霞地處古城區(qū)雪山路與清溪河沿線 ，屬政府規(guī)劃的古城區(qū)清溪河環(huán)境整治和雪山路建設(shè)項(xiàng)目 ，據(jù)了解，雪山路建設(shè)和清溪河整治項(xiàng)目屬該市“三河三路”環(huán)境整治與建設(shè)項(xiàng)目的一部分。 供配電：地塊周邊現(xiàn)有的高壓輸變線路可以直接接入小區(qū)變配電房。（2）人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 ，地塊東面為香格里拉大道以及相關(guān)的生活配套設(shè)施，南面為?；勐芬约跋嚓P(guān)的生活配套設(shè)施。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 地塊周邊幾個(gè)小區(qū)，主要是 南邊的寨后公寓，北面的規(guī)劃住宅用地，西北方向的麗江監(jiān)獄和福慧學(xué)校，西面800米左右的西安街住宅片區(qū)，東面是吉鑫苑、金鑫苑小區(qū)；另有中級(jí)人民法院、電信公司、高快客運(yùn)站等在周圍。土地性質(zhì)及地理位置綜述 “華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目由麗江華首上領(lǐng)地產(chǎn)公司投資、開發(fā)經(jīng)營，該公司2009年在新城區(qū)已經(jīng)開發(fā)竣工了“華首上領(lǐng)”住宅小區(qū)，并得到了麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)的一致好評(píng)，這就是“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”的由來。一、”從以上政策不難看出，麗江當(dāng)?shù)卣鞘种С址康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，并將房地產(chǎn)業(yè)看作拉動(dòng)內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)第四章近幾年麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平有了很大的提高，有很大一部分潛在消費(fèi)者有中小戶型的購房需求。但是，就總體情況來看，麗江房價(jià)不算很高，而市場(chǎng)有很大的需求，購房者的購買力還是有一定潛力。 從樓盤的賣點(diǎn)來看：2009~2010年房地產(chǎn)銷售突出的是樓盤地段、環(huán)境和品質(zhì)。 從樓盤設(shè)計(jì)上看：2009~2010年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有古典民居風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。多層樓盤跟小高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)。 從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看：磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是市場(chǎng)主體，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)的戶型?？罩蒙唐贩肯芰訌?qiáng)2009年麗江市地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 （1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。%；，%；，%；，%；，同比增長134%。1－6月我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)12億元，%。16月我市固定資產(chǎn)投資具有以下幾個(gè)主要運(yùn)行特點(diǎn)：A、第一、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)投資增長相對(duì)緩慢。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。%，%，%，%。8）、居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲。16月，同比增長52%，同比增長63%，財(cái)政收入增幅逐月穩(wěn)步走高，稅收收入快速增長，%。5）、旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，房屋施工面積195萬平方米，商品房銷售面積52萬平方米，%。虧損企業(yè)虧損額繼續(xù)下降，%。%，其中：，%；，%。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較好，豬、牛、%、%、%。工業(yè)、建筑業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，是實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。其中，%，；，%，；，%。1998年亞洲金融危機(jī)除中國和印度外，其他國家的GDP增速都在下滑。數(shù)據(jù)顯示，5月，%，%；%。全國商品房銷售面積93713萬平方米,%；2010年 %，；%，%，；出現(xiàn)了交易量萎縮、房價(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)加快推進(jìn)。 資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。2009年，國民經(jīng)濟(jì)保持了增長較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、 民生改善的良好態(tài)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。第三章城市發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展的需要。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性發(fā)展麗江經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)麗江城市化建設(shè)的需要。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：中等檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用組合式，多層住宅小花園洋房51%，公寓式小戶型49%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。，屬于麗江市確定的兩大行政中心和住宅新區(qū)之一，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。三、報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》麗江市規(guī)劃局規(guī)劃條件；國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)（）國家發(fā)展和改革委員會(huì)（）麗江政務(wù)網(wǎng)（）國家建設(shè)部及麗江市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；麗江市房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；1麗江市中介代理公司提供的資料；1項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。對(duì)項(xiàng)目的可行性、開發(fā)經(jīng)營策劃、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、公用工程、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。本文通過對(duì)“華首上領(lǐng)??；奂言贰遍_發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)“華首上領(lǐng)??；奂言贰碑?dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。2009年，根據(jù)麗江城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項(xiàng)目為麗江失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱為：華首上領(lǐng)?福慧佳苑）就位于古城區(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。?；奂言范?bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。世界文化遺產(chǎn)麗江古城位于整個(gè)區(qū)域的東南面，麗江黑龍?zhí)段挥陧?xiàng)目東北面，該項(xiàng)目優(yōu)異的區(qū)域?yàn)橐院缶幼?、休閑、商網(wǎng)集聚了很好的條件。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的背景2009年，麗江市規(guī)劃新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道，因新建道路對(duì)沿線民房進(jìn)行了拆遷和征地，使得麗江市古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會(huì)?；鄞宕迕裥〗M失去更多的土地和房屋，為了盡快對(duì)失地社區(qū)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償（或通過合法渠道獲取相關(guān)的收益），并安置部分拆遷戶，麗江古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會(huì)?；鄞宕迕裥〗M與麗江華首上領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年6月6日簽署《項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》，明確了開發(fā)模式、出資以及明確了以出售商品房以獲取利潤進(jìn)行分配。 因市政道路修建，造成了該片區(qū)大量的農(nóng)民失去土地，失去了普通的經(jīng)濟(jì)收入，隨著城市發(fā)展，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，并對(duì)失地農(nóng)民或社區(qū)進(jìn)行收益補(bǔ)償已經(jīng)是一種征地補(bǔ)償?shù)囊环N發(fā)式，盡量的利用土地資源，得到社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)的多方面共贏。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，尋求更多的發(fā)展機(jī)遇，從而滿足企業(yè)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需要。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。企業(yè)自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)。國家對(duì)改革的總體指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、綜合配套和督促檢查力度加大，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革繼續(xù)深化。優(yōu)先發(fā)展教育取得積極進(jìn)展。 與此同時(shí)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，全國房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家土地政策、房地產(chǎn)政策及金融政策等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺(tái)，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特征：（1）國家統(tǒng)計(jì)局2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù) 顯示：2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。（3）2010年15月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，由于我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。2008年以后國家加大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激，整體經(jīng)濟(jì)增長在后兩年還是保持了很好的趨勢(shì)云南麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好上半年，%（不變價(jià)，下同），%、%，位居全省第三位。,%；二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。%,，%，%，%，%。今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)逐漸向好，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,企業(yè)生產(chǎn)更加穩(wěn)健，復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)持續(xù)增加，工業(yè)總量逐步擴(kuò)大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化,呈現(xiàn)出“生產(chǎn)平穩(wěn)起步，增速逐漸加快”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。15月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益保持較好水平，實(shí)現(xiàn)利潤增勢(shì)強(qiáng)勁，%，%。新開工項(xiàng)目201個(gè)，比上年同期增加了63個(gè)。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展繼續(xù)保持較快速度，%；，%。6）、財(cái)政增幅逐月走高，民生支出繼續(xù)增長。 6月末，%，%，%，其中：，%，%， 短期貸款增幅回落，中長期貸款增幅上升。%，%，%，%，%，%，%。16月，全市在崗職工平均工資為13213元，%，%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7979元，%，扣除價(jià)格因素，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1945元，%，扣除價(jià)格因素，%。從總體情況看,上半年全市固定資產(chǎn)投資發(fā)展呈現(xiàn)快速發(fā)展良好態(tài)勢(shì),月均增幅保持在30%以上，為今年全市實(shí)現(xiàn)又好又快目標(biāo)奠定了較好的基礎(chǔ)。今年上半年，同比增長180%；，同比增長228%；，同比增長721%；C、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。D、各區(qū)縣發(fā)展不平衡。以下情況表明：麗江市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2009年以來平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。麗江市房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，表明麗江市房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。隨著麗江市大力發(fā)展祥和新城的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。 從樓盤的層高看：小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，多層樓盤仍然占主導(dǎo)地位的格局。 從價(jià)格上看：3200元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最