【正文】 碧桂嘉園 長江路沿線 華英家園 長江路沿線 鵬遠(yuǎn)華府 丹陽東路沿線 陽光新郡 丹陽東路沿線 天華領(lǐng)秀城 丹陽東路沿線 天華交通家園 八一東路沿線 丹陽東路沿線 八一東路沿線 長江路沿線 開發(fā)區(qū)樓盤主要分布在廣州路西側(cè)，可以分為長江路沿線、丹陽東路沿線和八一東路沿線三個(gè)區(qū)位。 050000010000001500000202200025000003000000西部 東部 中心區(qū)菏澤2 0 1 0 年住宅供應(yīng)量供應(yīng)量注：數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研 39 趨勢小結(jié) 核心地塊供應(yīng)量還在增加，由于價(jià)格較高，置業(yè)人口開始外溢 開發(fā)區(qū)板塊認(rèn)知正在形成，該板塊會(huì)成為重要的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心區(qū)域均價(jià)在 3500元 /平米以上，導(dǎo)致人口外溢；開發(fā)區(qū)區(qū)域已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)。 典型客戶描述：中低收入的本區(qū)域居民 37 ? 2022年，大部分樓盤均價(jià)都已提升至 2500— 3000元的； ?2022年， 3000元以上的樓盤數(shù)量上升至 16家以上； 市場發(fā)展趨勢一： 隨著中間階層的成長及房價(jià)的上漲，菏澤的中高端 市場份額上升。 客戶來源： 本區(qū)域內(nèi)客戶較多。 典型客戶描述： 政府官員、生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn) 城置業(yè)。 33 菏澤房地產(chǎn)市場區(qū)域市場分析 市場分析 ?目前菏澤住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以高層和小高層為主，高層、小高層主要分布在城市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊； ?菏澤置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。 0102030405060國有固定資產(chǎn)投資國有固定資產(chǎn)國有固定資產(chǎn)投資（億元） 1 2 3 4 5菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 年度 2022 2022 2022 2022 2022 施工面積 189 198 223 247 260 竣工面積 47 52 58 61 63 30 市場特征 ?菏澤近幾年商品房銷售量逐年上升，銷售額逐年增加，表現(xiàn)出良好的穩(wěn)步上升勢頭。 28 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對點(diǎn)分析 聚焦 市場 。 項(xiàng)目廣州路以西區(qū)域，是開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的居住組團(tuán)，周邊配套齊全，景觀優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿薮? 27 菏澤開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)總結(jié) ?支柱產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和命脈，是開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)宏偉經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的希望和根本所在。 綠地水系規(guī)劃形成 “ 一環(huán)、三帶、多點(diǎn) ” 的布局形式。 24 區(qū)域 解讀。 ?東部開發(fā)區(qū)是菏澤市重要的工業(yè)基地和物流商務(wù)中心，促進(jìn)全省東西部協(xié)調(diào)發(fā)展的、可持續(xù)的工業(yè)城區(qū)；菏澤市中心城區(qū)范圍內(nèi)的生產(chǎn)與生活有機(jī)結(jié)合的城市新區(qū)，未來城市的經(jīng)濟(jì)、文化和行政副中心。 ?西部、北部板塊： 受到市政規(guī)劃的影響，區(qū)域認(rèn)可度較低，致使房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。 ?近年菏澤市在保證中心城區(qū)發(fā)展的同時(shí)，同時(shí)確立了開發(fā)區(qū)南部片區(qū)發(fā)展的方向。 年份 人均可支配收入 （市區(qū)） 人均消費(fèi)性支 出 在崗職工平均工資 2022 8749 3986 9843 2022 9345 4425 10024 2022 9978 4876 12735 2022 10480 5023 15496 2022 11581 5391 16803 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及菏澤綜合性城市地位的逐步確立，城市 中高端消費(fèi)市場 被普遍看好； 菏澤中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在改變，外來的 新興消費(fèi)潮流 受到追捧 18 城市宏觀層面機(jī)會(huì)小結(jié) ?山東省正加速建設(shè) 國際性旅游城市 ，經(jīng)濟(jì) 高速增長 ； ?社會(huì)財(cái)富的增加以及人口擴(kuò)張為房地產(chǎn)市場帶來 旺盛的改善型需求和生存型需求 ，市場存在較大的需求空間； ?城市 中間階層 是城市 最具成長性的階層 ，并引領(lǐng)城市的消費(fèi)風(fēng)潮。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來了城市發(fā)展加速，大量的新增人口為房地產(chǎn)開發(fā)、消化提供了穩(wěn)定保障。 2022年以來國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo) (億元 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 15 人口特征 ?2022年菏澤 市區(qū)人口達(dá)到 143萬人，預(yù)計(jì)到 2022年中心城市人口達(dá) 150 萬，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 各地 GDP比較圖表 14 宏觀經(jīng)濟(jì) 菏澤國民生產(chǎn)總值（ GDP）的持續(xù)快速增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動(dòng)了菏澤房地產(chǎn)市場需求的快速提升。經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長。根據(jù)城市化理論， 35%屬于加速發(fā)展期，城市化速度開始加快，城市集聚效應(yīng)明顯，農(nóng)村人口隨著城市向周邊范圍的擴(kuò)散而轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無限潛力。 菏澤屬黃河沖積平原，物產(chǎn)豐富，文脈深遠(yuǎn)，是山東省重要的能源化工基地、全國重要的優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地、魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地。相傳堯、舜、禹等著名氏族部首領(lǐng)都曾在這一地區(qū)活動(dòng) ,歷史上著名的孫臏、吳起，氾勝之、劉晏、溫子升等大批圣賢都出生在這里 ,商湯時(shí)期的三朝元老伊尹、 “ 商界鼻祖 ”范蠡經(jīng)商、劉邦登基稱帝、曹操成就霸業(yè)、黃巢起義、宋江聚義等都發(fā)生在菏澤。五、落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。 國土資源部正式對外發(fā)布 《 國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》，要求地方政府加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況等動(dòng)態(tài)信息。國務(wù)院總理溫家寶 12月 9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 2022年 12月 9日 國四條。二是買 144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過公積金、現(xiàn)在買房再貸，個(gè)人最多只能貸 15萬，夫妻雙方最多貸 30萬，相當(dāng)于最高額度打?qū)φ?。是山東省重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、能源化工基地和商貿(mào)物流基地。 ?菏澤是全國重要的鐵路交通樞紐之一，京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯。東城國際 的領(lǐng)悟力 數(shù)十個(gè)相似成功案例的把控力 …… 希望，能為 帝都 1 謹(jǐn)呈：山東菏澤天成恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌 TOP10（品牌價(jià)值 ） 洞察秋毫 焦點(diǎn)挖掘 — 山東菏澤帝都 東城國際 主要解決以下幾個(gè)問題： 6 報(bào)告框架結(jié)構(gòu) 三、目標(biāo)客戶分析 四、戶型配比建議 一、項(xiàng)目區(qū)域分析 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 7 區(qū)域 解讀 菏澤城市宏觀背景解讀 菏澤城市發(fā)展格局解讀 開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 聚焦 市場 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？ 菏澤房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域市場與競爭分析 核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對點(diǎn)分析 戶型配比 我們的目標(biāo)客戶群最關(guān)注什么？ 區(qū)域項(xiàng)目主力戶型分析本案現(xiàn)有戶型比例分析 本案戶型配比建議 本報(bào)告的邏輯體系 鎖定 客戶 戶型配比建議 本區(qū)域客戶特征分析 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦 本項(xiàng)目客戶訴求提煉 8 區(qū)域 解讀 。菏澤公路四通八達(dá)， 全市通車?yán)锍?4500公里。 城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。 2022年 10月 9日 二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10%。 12月 14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在總理溫家寶主持下召開。 202210 信貸風(fēng)險(xiǎn)防控 銀監(jiān)會(huì)公布的 《 流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法 》 ，將除固定資產(chǎn)貸款以外的其他公司類貸款品種全部納入其中，強(qiáng)化了上述貸款的流向管理，以減少貸款被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。 2022年 01月 18日 12日晚間，央行宣布，自 1月 18日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 分點(diǎn)， 2月 25日央行再次上調(diào)準(zhǔn)備金利率 個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步提高了貸款門檻，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，打擊投機(jī)行為 2022年 03月 ”兩會(huì) “ 政府工作報(bào)告， 溫家寶總理在政府工作報(bào)告中，就今年控制部分城市房價(jià)過快上漲提出四點(diǎn)建議，繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程、繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)性購房、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等四方面 。境內(nèi)仍保留著 100多處名勝古跡。