【正文】 路寬度4~6米，道路總長度 米，力求實(shí)現(xiàn)移步換景、方便、安全。次干道分別進(jìn)入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。 小區(qū)車位設(shè)計(jì) 按照市規(guī)劃局有關(guān)住宅小區(qū)車位規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數(shù)1：。九、項(xiàng)目管網(wǎng)設(shè)計(jì)方案1：室外給水部分：市政給水管進(jìn)入紅線經(jīng)總表后，在室外形成環(huán)網(wǎng)，管徑為DN200。室外給水管管材采用給水PE管。小區(qū)室外消火栓均在環(huán)狀管網(wǎng)上按間距不大于120米的原則設(shè)置室外地上式消火栓。3：根據(jù)麗江城市總體規(guī)劃和排水規(guī)劃的要求，結(jié)合小區(qū)所處位置，排水系統(tǒng)采用“雨、污完全分流制”。污水材料表 序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1鋼筋混凝土化糞池G1275SQF座22PVCU雙壁波紋管DN150米3803PVCU雙壁波紋管DN200米6504PVCU雙壁波紋管DN300米450雨水材料表 序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1PVCU雙壁波紋管DN150米2002PVCU雙壁波紋管DN200米10003PVCU雙壁波紋管DN300米430電氣：室外設(shè)置綜合電纜溝，經(jīng)計(jì)算室外強(qiáng)弱電共用電纜溝長度約110m.十、住宅交房標(biāo)準(zhǔn)及配套本小區(qū)室內(nèi)配套設(shè)施的配置，參照建設(shè)部有關(guān)國家康居示范工程建設(shè)室內(nèi)配套設(shè)施的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)室內(nèi)配套為：結(jié)構(gòu)：多層為框架現(xiàn)澆板，內(nèi)墻為空心磚；外墻為實(shí)心紅磚；外墻：外墻磚；門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗；地面：水泥砂漿地面拉毛；內(nèi)墻及天棚：混合砂漿抹灰打底；公共部位：一樓門廳、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面貼石材，照明、消防設(shè)施到位；給水：PPR管材，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)；廚房：管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設(shè)蹲式大便器一個(gè)，其他管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；電路：按規(guī)范要求設(shè)空調(diào)回路、插座回路、照明回路至相應(yīng)位置，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；1弱電：設(shè)分戶門禁對(duì)講，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)安裝到位；1天燃?xì)猓簾o；1變配電：雙電源供電，每戶8ＫＶＡ設(shè)計(jì)；1供水：多層及低層用水由市政管網(wǎng)直供（有待管網(wǎng)水壓調(diào)查）；1供熱系統(tǒng)：屋頂太陽能，PE熱水管道敷設(shè)至廚房、衛(wèi)生間；1電話：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥；1電視：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥；1安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動(dòng)門、保安崗?fù)?、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等；第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案一、組織與管理為了保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目籌建一個(gè)集經(jīng)營、管理、樓盤開發(fā)及研制為一體的項(xiàng)目管理公司。組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目管理公司根據(jù)管理需要設(shè)置 “經(jīng)營、管理和工程” 幾個(gè)主要業(yè)務(wù)部門。前期準(zhǔn)備包括項(xiàng)目開發(fā)管理計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建的前期準(zhǔn)備及和政府建設(shè)管理部門的溝通協(xié)調(diào)。部門設(shè)置含蓋了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的所有重要管理工作。總 經(jīng) 理前期研發(fā)部營銷客服部項(xiàng)目工程部計(jì)劃財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理總工程師總經(jīng)辦管理人員配備項(xiàng)目管理公司根據(jù)管理主要業(yè)務(wù)需要組織了一批從事過多年房地產(chǎn)開發(fā)和施工、設(shè)計(jì)的高層管理干部、工程師。確保主要業(yè)務(wù)內(nèi)容能按要求貫徹落實(shí)。二、項(xiàng)目建設(shè)方式擇優(yōu)選擇1家（或以上）施工單位分片分段施工，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)整個(gè)小區(qū)施工建設(shè)實(shí)施全程監(jiān)理，成立項(xiàng)目工程建設(shè)指揮部全程控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，確保項(xiàng)目如期完成。前期準(zhǔn)備包括項(xiàng)目開發(fā)管理計(jì)劃和設(shè)計(jì)報(bào)建的前期準(zhǔn)備，在具備施工條件后施工建設(shè)分施工準(zhǔn)備、工程發(fā)包、設(shè)備材料選型、施工及管理、營銷驗(yàn)收和交付使用。11月到2011年2月進(jìn)行土地證的辦理和用土地進(jìn)行抵押貸款；在土地證辦理期間利用兩個(gè)多月的時(shí)間間隔開展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探和大部分施工圖設(shè)計(jì)工作，3月內(nèi)辦理“土地規(guī)劃許可證”和“土地建設(shè)許可證”完成規(guī)劃報(bào)批。2011年5月中旬在規(guī)劃報(bào)批完成拿到“土地規(guī)劃許可證”和“土地建設(shè)許可證”既可以展開廣告和預(yù)銷售準(zhǔn)備工作。在7月和8月的上半旬，建設(shè)工程可以完成基礎(chǔ)工程，并開始進(jìn)行預(yù)售；8月的下半旬和10月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成一、二層兩層的主體工程；10月的下半旬和12月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成三、四層兩層的主體工程；12月的下半旬和2012年2月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成五、六層兩層的主體工程，此時(shí)主體已經(jīng)全部斷水。同時(shí)在3月的下半旬到6月下半旬三個(gè)月內(nèi)完成室外綠化工程。2012年7月項(xiàng)目可交付使用。第八章 項(xiàng)目投資成本及資金籌措投入一、估算編制依據(jù)：根據(jù)麗江“華首參照麗江類似工程單方造價(jià)進(jìn)行編制。項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 銷售收入：元/平方米，銷售收入：萬元銷售物業(yè)2011年79月2011年1012月銷售面積銷售價(jià)格銷售收入銷售面積銷售價(jià)格銷售收入住宅商業(yè)——————車庫合計(jì)銷售物業(yè)2012年12月合計(jì)銷售面積銷售價(jià)格銷售收入銷售面積銷售價(jià)格銷售收入住宅商業(yè)車庫260個(gè)3萬元/個(gè)260個(gè)3萬元/個(gè)合計(jì) 注：本表合計(jì)部分的銷售面積和銷售價(jià)格未納入車庫的面積和價(jià)格，僅在總收入部分體現(xiàn)。所得稅前利潤：=銷售利潤率：*100%=15%投資利潤率：*100%=19%成本支出分析項(xiàng)目開發(fā)周期20個(gè)月，從下表可以看出，本項(xiàng)目成本最大支出期在項(xiàng)目開發(fā)前期，主要為土地費(fèi)用支出，啟動(dòng)成本所占比例較大，后期項(xiàng)目成本支出比較均勻，特別是項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)售后，各期銷售回款基本能滿足成本支出的需求。從上表可以看出，按10%的貼現(xiàn)率、3個(gè)月為一個(gè)計(jì)息周期計(jì)算，折算到2010年第四季度項(xiàng)目啟動(dòng)期，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：按10%的貼現(xiàn)率、3個(gè)月為一個(gè)計(jì)息周期計(jì)算，折算到2010年第四季度項(xiàng)目啟動(dòng)期，本項(xiàng)目累計(jì)最大負(fù)凈現(xiàn)值為：本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為：%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能獲得超過收益，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%，基本可行。項(xiàng)目啟動(dòng)后，可采取施工單位墊資和預(yù)售的方式，解決項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金缺口，隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金流量不斷增值，用貨幣形式反映的已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值不斷體現(xiàn)，如何籌措和管理資金，是本項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要問題。 ，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金和籌措一部分社會(huì)資金。 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，通過房屋預(yù)售彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足。 施工單位墊資：施工單位墊資建設(shè)已成為開發(fā)商解決前期資金緊張最常用的方法。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個(gè)方面：由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息、風(fēng)險(xiǎn)的影響、通貨膨脹和匯率浮動(dòng)對(duì)資金實(shí)際價(jià)值的影響、銀行借款的成本率。盈虧平衡分析（1）銷售量盈虧點(diǎn)分析從項(xiàng)目銷售收入表、成本支出表和現(xiàn)金流量表可以看出，按方案成本和銷售收入，項(xiàng)目需完成住宅銷售量的98%，%，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（2）銷售價(jià)格盈虧點(diǎn)分析在保持方案中成本不變、銷售周期不變的情況下，商業(yè)銷售銷售價(jià)格為7766元/平方米時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。（該組合為眾多組合中的一個(gè)）敏感性分析分別對(duì)土地、建安成本、銷售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，具體分析如下表： 敏感性分析表 單位：萬元序號(hào)不確定因素變化幅度凈利潤銷售凈利率內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1基本方案0%11%%2建安成本10%14%%3+10%8%%4銷售價(jià)格10%6%——5+10%15%%說明：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按10%的貼現(xiàn)率、3個(gè)月為一個(gè)計(jì)息周期計(jì)算。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)市場的低迷，2009年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)2008年的波動(dòng)，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)發(fā)展期，價(jià)格向上增長的幅度將會(huì)有比較明顯，項(xiàng)目應(yīng)盡可能的盡快出貨，最大限度的降低項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過敏感性分析，可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。第九章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀概述項(xiàng)目的地理位置（1）麗江市位于云南省西北部，地理坐標(biāo)為25186。 27186。東經(jīng)99186。101186。全市面積21219平方公里。與本項(xiàng)目有關(guān)的原有污染及環(huán)境問題 本項(xiàng)目所在區(qū)域原為荒地，無嚴(yán)重污染環(huán)境問題。主要環(huán)境目標(biāo)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①、大氣保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空氣環(huán)境為大氣環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。③、生態(tài)環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地域?yàn)楸Ｗo(hù)范圍，保護(hù)目標(biāo)為固體廢棄物的排放和規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被。二、項(xiàng)目污染物的產(chǎn)生及對(duì)環(huán)境的影響主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況 本項(xiàng)目為民用類設(shè)施，可能產(chǎn)生的污染主要是環(huán)境污染，也就是項(xiàng)目在施工及運(yùn)營過程中所產(chǎn)生的生活污水廢水、生活垃圾、生活噪聲，此類污染可能會(huì)對(duì)2號(hào)地塊周邊造成環(huán)境污染。其影響范圍小，影響程度輕。 ③、噪聲的影響：運(yùn)輸時(shí)有交通噪聲，不定時(shí)，只屬短期影響。 ④、固體廢棄物的影響：少量的建筑垃圾和施工期施工人員生活垃圾由專人負(fù)責(zé)，及時(shí)集中清運(yùn)，運(yùn)至城市垃圾處理場進(jìn)行處理。運(yùn)行期間環(huán)境影響簡要分析 ①、對(duì)空氣環(huán)境的影響：居民居住基本不產(chǎn)生大氣污染。綠化面積區(qū)域可能產(chǎn)生少量滲透水殘留農(nóng)藥影響。 ③、噪聲的影響：基本無噪聲影響。生活垃圾由專人負(fù)責(zé)，固定收集點(diǎn)，定期清運(yùn)，運(yùn)至城市垃圾處理場處理。 ⑤、對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響：綠化條件的改善可促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善。 本項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水，生活垃圾。 生活固體廢棄物將根據(jù)市政《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立相應(yīng)的垃圾收集點(diǎn)，定制專門的垃圾收集制度，并根據(jù)節(jié)能減排的處理措施，進(jìn)行分類回收，按相關(guān)規(guī)定妥善處理生活垃圾，確保不對(duì)麗江市政環(huán)境造成污染。 本項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)后，將原有的荒地進(jìn)行環(huán)境改善和設(shè)置中心綠地，建立綠色生態(tài)環(huán)境，將會(huì)進(jìn)一步改善規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀效果。運(yùn)營期間，主要通過完善的小區(qū)設(shè)施與市政設(shè)施的相互結(jié)合，配備完善的管理機(jī)制，避免生活污水和生活垃圾對(duì)環(huán)境的污染，并通過小區(qū)綠化來提升整體的綠色生態(tài)環(huán)境。并將荒地改造，植被恢復(fù)，從一定程度上治理了當(dāng)前的水土流失。五、消防安全 規(guī)劃區(qū)位于城市中心，城區(qū)消防車輛可有效保護(hù)。 由城市供水管網(wǎng)建立規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防管網(wǎng)，室外消火栓沿室外道路布置，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑為120米，一但失火能夠快速有效提供消防滅火用水。 所有電力線路采用套管暗埋，提升美觀性又可有效防止電氣火災(zāi)。我國是資源和能源短缺的國家，資源、能源的有效利用是保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國經(jīng)濟(jì)目前正處在快速發(fā)展時(shí)期，在建設(shè)過程中需要大量資源和能源，如果不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、不調(diào)整結(jié)構(gòu)、不實(shí)施節(jié)能戰(zhàn)略目標(biāo)，不僅會(huì)給我國資源、能源和環(huán)境帶來壓力，還將難以保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展?！暗吞冀?jīng)濟(jì)”是指在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。二、本項(xiàng)目的節(jié)能減排措施麗江屬于滇西北高原地區(qū)，氣候早晚溫差較大，紫外線強(qiáng)度較高，太陽能資源豐富。設(shè)計(jì)階段在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中實(shí)現(xiàn)：（1）墻體、屋頂設(shè)計(jì)中盡量使用高性能的保溫、隔熱材料，減低傳熱系數(shù)，如采用LOW—E中空玻璃，更加起到保溫隔熱的作用；屋頂采用遮陽隔熱技術(shù)，使得業(yè)主在使用工程中盡量減少采暖負(fù)荷，實(shí)現(xiàn)后期節(jié)能的目標(biāo)；（2）根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，項(xiàng)目采用太陽能供熱的方式，充分利用太陽能資源；（3）優(yōu)化施工設(shè)計(jì)，避免建筑材料重復(fù)和浪費(fèi)使用；（4）在綠化景觀設(shè)計(jì)中，以低排放為指導(dǎo)，不片面的追求綠化效果，盡量多選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木和自然生態(tài)綠化，盡量減少使用人工草坪等吸附能力基本為零的綠化方式。第十一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個(gè)因素。須按有關(guān)規(guī)定盡快取得該幅土地使用的權(quán)屬。要充分利用政策法規(guī)，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，務(wù)必要確保工程質(zhì)量，以爭創(chuàng)優(yōu)良工程。一方面要采取積極主動(dòng)的銷售策略，規(guī)避工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可通過預(yù)售的安排等方式來避免。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。另一方面，購買力風(fēng)險(xiǎn)作為一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，同樣是一個(gè)非常不定的因素。因此銷售環(huán)節(jié)至關(guān)重要，在盡量短的時(shí)間內(nèi)將資金回籠，可以規(guī)避通貨等經(jīng)濟(jì)因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。項(xiàng)目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。第十二章 結(jié)論及建議通過對(duì)項(xiàng)目的分析可見，“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”地塊作為住宅開發(fā)項(xiàng)目是可行的，并將帶來良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。為失地農(nóng)民創(chuàng)造必要的經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)，并