【正文】 由于工作地點限制，需要西部的住房，可以遠一點，只要交通便利。 ? 競爭項目內(nèi)部綠化率較高，大都配備底商，健身廣場等生活配套設施。 ?丹陽東路沿線： 距離市中心距離較遠，主力戶型集中在 120平米左右三室。 廣州路 長 江 路 橡樹灣 36 市場分析 西部板塊：該板塊遠離城市發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿^弱，但是由于發(fā)展較早，現(xiàn)有配套完善，加之在售樓盤較少，價格相對穩(wěn)定。 2022年菏澤房地產(chǎn) 投資 21億元 ,較 2022年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 47%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。 ?東部由于政策扶持是城市發(fā)展的 主要方向 之一。 17 收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來了消費力的釋放與消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，新興的消費方式受到追捧。 13 宏觀經(jīng)濟 菏澤市宏觀經(jīng)濟原本相對落后，但隨著市委市政府進一步落實黨和國家相關發(fā)展政策，使宏觀經(jīng)濟展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 2022730 2022年 01月 10日 國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 。市區(qū)距濟南機場 220公里，距鄭州機場 230公里，距嘉祥機場僅 75公里。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，古稱曹州，歷史悠久，文化燦爛，交通便利，曾是中原地區(qū)的經(jīng)濟文化中心。 2022年 12月 14日 打擊囤地和捂盤行為 。 20222022年菏澤市宏觀經(jīng)濟走勢圖 國民生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會消費品總額 城鎮(zhèn)居民人均 年均 可支配收入 增長 3% 年均增長 8% 年均增長 % 年均增長 % 2022年 32 ?城市化進程明顯加快 。 城市人口變化圖表 小結(jié)：菏澤城市人口將進一步增加，尤其大量外來人口的進駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進一步升級，不僅會增加菏澤房地產(chǎn)市場需求量，還會促進房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級。 中心城區(qū) 發(fā)展方向 ?項目所處板塊位于政府近期重點規(guī)劃廣州路西側(cè)居住區(qū)，受政策正面影響明顯。 ?開發(fā)區(qū)域的建設開發(fā)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，以 良好的環(huán)境 吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動區(qū)域發(fā)展，成為菏澤以及外來人口的 高端人文住區(qū)。 區(qū)域認知： 景觀一般，認可度一般。 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 事業(yè)有成，想享受生活的中年人。 天華領秀城 圖片 51 競爭項目分析小結(jié) ? 本區(qū)內(nèi)項目以多層、小高層為主，規(guī)劃高層產(chǎn)品大多并未推出銷售。 希望自己的窗戶是 落地大窗 ，最好能有一定的弧度 對 物業(yè)服務 較為重視，愿意多付費用 32歲，已婚，與妻子、兒子、父母生活在一起，個人有不錯的生意，想與父母分開住，現(xiàn)在住著不夠方便。 ? 品質(zhì)地產(chǎn)倍受青睞 菏澤市房地產(chǎn)市場處于起步之后的上升發(fā)展期，市民改善型居住需求愈發(fā)強烈，對于住宅的品質(zhì)要求越來越高。 通過對于本案周邊競爭項目分析，周邊競爭項目存在如下特點 52 鎖定 客戶 。多為總體規(guī)模較大，但是目前推出少部分銷售。 小結(jié)：市場剛性需求旺盛；經(jīng)過 2022年金融危機后， 2022年的市場趨于理性，中心區(qū)樓盤均價全面突破 3000元大關。 ?隨菏澤經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。 ?菏澤城市宏觀背景解讀 ?菏澤城市發(fā)展格局解讀 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀 25 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃完整，城市站位明晰，景觀帶的鏈式結(jié)構(gòu)將成為區(qū)域發(fā)展起到推波助瀾作用。 19 區(qū)域 解讀。 2022年菏澤市 GDP總量與山東其他城市相比，居山東省第 15位。 2022年 01月 18日 12日晚間，央行宣布，自 1月 18日起，上調(diào)存款準備金利率 分點， 2月 25日央行再次上調(diào)準備金利率 個百分點，進一步提高了貸款門檻，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，打擊投機行為 2022年 03月 ”兩會 “ 政府工作報告， 溫家寶總理在政府工作報告中，就今年控制部分城市房價過快上漲提出四點建議，繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程、繼續(xù)支持居民自住性住房消費、抑制投機性購房、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等四方面 。 城市群的服務功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。東城國際 的領悟力 數(shù)十個相似成功案例的把控力 …… 希望，能為 帝都 國務院總理溫家寶 12月 9日主持召開國務院常務會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施 2022年 12月 9日 國四條。 菏澤屬黃河沖積平原，物產(chǎn)豐富，文脈深遠，是山東省重要的能源化工基地、全國重要的優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地、魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地。 2022年以來國民經(jīng)濟主要指標 (億元 ) 地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 15 人口特征 ?2022年菏澤 市區(qū)人口達到 143萬人，預計到 2022年中心城市人口達 150 萬，城市人口持續(xù)增長， 速度逐漸放緩。 ?西部、北部板塊： 受到市政規(guī)劃的影響，區(qū)域認可度較低，致使房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。 項目廣州路以西區(qū)域，是開發(fā)區(qū)重點規(guī)劃的居住組團，周邊配套齊全，景觀優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿薮? 27 菏澤開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展機會總結(jié) ?支柱產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟基礎和命脈，是開發(fā)區(qū)實現(xiàn)宏偉經(jīng)濟發(fā)展目標的希望和根本所在。 典型客戶描述： 政府官員、生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進 城置業(yè)。 41 細分市場分析 開發(fā)區(qū)區(qū)域：板塊細分市場分析 項目名稱 所屬區(qū)域 橡樹灣 長江路沿線 碧桂嘉園 長江路沿線 華英家園 長江路沿線 鵬遠華府 丹陽東路沿線 陽光新郡 丹陽東路沿線 天華領秀城 丹陽東路沿線 天華交通家園 八一東路沿線 丹陽東路沿線 八一東路沿線 長江路沿線 開發(fā)區(qū)樓盤主要分布在廣州路西側(cè)，可以分為長江路沿線、丹陽東路沿線和八一東路沿線三個區(qū)位。 評價： 該項目距離鐵路較近，環(huán)境嘈雜，區(qū)內(nèi)配套較完善價格較低。 中產(chǎn)階層 權利階層 私營業(yè)主 個體經(jīng)營者 養(yǎng)老客戶 外地客戶 知富、精英意識、 70后、高學歷、城市主人、品質(zhì)品味、關注家庭 權力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 …… 財富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 …… 儉樸、收入較好但不穩(wěn)定、資金運轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤 …… 退休、分巢、子母房、宜居 …… 生意往來、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳 …… 客群細分 58 中產(chǎn)階層 73 59 城市中產(chǎn)精英 — 置業(yè)偏好 置業(yè)偏好 ?置業(yè)現(xiàn)狀： 無置業(yè)經(jīng)歷，或在城區(qū)有一套住房； ?置業(yè)目的： 改善居住換房、婚房 ?置業(yè)敏感點： 產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風格、色彩時尚和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境：較好的外部生態(tài)環(huán)境，自然的、生態(tài)的社區(qū)園林， 如小橋、流水、綠植 區(qū)域升值：有發(fā)展利好，未來升值潛力顯著； 生活配套：社區(qū)有基本的生活配套，高檔物品可出外購買； 品牌與實力：具有較高的建筑品質(zhì)，開發(fā)商有一定實力； ?產(chǎn)品需求： 120平米三居室， 90平米兩居室，偏好多層，但不抗拒高層 ?客戶地源： 主要集中在菏澤中心區(qū) 74 中產(chǎn)階層 60 城市權力階層 — 客戶特征 75 權力階層 61 城市權力階層 — 置業(yè)偏好 置業(yè)偏好 ?置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房； ?置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)，保值 ?置業(yè)敏感點： 社區(qū)環(huán)境：較好的外部生態(tài)環(huán)境，自然的、生態(tài)的社區(qū)園林， 如小橋、流水、綠植 區(qū)域升值：有發(fā)展利好，未來升值潛力顯著； 生活配套：社區(qū)有基本的生活配套，高檔物品可出外購買； 物業(yè)管理：較為