【正文】 年增長，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 2022年以來國民經(jīng)濟主要指標(biāo) (億元 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 15 人口特征 ?2022年菏澤 市區(qū)人口達到 143萬人，預(yù)計到 2022年中心城市人口達 150 萬，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 ?從城市人口規(guī)模看， 菏澤市已位于山東省大城市行列。 ?流動人口較多 菏澤 市的流 動人口為 34萬人； ?而僅有 23萬常住人口的 菏澤 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；到2022年上半年流動人口已經(jīng)達到 30萬。 城市人口變化圖表 小結(jié)：菏澤城市人口將進一步增加，尤其大量外來人口的進駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進一步升級，不僅會增加菏澤房地產(chǎn)市場需求量，還會促進房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速，大量的新增人口為房地產(chǎn)開發(fā)、消化提供了穩(wěn)定保障。 菏澤城市人口增加迅速，流動人口逐年增多 20222022菏澤 非農(nóng)業(yè)人口變化050100150200（萬人） 1 2 3 4 5 6 7 816 人口特征 附： 2022年菏澤主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)情況 菏澤市主要就業(yè)人群集中在行政部門、文教衛(wèi)生部門，這類人群對于房地產(chǎn)產(chǎn)品有著非常強的購買力。 17 收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來了消費力的釋放與消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，新興的消費方式受到追捧。 人口特征 ?2022年，市區(qū)居民人均可支配收入 11581元 ； ?農(nóng)民人均年純收入 6046元； ?人均年生活消費支出 5391元 ； ?在崗職工平均工資 16803元。 年份 人均可支配收入 （市區(qū)） 人均消費性支 出 在崗職工平均工資 2022 8749 3986 9843 2022 9345 4425 10024 2022 9978 4876 12735 2022 10480 5023 15496 2022 11581 5391 16803 隨著經(jīng)濟的發(fā)展及菏澤綜合性城市地位的逐步確立，城市 中高端消費市場 被普遍看好； 菏澤中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的 新興消費潮流 受到追捧 18 城市宏觀層面機會小結(jié) ?山東省正加速建設(shè) 國際性旅游城市 ，經(jīng)濟 高速增長 ； ?社會財富的增加以及人口擴張為房地產(chǎn)市場帶來 旺盛的改善型需求和生存型需求 ，市場存在較大的需求空間； ?城市 中間階層 是城市 最具成長性的階層 ，并引領(lǐng)城市的消費風(fēng)潮。 19 區(qū)域 解讀。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 20 城市格局 地圖 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。形成 “ 一核、兩軸、四組團 ” 的布局結(jié)構(gòu)。 ?近年菏澤市在保證中心城區(qū)發(fā)展的同時，同時確立了開發(fā)區(qū)南部片區(qū)發(fā)展的方向。 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)實施集群化戰(zhàn)略，以菏澤市及魯西南地區(qū)為市場，以能源、化工、紡織、機械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為支柱，打造東部城區(qū)工業(yè)新區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 21 城市格局 板塊分布 ?老城區(qū)板塊： 該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蘊，房價較高。 ?城市中心板塊： 是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象，房地產(chǎn)市場火熱。 ?南部板塊： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快 ?東部開發(fā)區(qū)板塊： 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 ?西部、北部板塊： 受到市政規(guī)劃的影響，區(qū)域認可度較低，致使房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展情況將菏澤樓市劃分為六大板塊：老城區(qū)板塊、城市中心板塊、東部開發(fā)區(qū)板塊、南部板塊、北部板塊、西部板塊。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 22 城市格局 項目所處的開發(fā)區(qū)是政府規(guī)劃的“產(chǎn)業(yè)實施集群化戰(zhàn)略” 中的核心部分，位于城市發(fā)展戰(zhàn)略的主軸線上，未來將成為城市的副中心。 中心城區(qū) 發(fā)展方向 ?項目所處板塊位于政府近期重點規(guī)劃廣州路西側(cè)居住區(qū)，受政策正面影響明顯。 ?東部開發(fā)區(qū)是菏澤市重要的工業(yè)基地和物流商務(wù)中心，促進全省東西部協(xié)調(diào)發(fā)展的、可持續(xù)的工業(yè)城區(qū)；菏澤市中心城區(qū)范圍內(nèi)的生產(chǎn)與生活有機結(jié)合的城市新區(qū)，未來城市的經(jīng)濟、文化和行政副中心。 開 發(fā) 區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 23 城市格局趨勢小結(jié) ?菏澤處于向外擴張階段，受財政限制呈 單極極化面狀分布發(fā)展趨勢。 ?東部由于政策扶持是城市發(fā)展的 主要方向 之一。 ?東部城市發(fā)展向棟看，東部部地區(qū)位于城市發(fā)展的 主軸線上 。 24 區(qū)域 解讀。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 25 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃完整，城市站位明晰，景觀帶的鏈式結(jié)構(gòu)將成為區(qū)域發(fā)展起到推波助瀾作用。 規(guī)劃居住區(qū) 根據(jù)道路系統(tǒng)、河流水系等自然地形，分為 雷澤湖片區(qū)、中心片區(qū)、長江路片區(qū)、洙水河片區(qū)、電廠片區(qū)、黃河路片區(qū)、趙王河片區(qū)、重工片區(qū)以及坡劉片區(qū) 等九個片區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以概括為 “ 一軸、四帶、兩片、七組團 ” 的空間結(jié)構(gòu)。 綠地水系規(guī)劃形成 “ 一環(huán)、三帶、多點 ” 的布局形式。 項目處于東部新區(qū)規(guī)劃的核心地帶，屬于長江路片區(qū)，靠近洙水河景觀帶，未來各項市政配套齊全，周邊環(huán)境優(yōu)美。 26 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)板塊 重點區(qū)域解讀 規(guī)劃居住區(qū) 新區(qū)生活片區(qū)以丹陽路、長江路、錢塘路、廣州路和濟南路為界分為兩個綜合服務(wù)核心組團和三個生活居住組團。 區(qū)內(nèi)行政文化科技中心、商貿(mào)服務(wù)中心建成環(huán)境優(yōu)美、功能多樣的城市中心區(qū)，成為舒適、充滿活力、具有宜人的尺度、市民與游人向往的地方。 項目廣州路以西區(qū)域，是開發(fā)區(qū)重點規(guī)劃的居住組團，周邊配套齊全，景觀優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿薮? 27 菏澤開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展機會總結(jié) ?支柱產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)和命脈，是開發(fā)區(qū)實現(xiàn)宏偉經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的希望和根本所在。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，全區(qū)已逐步形成了以能源、化工、紡織、機械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為龍頭的六大支柱產(chǎn)業(yè)。 開發(fā)區(qū)作為城市發(fā)展的重點方向，與其他區(qū)域相比具有 明顯優(yōu)勢 。 ?開發(fā)區(qū)域的建設(shè)開發(fā)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，以 良好的環(huán)境 吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動區(qū)域發(fā)展，成為菏澤以及外來人口的 高端人文住區(qū)。 28 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 29 市場指標(biāo) 菏澤市房地產(chǎn)市場近年來保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，保持較為穩(wěn)定的投資比例。 2022年菏澤房地產(chǎn) 投資 21億元 ,較 2022年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 47%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2022年 施工面積 260萬平米 ， 竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長趨勢。 0102030405060國有固定資產(chǎn)投資國有固定資產(chǎn)國有固定資產(chǎn)投資（億元） 1 2 3 4 5菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 年度 2022 2022 2022 2022 2022 施工面積 189 198 223 247 260 竣工面積 47 52 58 61 63 30 市場特征 ?菏澤近幾年商品房銷售量逐年上升，銷售額逐年增加，表現(xiàn)出良好的穩(wěn)步上升勢頭。 ?隨菏澤經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。 隨著菏澤經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的銷售量及需求模式呈現(xiàn)出如下特征： 31 市場特征 菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征小結(jié) 關(guān)鍵詞 —— 穩(wěn)定、購買力、改善需求、需求空間 ? 菏澤市的房地產(chǎn)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，即使在房地產(chǎn)最為火爆的 2022年 和低迷的 2022年，菏澤房地產(chǎn)受到的影響都有限，沒有大起大落； ? 自 2022年來，菏澤的人均可支配收入年增長率為 %，呈現(xiàn)快速的增 長，大大提升了菏澤市民的購買力，直接促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ? 隨著高水平開發(fā)商