【正文】 層、 ?主力戶型 100130平方戶型 ?均價 2300元 /㎡ ，屬于中檔盤 經(jīng)典園林設(shè)計，社區(qū)規(guī)模宏大，內(nèi)部配套齊全 43 丹陽東路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 天華領(lǐng)秀城 價格低，綠化率高， 社區(qū)配套完善 單位團購 丹陽東路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 大交通便利，產(chǎn)品優(yōu)勢，價格優(yōu)勢 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 開發(fā)區(qū)，及其他單位人員。 房地產(chǎn)格局演變 40 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 其他版塊資源匱乏，而開發(fā)區(qū)大規(guī)模的居住區(qū)和景觀規(guī)劃將成為中高端客戶的鐘愛，成為中高端客戶的承接區(qū)。 未來一年內(nèi)菏澤新供應(yīng)的樓盤多集中在市中心、開發(fā)區(qū)板塊，南部板塊也有較大的開發(fā)量，房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)出新的格局。 小結(jié)：市場剛性需求旺盛；經(jīng)過 2022年金融危機后， 2022年的市場趨于理性，中心區(qū)樓盤均價全面突破 3000元大關(guān)。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 豪庭綠洲 2700 130 35萬 福源名居 3100 70 22萬 和諧苑 123 板塊特征：地段價值低，中檔樓盤居多 區(qū)域認知：中端居住區(qū)，認可度一般 客戶來源：城周邊居民、企業(yè)單位職工、私營業(yè)主。 典型客戶描述： 內(nèi)部職工、單位團購、生意人。 區(qū)域認知： 景觀一般，認可度一般。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 35 市場分析 開發(fā)區(qū)：該板塊樓盤主要分布在長江路、廣州路沿線，由于地段、景觀、交通等差異，房價與市中心存在較大差異。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 南華康城 3800 130 天闊逸城 3600 140 鑫苑花園 3200 130150 45萬 板塊特征： 地段昂貴，高檔樓盤居多 區(qū)域認知： 高端居住區(qū)，認可度較高 客戶來源： 城市高端收入人群、企業(yè)單位中層 及 高級職工、私營業(yè)主。 ?各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價格平臺、客戶來源與認知上存在較大差異。 32 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 ?隨菏澤經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2022年 施工面積 260萬平米 ， 竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長趨勢。 29 市場指標 菏澤市房地產(chǎn)市場近年來保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，保持較為穩(wěn)定的投資比例。 ?開發(fā)區(qū)域的建設(shè)開發(fā)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，以 良好的環(huán)境 吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動區(qū)域發(fā)展，成為菏澤以及外來人口的 高端人文住區(qū)。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，全區(qū)已逐步形成了以能源、化工、紡織、機械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為龍頭的六大支柱產(chǎn)業(yè)。 區(qū)內(nèi)行政文化科技中心、商貿(mào)服務(wù)中心建成環(huán)境優(yōu)美、功能多樣的城市中心區(qū)，成為舒適、充滿活力、具有宜人的尺度、市民與游人向往的地方。 項目處于東部新區(qū)規(guī)劃的核心地帶，屬于長江路片區(qū)，靠近洙水河景觀帶，未來各項市政配套齊全，周邊環(huán)境優(yōu)美。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以概括為 “ 一軸、四帶、兩片、七組團 ” 的空間結(jié)構(gòu)。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 25 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃完整，城市站位明晰，景觀帶的鏈式結(jié)構(gòu)將成為區(qū)域發(fā)展起到推波助瀾作用。 ?東部城市發(fā)展向棟看，東部部地區(qū)位于城市發(fā)展的 主軸線上 。 開 發(fā) 區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 23 城市格局趨勢小結(jié) ?菏澤處于向外擴張階段，受財政限制呈 單極極化面狀分布發(fā)展趨勢。 中心城區(qū) 發(fā)展方向 ?項目所處板塊位于政府近期重點規(guī)劃廣州路西側(cè)居住區(qū)，受政策正面影響明顯。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展情況將菏澤樓市劃分為六大板塊：老城區(qū)板塊、城市中心板塊、東部開發(fā)區(qū)板塊、南部板塊、北部板塊、西部板塊。 ?南部板塊： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快 ?東部開發(fā)區(qū)板塊： 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)實施集群化戰(zhàn)略，以菏澤市及魯西南地區(qū)為市場，以能源、化工、紡織、機械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為支柱，打造東部城區(qū)工業(yè)新區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 21 城市格局 板塊分布 ?老城區(qū)板塊： 該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蘊，房價較高。形成 “ 一核、兩軸、四組團 ” 的布局結(jié)構(gòu)。 19 區(qū)域 解讀。 人口特征 ?2022年，市區(qū)居民人均可支配收入 11581元 ； ?農(nóng)民人均年純收入 6046元； ?人均年生活消費支出 5391元 ； ?在崗職工平均工資 16803元。 菏澤城市人口增加迅速，流動人口逐年增多 20222022菏澤 非農(nóng)業(yè)人口變化050100150200（萬人） 1 2 3 4 5 6 7 816 人口特征 附： 2022年菏澤主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)情況 菏澤市主要就業(yè)人群集中在行政部門、文教衛(wèi)生部門，這類人群對于房地產(chǎn)產(chǎn)品有著非常強的購買力。 城市人口變化圖表 小結(jié)：菏澤城市人口將進一步增加，尤其大量外來人口的進駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進一步升級，不僅會增加菏澤房地產(chǎn)市場需求量，還會促進房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級。 ?從城市人口規(guī)?？矗?菏澤市已位于山東省大城市行列。菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 ?從 GDP增長看，菏澤近年來的增長率都保持高位運行，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。高速發(fā)展的經(jīng)濟給菏澤市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 2022年菏澤市 GDP總量與山東其他城市相比，居山東省第 15位。 ?2022年全年菏澤 GDP總值為 822億元。 ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力大幅度提升 ，會帶動菏澤市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費欲望也將得到進一步增強，需求得到進一步的鞏固；經(jīng)濟的助推及需求拉動必將帶動菏澤房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 20222022年菏澤市宏觀經(jīng)濟走勢圖 國民生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會消費品總額 城鎮(zhèn)居民人均 年均 可支配收入 增長 3% 年均增長 8% 年均增長 % 年均增長 % 2022年 32 ?城市化進程明顯加快 。 菏澤是以牡丹聞名，以文化為底蘊、資源立足，以現(xiàn)代制造業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟強市，是四省交匯的天然樞紐城市。被稱為 “ 三鄉(xiāng)一城 ” 。境內(nèi)仍保留著 100多處名勝古跡。古稱“ 天下之中 ” (史記 )。 2022年 01月 18日 12日晚間，央行宣布，自 1月 18日起，上調(diào)存款準備金利率 分點， 2月 25日央行再次上調(diào)準備金利率 個百分點，進一步提高了貸款門檻，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，打擊投機行為 2022年 03月 ”兩會 “ 政府工作報告， 溫家寶總理在政府工作報告中，就今年控制部分城市房價過快上漲提出四點建議，繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程、繼續(xù)支持居民自住性住房消費、抑制投機性購房、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等四方面 。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求三、加強風險防范和市場監(jiān)管四、加快推進保障性安居工程建設(shè)。 202210 信貸風險防控 銀監(jiān)會公布的 《 流動資金貸款管理暫行辦法 》 ，將除固定資產(chǎn)貸款以外的其他公司類貸款品種全部納入其中，強化了上述貸款的流向管理，以減少貸款被挪用的風險。 2022年 12月 14日