【文章內(nèi)容簡介】 的進入以及城市居民消費水平的提高，以改善居住為 目的的需求會不斷增加，中高檔樓盤出現(xiàn)較大的市場機遇。 32 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 33 菏澤房地產(chǎn)市場區(qū)域市場分析 市場分析 ?目前菏澤住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以高層和小高層為主，高層、小高層主要分布在城市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊； ?菏澤置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。 ?各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價格平臺、客戶來源與認(rèn)知上存在較大差異。 板塊分布 34 市場分析 市中心板塊：該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 南華康城 3800 130 天闊逸城 3600 140 鑫苑花園 3200 130150 45萬 板塊特征： 地段昂貴，高檔樓盤居多 區(qū)域認(rèn)知： 高端居住區(qū)，認(rèn)可度較高 客戶來源： 城市高端收入人群、企業(yè)單位中層 及 高級職工、私營業(yè)主。 典型客戶描述： 政府官員、生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進 城置業(yè)。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 35 市場分析 開發(fā)區(qū)：該板塊樓盤主要分布在長江路、廣州路沿線，由于地段、景觀、交通等差異，房價與市中心存在較大差異。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 碧桂嘉園 2400 120 29萬 領(lǐng)秀城 2800 120 34萬 交通家園 2300 130 30萬 板塊特征： 周邊生活配套不足，購物不便、空置率高。 區(qū)域認(rèn)知： 景觀一般，認(rèn)可度一般。 客戶來源： 本區(qū)域內(nèi)客戶較多。 典型客戶描述： 內(nèi)部職工、單位團購、生意人。 廣州路 長 江 路 橡樹灣 36 市場分析 西部板塊：該板塊遠(yuǎn)離城市發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿^弱，但是由于發(fā)展較早，現(xiàn)有配套完善，加之在售樓盤較少，價格相對穩(wěn)定。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 豪庭綠洲 2700 130 35萬 福源名居 3100 70 22萬 和諧苑 123 板塊特征：地段價值低，中檔樓盤居多 區(qū)域認(rèn)知：中端居住區(qū)，認(rèn)可度一般 客戶來源：城周邊居民、企業(yè)單位職工、私營業(yè)主。 典型客戶描述：中低收入的本區(qū)域居民 37 ? 2022年，大部分樓盤均價都已提升至 2500— 3000元的； ?2022年， 3000元以上的樓盤數(shù)量上升至 16家以上； 市場發(fā)展趨勢一： 隨著中間階層的成長及房價的上漲，菏澤的中高端 市場份額上升。 小結(jié)：市場剛性需求旺盛；經(jīng)過 2022年金融危機后， 2022年的市場趨于理性，中心區(qū)樓盤均價全面突破 3000元大關(guān)。 菏澤市2 0 1 0 年3 月房價區(qū)間9%9%18%32%32%202223002300280028003000300035003 5 0 0 以上38 市場發(fā)展趨勢二： 由于城市核心價格較高以及政策導(dǎo)向的變化，目前的 房地產(chǎn)供應(yīng)主要以市中心、東部開發(fā)區(qū)為主。 未來一年內(nèi)菏澤新供應(yīng)的樓盤多集中在市中心、開發(fā)區(qū)板塊，南部板塊也有較大的開發(fā)量，房地產(chǎn)供應(yīng)呈現(xiàn)出新的格局。 050000010000001500000202200025000003000000西部 東部 中心區(qū)菏澤2 0 1 0 年住宅供應(yīng)量供應(yīng)量注：數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研 39 趨勢小結(jié) 核心地塊供應(yīng)量還在增加，由于價格較高，置業(yè)人口開始外溢 開發(fā)區(qū)板塊認(rèn)知正在形成，該板塊會成為重要的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心區(qū)域均價在 3500元 /平米以上，導(dǎo)致人口外溢；開發(fā)區(qū)區(qū)域已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)。 其他版塊資源匱乏，而開發(fā)區(qū)大規(guī)模的居住區(qū)和景觀規(guī)劃將成為中高端客戶的鐘愛，成為中高端客戶的承接區(qū)。 從銷售價格及銷售產(chǎn)品來看，中高端產(chǎn)品的市場份額正在上升。 房地產(chǎn)格局演變 40 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 41 細(xì)分市場分析 開發(fā)區(qū)區(qū)域：板塊細(xì)分市場分析 項目名稱 所屬區(qū)域 橡樹灣 長江路沿線 碧桂嘉園 長江路沿線 華英家園 長江路沿線 鵬遠(yuǎn)華府 丹陽東路沿線 陽光新郡 丹陽東路沿線 天華領(lǐng)秀城 丹陽東路沿線 天華交通家園 八一東路沿線 丹陽東路沿線 八一東路沿線 長江路沿線 開發(fā)區(qū)樓盤主要分布在廣州路西側(cè)，可以分為長江路沿線、丹陽東路沿線和八一東路沿線三個區(qū)位。 領(lǐng)秀城 交通家園 交通家園 鵬遠(yuǎn)華府 碧桂嘉園 橡樹灣 42 板塊市場 長江路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 碧桂嘉園 綠色健康，時尚家園 企事業(yè)單位人員，生意人 長江路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)：價格優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢 區(qū)域客戶特征總結(jié)：以團購客戶、企事業(yè)職員為主 ?金牌戶型：名師執(zhí)筆，量身打造，每一寸空間都是思想凝聚 ?天成景觀：回溯傳統(tǒng)文脈，重組現(xiàn)代建筑功能美學(xué)理念 ?頂級配置：外墻外保溫、壁掛式太陽能、均溫地暖及隔熱斷橋鋁合金，科技領(lǐng)步生活 ?產(chǎn)品形式 高層 小高層、 ?主力戶型 100130平方戶型 ?均價 2300元 /㎡ ，屬于中檔盤 經(jīng)典園林設(shè)計，社區(qū)規(guī)模宏大，內(nèi)部配套齊全 43 丹陽東路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 天華領(lǐng)秀城 價格低，綠化率高， 社區(qū)配套完善 單位團購 丹陽東路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 大交通便利，產(chǎn)品優(yōu)勢，價格優(yōu)勢 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 開發(fā)區(qū)，及其他單位人員。 遠(yuǎn)離污染，環(huán)境優(yōu)美，交通便利 品牌優(yōu)勢 —— 實力開發(fā)商天華地產(chǎn)的品牌保障 景觀優(yōu)勢 —— 內(nèi)部綠化很有誘惑力 產(chǎn)品形式 —— 分高層、多層二種產(chǎn)品 主力戶型 —— 以 120平左右的中大戶型為主 單價 —— 起價 1800，均價 2800 未來供應(yīng) —— 約 20萬平米 板塊市場 44 八一東路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 天華交通家園 價格低 主要為交通局內(nèi)部職工 八一東路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 內(nèi)部配套完善，八一路通車后，升值空間大。 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 事業(yè)有成，想享受生活的中年人?；蛘咴谥苓吂ぷ鞯哪贻p人。 空氣清新，交通便利，產(chǎn)品風(fēng)格獨特 品牌優(yōu)勢 —— 實力開發(fā)商天華地產(chǎn)的品牌保障 景觀優(yōu)勢 —— 前有花城小區(qū)，后有橡樹灣，環(huán)境不錯 產(chǎn)品形式 —— 分高層、多層和院景 house三種產(chǎn)品 主力戶型 —— 以 90平以上的中大戶型為主 單價 —— 起價 1800，均價 2300 未來供應(yīng) —— 約 10萬平米 板塊市場 45 開發(fā)區(qū)板塊市場綜述 開發(fā)區(qū)代表性項目綜述 項目名稱 產(chǎn)品類型 主力戶型 銷售均價 所屬區(qū)域 橡樹灣 多層、高層 130 2600 長江路沿線 碧桂嘉園 多層、小高層 120 2300 長江路沿線 華英家園 小高層、高層 150 3500 長江路沿線 鵬遠(yuǎn)華府 多層高層 130 丹陽東路沿線 陽光新郡 多層、高層、洋房 113 丹陽東路沿線 天華領(lǐng)秀城 多層、高層 120 2800 丹陽東路沿線 天華交通家園 多層、高層 130 2300 八一東路沿線 ?長江路沿線： 主力戶型為 130平米左右的高層、小高層，交通便利，距離市中心較近。 ?丹陽東路沿線： 距離市中心距離較遠(yuǎn)，主力戶型集中在 120平米左右三室。 ?八一東路沿線： 主力戶型為130平米三室，未來八一東路通車對本區(qū)位價值提升有利。 開發(fā)區(qū)項目建筑形態(tài)主要為多層、小高層、高層，主力戶型面積為 1 130㎡ 左右的三室戶型，均價在 2500元 /㎡ 左右。多為總體規(guī)模較大，但是目前推出少部分銷售。 46 開