【正文】 ? 城市東擴，為房地產(chǎn)發(fā)展提供廣闊天地 菏澤開發(fā)區(qū)的建設以及市中心的東移，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間，東部的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、自然環(huán)境優(yōu)勢及人文優(yōu)勢逐步得到了廣大市民的認可。不太關注廣告，認為廣告都是騙人的，最理想的是購買一個大盤的最后一期，對社區(qū)周邊有公園較為感興趣。 ?本區(qū)域客戶特征分析 ?本項目客戶訴求提煉 53 區(qū)域周邊典型項目客戶掃描 項目所在開發(fā)區(qū)板塊 項目分析： ?橡樹灣 ?碧桂嘉園 ?華英家園 ?鵬遠華府 ?陽光新郡 ?天華領秀城 ?天華交通家園 開發(fā)區(qū)板塊客戶群和整個菏澤住房消費客戶群具有不同的概念，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的客戶更易把握和引導，通過研究開發(fā)區(qū)域典型項目的主力客戶群體，在區(qū)域客戶身上找到更適合的需求內(nèi)容，更容易鎖定本項目的客戶群體。 評價： 該項目規(guī)模宏大，價格較低，但目前交通狀況不佳，丹陽東路通車以后，升值潛力較大。 46 開發(fā)區(qū)板塊市場綜述 開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域產(chǎn)品分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以 高層和小高層住宅 為主，價格多集中在 2500— 3500元 /平米 ； 區(qū)域內(nèi)競爭項目戶型面積多集中在 110130平米之間。 遠離污染，環(huán)境優(yōu)美，交通便利 品牌優(yōu)勢 —— 實力開發(fā)商天華地產(chǎn)的品牌保障 景觀優(yōu)勢 —— 內(nèi)部綠化很有誘惑力 產(chǎn)品形式 —— 分高層、多層二種產(chǎn)品 主力戶型 —— 以 120平左右的中大戶型為主 單價 —— 起價 1800，均價 2800 未來供應 —— 約 20萬平米 板塊市場 44 八一東路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 天華交通家園 價格低 主要為交通局內(nèi)部職工 八一東路沿線 核心競爭力 市場供應 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 內(nèi)部配套完善，八一路通車后，升值空間大。 菏澤市2 0 1 0 年3 月房價區(qū)間9%9%18%32%32%202223002300280028003000300035003 5 0 0 以上38 市場發(fā)展趨勢二： 由于城市核心價格較高以及政策導向的變化，目前的 房地產(chǎn)供應主要以市中心、東部開發(fā)區(qū)為主。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 碧桂嘉園 2400 120 29萬 領秀城 2800 120 34萬 交通家園 2300 130 30萬 板塊特征： 周邊生活配套不足，購物不便、空置率高。 隨著菏澤經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的銷售量及需求模式呈現(xiàn)出如下特征： 31 市場特征 菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征小結(jié) 關鍵詞 —— 穩(wěn)定、購買力、改善需求、需求空間 ? 菏澤市的房地產(chǎn)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，即使在房地產(chǎn)最為火爆的 2022年 和低迷的 2022年，菏澤房地產(chǎn)受到的影響都有限，沒有大起大落； ? 自 2022年來，菏澤的人均可支配收入年增長率為 %，呈現(xiàn)快速的增 長，大大提升了菏澤市民的購買力，直接促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ? 隨著高水平開發(fā)商的進入以及城市居民消費水平的提高，以改善居住為 目的的需求會不斷增加，中高檔樓盤出現(xiàn)較大的市場機遇。 開發(fā)區(qū)作為城市發(fā)展的重點方向，與其他區(qū)域相比具有 明顯優(yōu)勢 。 規(guī)劃居住區(qū) 根據(jù)道路系統(tǒng)、河流水系等自然地形，分為 雷澤湖片區(qū)、中心片區(qū)、長江路片區(qū)、洙水河片區(qū)、電廠片區(qū)、黃河路片區(qū)、趙王河片區(qū)、重工片區(qū)以及坡劉片區(qū) 等九個片區(qū)。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 22 城市格局 項目所處的開發(fā)區(qū)是政府規(guī)劃的“產(chǎn)業(yè)實施集群化戰(zhàn)略” 中的核心部分，位于城市發(fā)展戰(zhàn)略的主軸線上，未來將成為城市的副中心。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 20 城市格局 地圖 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。 ?流動人口較多 菏澤 市的流 動人口為 34萬人； ?而僅有 23萬常住人口的 菏澤 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；到2022年上半年流動人口已經(jīng)達到 30萬。 菏澤 GDP整體排名靠后，但發(fā)展勢頭強勁。 12 宏觀經(jīng)濟 菏澤 宏觀經(jīng)濟高速增長，城市化進程加快， 經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 11 城市地位 菏澤歷史悠久 ,文化底蘊深厚。會議首次提出要 “ 遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 ” 。 城市宏觀背景 菏澤 10 宏觀政策 政策核心： 2022年底 2022年初，貸款幅度縮水、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止，“國四條”以及“兩會” 政府工作報告等信息表明，未來的房地產(chǎn)市場應會逐步走上穩(wěn)定健康的發(fā)展通道。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 9 山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。那么，在標準化與本土化之間，在高形象與高去化之間信立怡高能為天成項目做些什么呢？ 5 第一：評估項目所處市場環(huán)境 第二：為尋找市場機會點規(guī)避市場風險提供依據(jù) 第三：為項目發(fā)展方向和市場定位提供依據(jù) 怡高基于 深耕山東十年的市場洞察力 潛心研究帝都 ?菏澤是全國著名的優(yōu)質(zhì)糧棉林畜生產(chǎn)基地；巨野、曹縣煤田是華東最大最好的煤田。 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止 。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求三、加強風險防范和市場監(jiān)管四、加快推進保障性安居工程建設。被稱為 “ 三鄉(xiāng)一城 ” 。 ?2022年全年菏澤 GDP總值為 822億元。菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 人口特征 ?2022年，市區(qū)居民人均可支配收入 11581元 ； ?農(nóng)民人均年純收入 6046元； ?人均年生活消費支出 5391元 ； ?在崗職工平均工資 16803元。 ?南部板塊： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快 ?東部開發(fā)區(qū)板塊： 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 ?東部城市發(fā)展向棟看，東部部地區(qū)位于城市發(fā)展的 主軸線上 。 區(qū)內(nèi)行政文化科技中心、商貿(mào)服務中心建成環(huán)境優(yōu)美、功能多樣的城市中心區(qū)，成為舒適、充滿活力、具有宜人的尺度、市民與游人向往的地方。 菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2022年 施工面積 260萬平米 ， 竣工面積 63萬平米 ，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長趨勢。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 南華康城 3800 130 天闊逸城 3600 140 鑫苑花園 3200 130150 45萬 板塊特征： 地段昂貴，高檔樓盤居多 區(qū)域認知： 高端居住區(qū)，認可度較高 客戶來源： 城市高端收入人群、企業(yè)單位中層 及 高級職工、私營業(yè)主。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 豪庭綠洲 2700 130 35萬 福源名居 3100 70 22萬 和諧苑 123 板塊特征：地段價值低，中檔樓盤居多 區(qū)域認知：中端居住區(qū)，認可度一般 客戶來源：城周邊居民、企業(yè)單位職工、私營業(yè)主。 房地產(chǎn)格局演變 40 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 ?八一東路沿線： 主力戶型為130平米三室，未來八一東路通車對本區(qū)位價值提升有利。 天華交通家園 圖片 49 競爭項目分析 區(qū)位 花城小區(qū)北，長沙路西 規(guī)模 物業(yè)類型 多層、高層 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 主力面積 100130平米 價格 多層均價 2300；高層均價 2600 配套 幼兒園、二個晨練廣場、籃球場 產(chǎn)品特色： 社區(qū)小而精致，生活配套較完備，區(qū)內(nèi)綠化較好。 ? 本區(qū)域目前休閑、購物等市政配套不夠完善，銷售均價約在 2300元 /㎡ 左右。 區(qū)域周邊典型項目客戶特征總結(jié) 57 依據(jù)目標區(qū)域內(nèi)客群特征，將本項目目標客戶類型進行細分。 84 70 城市中堅的 享樂 中產(chǎn) —— 一群享受 生活 的人 他們 成功 ，或已經(jīng)擁有 財富和地位 ，或擁有成功的