【正文】 關(guān)注社區(qū)安全性； ?產(chǎn)品需求： 洋房，多層產(chǎn)品，面積在 130以上； ?客戶地源： 主要集中在菏澤中心區(qū)及人民路市政府區(qū)域； 76 權(quán)力階層 62 價(jià)格敏感性較低，占據(jù)稀缺地段，優(yōu)勢資源，以彰顯身份 ?置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，如天闊逸城、香格里拉； ?置業(yè)目的： 彰顯身份，占據(jù)優(yōu)勢資源，保值 ?置業(yè)敏感點(diǎn)： 樓盤具有較好的知名度，占據(jù)城市優(yōu)勢資源，產(chǎn)品形式能夠標(biāo)定身份， ?產(chǎn)品需求： 低密度，洋房，知名大盤面積在 120以上的戶型； ?客戶地源： 市中心汽車 火車站商圈居多，與菏澤有業(yè)務(wù)往來的周邊縣鎮(zhèn)； 77 私營業(yè)主 63 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對生活質(zhì)量要求不高，置業(yè)投資謹(jǐn)慎、保守 ?置業(yè)現(xiàn)狀： 租住房屋，或購置實(shí)用性價(jià)比較高的房屋； ?置業(yè)目的： 自住 ?置業(yè)敏感點(diǎn)： 價(jià)格較為敏感，保值能力，高性價(jià)比能夠刺激其購買； ?產(chǎn)品需求： 緊湊實(shí)惠的三居室； ?客戶地源： 花都大市場、青年路路上的批發(fā)市場等商業(yè)街區(qū)； 78 個 體 戶 64 有一定的積蓄和養(yǎng)老福利，生活相對儉樸但注重生活質(zhì)量，對社區(qū)環(huán)境和基本生活配套關(guān)注 ?客戶背景： 50歲以上的老兩口，退休或者即將退休，與子女同住或子女偶爾前往探望； ?置業(yè)目的： 頤養(yǎng)天年 ?收入狀況： 有一定的積蓄或有穩(wěn)定的養(yǎng)老福利； ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境、醫(yī)療配套、基本生活配套、完善的物業(yè)管理； ?產(chǎn)品需求： 與子女同住：兩居或三居室， 90120平米；獨(dú)居：兩居室 90平米； 79 養(yǎng)老客戶 65 經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市中心化是吸引菏澤周邊縣鎮(zhèn)客戶到菏澤工作置業(yè)的根本原因 ?客戶分類： 與菏澤有業(yè)務(wù)往來的私營業(yè)主和生意人；對大城市生活向往，對子女期許的周邊縣鎮(zhèn)城市中產(chǎn)；在菏澤參加工作的外地青年，并有一定積蓄和父母資助； ?置業(yè)目的： 自住、投資；獲得戶口和入學(xué)資格；落腳、婚房； ?置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境、通達(dá)性、升值潛力、物業(yè)管理、性價(jià)比； ?產(chǎn)品需求： 90平米兩居室； 120平米三居室； 80 外地客戶 66 總結(jié)六類客戶的細(xì)分需求 客戶類型 產(chǎn)品因素 關(guān)注因素 激勵因素 產(chǎn)品形式 戶型面積 中產(chǎn)階層 偏好洋房、但不抗拒高層、小高層 90平米兩居， 120130三居 產(chǎn)品品質(zhì)： 外立面材質(zhì)、整體社區(qū)的風(fēng)格與色調(diào)和諧統(tǒng)一； 社區(qū)環(huán)境： 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高； 生活配套： 滿足基本生活需要如便利店、餐廳、銀行等； 升值潛力： 區(qū)域發(fā)展利好； 品牌與實(shí)力： 高品質(zhì)建筑和園林； 權(quán)力階層 偏好洋房、多層 130以上大戶型 社區(qū)環(huán)境： 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高； 物業(yè)管理： 關(guān)注安全性； 品牌與實(shí)力： 知名開發(fā)商； 生活配套： 基本生活配套設(shè)施； 原生態(tài)資源： 原生樹木、河流； 標(biāo)定身份： 如有知名度、有特色，有休閑娛樂設(shè)施； 私企業(yè)主 偏好別墅、洋房 三居或四居 區(qū)位與地段： 城市優(yōu)勢資源或升值潛力大的區(qū)域； 資源占有： 能夠?qū)坝^、自然資源占有優(yōu)勢； 項(xiàng)目知名度： 形成較好的市場口碑； 社區(qū)環(huán)境： 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高； 物業(yè)管理： 關(guān)注安全性； 觀景戶型： 居住舒適，能夠有較好的景觀資源； 標(biāo)定身份： 如有知名度、有特色，有休閑娛樂設(shè)施； 核心客群 重點(diǎn)客群 81 67 客戶類型 產(chǎn)品因素 關(guān)注因素 激勵因素 產(chǎn)品形式 戶型面積 個體戶 多層、高層、小高層 90平米兩居， 120平米三居 距離： 與生意點(diǎn)距離近； 物業(yè)管理： 關(guān)注安全性； 送實(shí)惠： 贈送面積、露臺等； 養(yǎng)老客戶 偏好多層，但對品質(zhì)較好的小高層、高層不抗拒 90平米兩居， 120平米三居 社區(qū)環(huán)境： 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高； 物業(yè)管理： 關(guān)注安全性； 生活配套： 滿足基本生活配套設(shè)施； 醫(yī)療配套： 有社區(qū)醫(yī)院或周邊有較為完善的醫(yī)院； 健身場所： 有公園或社區(qū)內(nèi)有較為完備的健身設(shè)施； 外地客戶 多層、高層、小高層，要求性價(jià)比高的產(chǎn)品形式 兩居或三居 區(qū)位與地段： 城市核心地段或升值潛力大的區(qū)域； 交通便利性： 形與工作地點(diǎn)或?qū)W校等交通便利； 社區(qū)環(huán)境： 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高； 物業(yè)管理： 關(guān)注安全性； 教育資源： 市內(nèi)知名的小學(xué)、中學(xué)等；送實(shí)惠： 贈送面積、露臺等； 邊緣客群 82 總結(jié)六類客戶的細(xì)分需求 68 鎖定 客戶 。 ? 購房群體實(shí)力雄厚 在售樓盤客戶群主要為、政府、事業(yè)單位人員、個體私營業(yè)主及周邊市縣高收入家庭，團(tuán)購、定向開發(fā)情況較多。 客戶的年齡集中在 30— 50歲左右 ，開發(fā)區(qū)企業(yè)基層、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師，市中心私營業(yè)主等，有 穩(wěn)定的收入 。 周邊競爭項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間23002500260028003 0 0 0 以上0501001501 2 3 4 5 6 7周邊競爭項(xiàng)目主力戶型面積戶型面積47 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對點(diǎn)分析 聚焦 市場 。 050000010000001500000202200025000003000000西部 東部 中心區(qū)菏澤2 0 1 0 年住宅供應(yīng)量供應(yīng)量注：數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研 39 趨勢小結(jié) 核心地塊供應(yīng)量還在增加，由于價(jià)格較高，置業(yè)人口開始外溢 開發(fā)區(qū)板塊認(rèn)知正在形成，該板塊會成為重要的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心區(qū)域均價(jià)在 3500元 /平米以上，導(dǎo)致人口外溢；開發(fā)區(qū)區(qū)域已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)。 33 菏澤房地產(chǎn)市場區(qū)域市場分析 市場分析 ?目前菏澤住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以高層和小高層為主，高層、小高層主要分布在城市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊； ?菏澤置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。 綠地水系規(guī)劃形成 “ 一環(huán)、三帶、多點(diǎn) ” 的布局形式。 ?近年菏澤市在保證中心城區(qū)發(fā)展的同時，同時確立了開發(fā)區(qū)南部片區(qū)發(fā)展的方向。 各地 GDP比較圖表 14 宏觀經(jīng)濟(jì) 菏澤國民生產(chǎn)總值（ GDP）的持續(xù)快速增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動了菏澤房地產(chǎn)市場需求的快速提升。相傳堯、舜、禹等著名氏族部首領(lǐng)都曾在這一地區(qū)活動 ,歷史上著名的孫臏、吳起，氾勝之、劉晏、溫子升等大批圣賢都出生在這里 ,商湯時期的三朝元老伊尹、 “ 商界鼻祖 ”范蠡經(jīng)商、劉邦登基稱帝、曹操成就霸業(yè)、黃巢起義、宋江聚義等都發(fā)生在菏澤。二是買 144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過公積金、現(xiàn)在買房再貸，個人最多只能貸 15萬，夫妻雙方最多貸 30萬，相當(dāng)于最高額度打?qū)φ邸? 謹(jǐn)呈：山東菏澤天成恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌 TOP10（品牌價(jià)值 ） 洞察秋毫 焦點(diǎn)挖掘 — 山東菏澤帝都 2022年 10月 9日 二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10%。境內(nèi)仍保留著 100多處名勝古跡。 ?從 GDP增長看，菏澤近年來的增長率都保持高位運(yùn)行，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)實(shí)施集群化戰(zhàn)略，以菏澤市及魯西南地區(qū)為市場，以能源、化工、紡織、機(jī)械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為支柱，打造東部城區(qū)工業(yè)新區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 21 城市格局 板塊分布 ?老城區(qū)板塊： 該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蘊(yùn)，房價(jià)較高。 項(xiàng)目處于東部新區(qū)規(guī)劃的核心地帶，屬于長江路片區(qū)，靠近洙水河景觀帶，未來各項(xiàng)市政配套齊全，周邊環(huán)境優(yōu)美。 ?各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價(jià)格平臺、客戶來源與認(rèn)知上存在較大差異。 其他版塊資源匱乏，而開發(fā)區(qū)大規(guī)模的居住區(qū)和景觀規(guī)劃將成為中高端客戶的鐘愛，成為中高端客戶的承接區(qū)。 48 競爭項(xiàng)目分析 區(qū)位 八一路與武漢路交匯處 規(guī)模 20萬 物業(yè)類型 18棟多層、 5棟高層 主力戶型 三室二廳二衛(wèi)