【正文】 打擊囤地和捂盤行為 。 12月 14日，國務院常務會議在總理溫家寶主持下召開。 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止 。 2022年 10月 9日 二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10%。 2022年 10月 9日 公積金收緊，貸款額度縮水 一是實際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數由 ，使得每月繳公積金較少的人，貸不到 30萬 /人的最高額度。 城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動等）盤活菏澤，與周邊城市聯合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。 ?菏澤是全國著名的優(yōu)質糧棉林畜生產基地；巨野、曹縣煤田是華東最大最好的煤田。菏澤公路四通八達， 全市通車里程 4500公里。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，古稱曹州，歷史悠久，文化燦爛，交通便利，曾是中原地區(qū)的經濟文化中心。東城國際 主要解決以下幾個問題： 6 報告框架結構 三、目標客戶分析 四、戶型配比建議 一、項目區(qū)域分析 二、區(qū)域房地產市場分析 7 區(qū)域 解讀 菏澤城市宏觀背景解讀 菏澤城市發(fā)展格局解讀 開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 聚焦 市場 區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 菏澤房地產市場特征分析 區(qū)域市場與競爭分析 核心競爭項目點對點分析 戶型配比 我們的目標客戶群最關注什么？ 區(qū)域項目主力戶型分析本案現有戶型比例分析 本案戶型配比建議 本報告的邏輯體系 鎖定 客戶 戶型配比建議 本區(qū)域客戶特征分析 本項目目標客戶聚焦 本項目客戶訴求提煉 8 區(qū)域 解讀 。那么，在標準化與本土化之間，在高形象與高去化之間信立怡高能為天成項目做些什么呢？ 5 第一：評估項目所處市場環(huán)境 第二：為尋找市場機會點規(guī)避市場風險提供依據 第三：為項目發(fā)展方向和市場定位提供依據 怡高基于 深耕山東十年的市場洞察力 潛心研究帝都 1 謹呈：山東菏澤天成恒瑞房地產開發(fā)有限公司 2022中國華南房地產策劃代理公司品牌 TOP10（品牌價值 ） 洞察秋毫 焦點挖掘 — 山東菏澤帝都 東城國際市場調研報告 2 帝都花園之后 —— 天成恒瑞再造一座城 榜樣菏澤，恢弘再獻 38萬㎡高尚園林風情大盤 3 感謝天成恒瑞， 給怡高參與書寫這段歷史的機會 4 天成恒瑞是一家房地產開發(fā)，物業(yè)管理，建筑材料銷售品牌房企，具有豐富的開發(fā)、規(guī)劃經驗，天成恒瑞已成為菏澤地區(qū)知名品牌，開發(fā)代表性項目。東城國際 的領悟力 數十個相似成功案例的把控力 …… 希望，能為 帝都 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 9 山東省東西協(xié)調發(fā)展的西部經濟重要增長極，以能源化工、農副產品加工和商貿物流為主的區(qū)域性中心城市。 ?菏澤是全國重要的鐵路交通樞紐之一，京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯。市區(qū)距濟南機場 220公里，距鄭州機場 230公里，距嘉祥機場僅 75公里。是山東省重點優(yōu)質農副產品生產加工基地、能源化工基地和商貿物流基地。 城市宏觀背景 菏澤 10 宏觀政策 政策核心： 2022年底 2022年初，貸款幅度縮水、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止，“國四條”以及“兩會” 政府工作報告等信息表明，未來的房地產市場應會逐步走上穩(wěn)定健康的發(fā)展通道。二是買 144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過公積金、現在買房再貸，個人最多只能貸 15萬，夫妻雙方最多貸 30萬，相當于最高額度打對折。2022年 4月份開始，樓市全面回暖，投資性和投機性購房井噴，到下半年，銀行逐漸收緊了二套房貸，要求首付最低 4成，基準利率上浮10%。國務院總理溫家寶 12月 9日主持召開國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施 2022年 12月 9日 國四條。會議首次提出要 “ 遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 ” 。 國土資源部正式對外發(fā)布 《 國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知 》，要求地方政府加強土地批后監(jiān)管，及時向社會公布土地供應計劃、供應結果和實際開發(fā)利用情況等動態(tài)信息。 2022730 2022年 01月 10日 國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 。五、落實地方各級人民政府責任。 11 城市地位 菏澤歷史悠久 ,文化底蘊深厚。相傳堯、舜、禹等著名氏族部首領都曾在這一地區(qū)活動 ,歷史上著名的孫臏、吳起，氾勝之、劉晏、溫子升等大批圣賢都出生在這里 ,商湯時期的三朝元老伊尹、 “ 商界鼻祖 ”范蠡經商、劉邦登基稱帝、曹操成就霸業(yè)、黃巢起義、宋江聚義等都發(fā)生在菏澤。是我國著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術之鄉(xiāng)。 菏澤屬黃河沖積平原，物產豐富，文脈深遠，是山東省重要的能源化工基地、全國重要的優(yōu)質綠色農產品加工基地、魯蘇豫皖四省交界處的商貿流通基地。 12 宏觀經濟 菏澤 宏觀經濟高速增長，城市化進程加快， 經濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。根據城市化理論， 35%屬于加速發(fā)展期，城市化速度開始加快，城市集聚效應明顯，農村人口隨著城市向周邊范圍的擴散而轉變?yōu)槭忻瘢瑸榉康禺a業(yè)的發(fā)展提供了無限潛力。 13 宏觀經濟 菏澤市宏觀經濟原本相對落后，但隨著市委市政府進一步落實黨和國家相關發(fā)展政策，使宏觀經濟展現了良好的發(fā)展勢頭。經濟總量穩(wěn)步增長。 菏澤 GDP整體排名靠后，但發(fā)展勢頭強勁。 各地 GDP比較圖表 14 宏觀經濟 菏澤國民生產總值（ GDP）的持續(xù)快速增長及產業(yè)結構的調整，帶動了菏澤房地產市場需求的快速提升。 ?08年菏澤第一產業(yè)實現增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)實現增加值 415， 15億元，增長25 %；第三產業(yè)實現增加值，增長 23 %。 2022年以來國民經濟主要指標 (億元 ) 地區(qū)生產總值 第一產業(yè)增加值 第二產業(yè)增加值 第三產業(yè)增加值 15 人口特征 ?2022年菏澤 市區(qū)人口達到 143萬人，預計到 2022年中心城市人口達 150 萬，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 ?流動人口較多 菏澤 市的流 動人口為 34萬人； ?而僅有 23萬常住人口的 菏澤 經濟技術開發(fā)區(qū)；到2022年上半年流動人口已經達到 30萬。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速，大量的新增人口為房地產開發(fā)、消化提供了穩(wěn)定保障。 17 收入增長及人口結構變化帶來了消費力的釋放與消費結構的轉變，新興的消費方式受到追捧。 年份 人均可支配收入 （市區(qū)） 人均消費性支 出 在崗職工平均工資 2022 8749 3986 9843 2022 9345 4425 10024 2022 9978 4876 12735 2022 10480 5023 15496 2022 11581 5391 16803 隨著經濟的發(fā)展及菏澤綜合性城市地位的逐步確立，城市 中高端消費市場 被普遍看好； 菏澤中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的 新興消費潮流 受到追捧 18 城市宏觀層面機會小結 ?山東省正加速建設 國際性旅游城市 ，經濟 高速增長 ； ?社會財富的增加以及人口擴張為房地產市場帶來 旺盛的改善型需求和生存型需求 ，市場存在較大的需求空間； ?城市 中間階層 是城市 最具成長性的階層 ，并引領城市的消費風潮。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 20 城市格局 地圖 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。 ?近年菏澤市在保證中心城區(qū)發(fā)展的同時，同時確立了開發(fā)區(qū)南部片區(qū)發(fā)展的方向。 ?城市中心板塊： 是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象，房地產市場火熱。 ?西部、北部板塊： 受到市政規(guī)劃的影響，區(qū)域認可度較低，致使房地產市場發(fā)展滯后。 市政府 開發(fā)區(qū)管委會 22 城市格局 項目所處的開發(fā)區(qū)是政府規(guī)劃的“產業(yè)實施集群化戰(zhàn)略” 中的核心部分，位于城市發(fā)展戰(zhàn)略的主軸線上，未來將成為城市的副中心。 ?東部開發(fā)區(qū)是菏澤市重要的工業(yè)基地和物流商務中心，促進全省東西部協(xié)調發(fā)展的、可持續(xù)的工業(yè)城區(qū)；菏澤市中心城區(qū)范圍內的生產與生活有機結合