【正文】 菏澤是以牡丹聞名，以文化為底蘊(yùn)、資源立足，以現(xiàn)代制造業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，是四省交匯的天然樞紐城市。 ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升 ，會(huì)帶動(dòng)菏澤市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)菏澤房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 2022年菏澤市 GDP總量與山東其他城市相比，居山東省第 15位。 ?從 GDP增長看，菏澤近年來的增長率都保持高位運(yùn)行，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ?從城市人口規(guī)?？?， 菏澤市已位于山東省大城市行列。 菏澤城市人口增加迅速，流動(dòng)人口逐年增多 20222022菏澤 非農(nóng)業(yè)人口變化050100150200（萬人） 1 2 3 4 5 6 7 816 人口特征 附： 2022年菏澤主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)情況 菏澤市主要就業(yè)人群集中在行政部門、文教衛(wèi)生部門，這類人群對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品有著非常強(qiáng)的購買力。 19 區(qū)域 解讀。 ?開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)實(shí)施集群化戰(zhàn)略，以菏澤市及魯西南地區(qū)為市場，以能源、化工、紡織、機(jī)械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為支柱，打造東部城區(qū)工業(yè)新區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會(huì) 21 城市格局 板塊分布 ?老城區(qū)板塊： 該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蘊(yùn)，房價(jià)較高。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展情況將菏澤樓市劃分為六大板塊：老城區(qū)板塊、城市中心板塊、東部開發(fā)區(qū)板塊、南部板塊、北部板塊、西部板塊。 開 發(fā) 區(qū) 市政府 開發(fā)區(qū)管委會(huì) 23 城市格局趨勢(shì)小結(jié) ?菏澤處于向外擴(kuò)張階段，受財(cái)政限制呈 單極極化面狀分布發(fā)展趨勢(shì)。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 25 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃完整，城市站位明晰，景觀帶的鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)將成為區(qū)域發(fā)展起到推波助瀾作用。 項(xiàng)目處于東部新區(qū)規(guī)劃的核心地帶，屬于長江路片區(qū)，靠近洙水河景觀帶，未來各項(xiàng)市政配套齊全，周邊環(huán)境優(yōu)美。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，全區(qū)已逐步形成了以能源、化工、紡織、機(jī)械、建材以及農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)為龍頭的六大支柱產(chǎn)業(yè)。 29 市場指標(biāo) 菏澤市房地產(chǎn)市場近年來保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，保持較為穩(wěn)定的投資比例。 ?隨菏澤經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。 ?各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價(jià)格平臺(tái)、客戶來源與認(rèn)知上存在較大差異。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會(huì) 35 市場分析 開發(fā)區(qū)：該板塊樓盤主要分布在長江路、廣州路沿線，由于地段、景觀、交通等差異，房價(jià)與市中心存在較大差異。 典型客戶描述： 內(nèi)部職工、單位團(tuán)購、生意人。 小結(jié)：市場剛性需求旺盛；經(jīng)過 2022年金融危機(jī)后， 2022年的市場趨于理性，中心區(qū)樓盤均價(jià)全面突破 3000元大關(guān)。 其他版塊資源匱乏，而開發(fā)區(qū)大規(guī)模的居住區(qū)和景觀規(guī)劃將成為中高端客戶的鐘愛，成為中高端客戶的承接區(qū)。 領(lǐng)秀城 交通家園 交通家園 鵬遠(yuǎn)華府 碧桂嘉園 橡樹灣 42 板塊市場 長江路沿線賣點(diǎn)與競爭分析 代表項(xiàng)目 核心賣點(diǎn) 客戶特征 所屬板塊 碧桂嘉園 綠色健康，時(shí)尚家園 企事業(yè)單位人員，生意人 長江路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 區(qū)域客戶特征總結(jié)：以團(tuán)購客戶、企事業(yè)職員為主 ?金牌戶型：名師執(zhí)筆，量身打造，每一寸空間都是思想凝聚 ?天成景觀：回溯傳統(tǒng)文脈，重組現(xiàn)代建筑功能美學(xué)理念 ?頂級(jí)配置：外墻外保溫、壁掛式太陽能、均溫地暖及隔熱斷橋鋁合金，科技領(lǐng)步生活 ?產(chǎn)品形式 高層 小高層、 ?主力戶型 100130平方戶型 ?均價(jià) 2300元 /㎡ ，屬于中檔盤 經(jīng)典園林設(shè)計(jì)，社區(qū)規(guī)模宏大，內(nèi)部配套齊全 43 丹陽東路沿線賣點(diǎn)與競爭分析 代表項(xiàng)目 核心賣點(diǎn) 客戶特征 所屬板塊 天華領(lǐng)秀城 價(jià)格低，綠化率高， 社區(qū)配套完善 單位團(tuán)購 丹陽東路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)： 大交通便利，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 開發(fā)區(qū)，及其他單位人員。 空氣清新，交通便利，產(chǎn)品風(fēng)格獨(dú)特 品牌優(yōu)勢(shì) —— 實(shí)力開發(fā)商天華地產(chǎn)的品牌保障 景觀優(yōu)勢(shì) —— 前有花城小區(qū)，后有橡樹灣，環(huán)境不錯(cuò) 產(chǎn)品形式 —— 分高層、多層和院景 house三種產(chǎn)品 主力戶型 —— 以 90平以上的中大戶型為主 單價(jià) —— 起價(jià) 1800，均價(jià) 2300 未來供應(yīng) —— 約 10萬平米 板塊市場 45 開發(fā)區(qū)板塊市場綜述 開發(fā)區(qū)代表性項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力戶型 銷售均價(jià) 所屬區(qū)域 橡樹灣 多層、高層 130 2600 長江路沿線 碧桂嘉園 多層、小高層 120 2300 長江路沿線 華英家園 小高層、高層 150 3500 長江路沿線 鵬遠(yuǎn)華府 多層高層 130 丹陽東路沿線 陽光新郡 多層、高層、洋房 113 丹陽東路沿線 天華領(lǐng)秀城 多層、高層 120 2800 丹陽東路沿線 天華交通家園 多層、高層 130 2300 八一東路沿線 ?長江路沿線： 主力戶型為 130平米左右的高層、小高層，交通便利，距離市中心較近。多為總體規(guī)模較大，但是目前推出少部分銷售。 48 競爭項(xiàng)目分析 區(qū)位 八一路與武漢路交匯處 規(guī)模 20萬 物業(yè)類型 18棟多層、 5棟高層 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 主力面積 130平米 價(jià)格 起價(jià) 1800，均價(jià) 2300，最高價(jià) 3400 配套 幼兒園、底層商業(yè)、休閑廣場 產(chǎn)品特色： 社區(qū)規(guī)模宏大，由 18棟多層和 5棟高層組成，區(qū)內(nèi)綠化較好，能夠與周邊社區(qū)形成呼應(yīng)。 橡樹灣 圖片 50 競爭項(xiàng)目分析 區(qū)位 丹陽東路與武漢路交匯處 規(guī)模 30萬 物業(yè)類型 18棟高層、 11棟多層 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 主力面積 120平米 價(jià)格 起價(jià) 1800，均價(jià) 2800，最高價(jià) 3600 配套 幼兒園、底層商業(yè)、休閑廣場 產(chǎn)品特色： 社區(qū)規(guī)模宏大，由 11棟多層和 18棟高層組成，區(qū)內(nèi)綠化較好，能夠與周邊社區(qū)形成呼應(yīng)，開發(fā)商實(shí)力雄厚。 ? 競爭項(xiàng)目普遍規(guī)模較大，團(tuán)購客戶較多，目前推出房源銷售情況良好。 通過對(duì)于本案周邊競爭項(xiàng)目分析，周邊競爭項(xiàng)目存在如下特點(diǎn) 52 鎖定 客戶 。 項(xiàng)目銷售速度較快，主要原因是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀且相對(duì)低的售價(jià)，表現(xiàn)出高于其他樓盤的性價(jià)比； 關(guān)鍵特征： 地緣性、私營業(yè)主、中等階層 影響因素： 性價(jià)比、社區(qū)環(huán)境、交通便利； 本區(qū)域客戶特征分析 56 三大特征： 客戶來源區(qū)域具有較為明顯的 地緣性特征 ； 部分客戶為擁有穩(wěn)定職業(yè)、并有穩(wěn)定高收入或福利的 城市中高端人群 ； 部分客戶是追求更高生活品質(zhì)和生活環(huán)境的 升級(jí)置業(yè)人群 ， 看重區(qū)域的景觀資源和環(huán)境，以及未來的升值潛力。 本區(qū)域客戶特征分析◆ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆ 本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆ 83 69 典型中產(chǎn)階層客戶描摹 關(guān)鍵詞 —— 適度附加 追求環(huán)境 渴望標(biāo)簽 26歲，某大型公司菏澤分公司管理層，單身，和父母同住原來自己有住房，但很想改善現(xiàn)有的居住環(huán)境 對(duì)開發(fā)商的品牌和實(shí)力很重視，一定不會(huì)購買無社區(qū)配套的小規(guī)模社區(qū) 看重樓盤的 景觀元素 ，同時(shí)建筑質(zhì)量要好及建筑風(fēng)格要時(shí)尚 地理位置不是很重要，但樓盤 周邊的小環(huán)境 的面貌很重要 傾向于 大一點(diǎn)的社區(qū) ，設(shè)計(jì)要大氣 北部 近山的環(huán)境較好，可以考慮購買 35歲，某國企管理層，現(xiàn)有居住條件差、面積小，急需換房 戶型要求在 120平米以上，室小、廳大，周邊環(huán)境要好 喜歡有地暖的房子 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌價(jià)值不太了解（屬于品牌推介的目標(biāo)客戶），全市看房，主要考慮北部環(huán)境較好的社區(qū)，重點(diǎn)看過北部近山的幾處樓盤。 非常喜歡園林景觀漂亮的小區(qū)，希望一走進(jìn)去就能有較為漂亮的景觀，能夠被打動(dòng)，有自豪感； 建筑質(zhì)量好是必須的，戶型好也是必須的，設(shè)計(jì)要合理； 重點(diǎn)考慮社區(qū)景觀和戶型的設(shè)計(jì)，要較為現(xiàn)代的社區(qū)； 37歲，已婚，某大學(xué)教師，準(zhǔn)備購置一套舒適的大三居，但性價(jià)比要高； 已購置過一套兩居室，沒有居住，準(zhǔn)備賣掉，