【正文】 的城市新區(qū)，未來城市的經(jīng)濟、文化和行政副中心。 ?東部由于政策扶持是城市發(fā)展的 主要方向 之一。 24 區(qū)域 解讀。 規(guī)劃居住區(qū) 根據(jù)道路系統(tǒng)、河流水系等自然地形，分為 雷澤湖片區(qū)、中心片區(qū)、長江路片區(qū)、洙水河片區(qū)、電廠片區(qū)、黃河路片區(qū)、趙王河片區(qū)、重工片區(qū)以及坡劉片區(qū) 等九個片區(qū)。 綠地水系規(guī)劃形成 “ 一環(huán)、三帶、多點 ” 的布局形式。 26 規(guī)劃解讀 開發(fā)區(qū)板塊 重點區(qū)域解讀 規(guī)劃居住區(qū) 新區(qū)生活片區(qū)以丹陽路、長江路、錢塘路、廣州路和濟南路為界分為兩個綜合服務(wù)核心組團和三個生活居住組團。 項目廣州路以西區(qū)域，是開發(fā)區(qū)重點規(guī)劃的居住組團，周邊配套齊全，景觀優(yōu)美，發(fā)展?jié)摿薮? 27 菏澤開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展機會總結(jié) ?支柱產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)和命脈，是開發(fā)區(qū)實現(xiàn)宏偉經(jīng)濟發(fā)展目標的希望和根本所在。 開發(fā)區(qū)作為城市發(fā)展的重點方向，與其他區(qū)域相比具有 明顯優(yōu)勢 。 28 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 2022年菏澤房地產(chǎn) 投資 21億元 ,較 2022年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 47%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。 0102030405060國有固定資產(chǎn)投資國有固定資產(chǎn)國有固定資產(chǎn)投資（億元） 1 2 3 4 5菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 年度 2022 2022 2022 2022 2022 施工面積 189 198 223 247 260 竣工面積 47 52 58 61 63 30 市場特征 ?菏澤近幾年商品房銷售量逐年上升，銷售額逐年增加，表現(xiàn)出良好的穩(wěn)步上升勢頭。 隨著菏澤經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的銷售量及需求模式呈現(xiàn)出如下特征： 31 市場特征 菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征小結(jié) 關(guān)鍵詞 —— 穩(wěn)定、購買力、改善需求、需求空間 ? 菏澤市的房地產(chǎn)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，即使在房地產(chǎn)最為火爆的 2022年 和低迷的 2022年，菏澤房地產(chǎn)受到的影響都有限，沒有大起大落； ? 自 2022年來，菏澤的人均可支配收入年增長率為 %，呈現(xiàn)快速的增 長，大大提升了菏澤市民的購買力，直接促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ? 隨著高水平開發(fā)商的進入以及城市居民消費水平的提高，以改善居住為 目的的需求會不斷增加，中高檔樓盤出現(xiàn)較大的市場機遇。 33 菏澤房地產(chǎn)市場區(qū)域市場分析 市場分析 ?目前菏澤住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要以高層和小高層為主，高層、小高層主要分布在城市中心區(qū)和開發(fā)區(qū)板塊； ?菏澤置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。 板塊分布 34 市場分析 市中心板塊：該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利。 典型客戶描述： 政府官員、生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進 城置業(yè)。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 碧桂嘉園 2400 120 29萬 領(lǐng)秀城 2800 120 34萬 交通家園 2300 130 30萬 板塊特征： 周邊生活配套不足，購物不便、空置率高。 客戶來源： 本區(qū)域內(nèi)客戶較多。 廣州路 長 江 路 橡樹灣 36 市場分析 西部板塊：該板塊遠離城市發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿^弱，但是由于發(fā)展較早，現(xiàn)有配套完善，加之在售樓盤較少，價格相對穩(wěn)定。 典型客戶描述：中低收入的本區(qū)域居民 37 ? 2022年，大部分樓盤均價都已提升至 2500— 3000元的； ?2022年， 3000元以上的樓盤數(shù)量上升至 16家以上； 市場發(fā)展趨勢一： 隨著中間階層的成長及房價的上漲，菏澤的中高端 市場份額上升。 菏澤市2 0 1 0 年3 月房價區(qū)間9%9%18%32%32%202223002300280028003000300035003 5 0 0 以上38 市場發(fā)展趨勢二： 由于城市核心價格較高以及政策導(dǎo)向的變化，目前的 房地產(chǎn)供應(yīng)主要以市中心、東部開發(fā)區(qū)為主。 050000010000001500000202200025000003000000西部 東部 中心區(qū)菏澤2 0 1 0 年住宅供應(yīng)量供應(yīng)量注：數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研 39 趨勢小結(jié) 核心地塊供應(yīng)量還在增加，由于價格較高，置業(yè)人口開始外溢 開發(fā)區(qū)板塊認知正在形成，該板塊會成為重要的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心區(qū)域均價在 3500元 /平米以上，導(dǎo)致人口外溢；開發(fā)區(qū)區(qū)域已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)。 從銷售價格及銷售產(chǎn)品來看，中高端產(chǎn)品的市場份額正在上升。 41 細分市場分析 開發(fā)區(qū)區(qū)域：板塊細分市場分析 項目名稱 所屬區(qū)域 橡樹灣 長江路沿線 碧桂嘉園 長江路沿線 華英家園 長江路沿線 鵬遠華府 丹陽東路沿線 陽光新郡 丹陽東路沿線 天華領(lǐng)秀城 丹陽東路沿線 天華交通家園 八一東路沿線 丹陽東路沿線 八一東路沿線 長江路沿線 開發(fā)區(qū)樓盤主要分布在廣州路西側(cè)，可以分為長江路沿線、丹陽東路沿線和八一東路沿線三個區(qū)位。 遠離污染，環(huán)境優(yōu)美，交通便利 品牌優(yōu)勢 —— 實力開發(fā)商天華地產(chǎn)的品牌保障 景觀優(yōu)勢 —— 內(nèi)部綠化很有誘惑力 產(chǎn)品形式 —— 分高層、多層二種產(chǎn)品 主力戶型 —— 以 120平左右的中大戶型為主 單價 —— 起價 1800，均價 2800 未來供應(yīng) —— 約 20萬平米 板塊市場 44 八一東路沿線賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 天華交通家園 價格低 主要為交通局內(nèi)部職工 八一東路沿線 核心競爭力 市場供應(yīng) 競爭策略 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 內(nèi)部配套完善，八一路通車后，升值空間大。或者在周邊工作的年輕人。 ?丹陽東路沿線： 距離市中心距離較遠，主力戶型集中在 120平米左右三室。 開發(fā)區(qū)項目建筑形態(tài)主要為多層、小高層、高層，主力戶型面積為 1 130㎡ 左右的三室戶型，均價在 2500元 /㎡ 左右。 46 開發(fā)區(qū)板塊市場綜述 開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域產(chǎn)品分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以 高層和小高層住宅 為主，價格多集中在 2500— 3500元 /平米 ； 區(qū)域內(nèi)競爭項目戶型面積多集中在 110130平米之間。 周邊競爭項目價格區(qū)間23002500260028003 0 0 0 以上0501001501 2 3 4 5 6 7周邊競爭項目主力戶型面積戶型面積47 ?菏澤房地產(chǎn)市場指標性特征分析 ?菏澤房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析 ?開發(fā)區(qū)區(qū)域板塊市場與競爭分析 ?核心競爭項目點對點分析 聚焦 市場 。 評價： 該項目主要憑借單位團購銷售，價格較低，開發(fā)公司實力較強。 評價： 該項目距離鐵路較近，環(huán)境嘈雜，區(qū)內(nèi)配套較完善價格較低。 評價： 該項目規(guī)模宏大，價格較低，但目前交通狀況不佳，丹陽東路通車以后，升值潛力較大。 ? 競爭項目主力戶型面積集中在 110130㎡ 之間，因單價較低， 150㎡ 以上大戶型也有一定量銷售，小戶型產(chǎn)品較少。 ? 競爭項目內(nèi)部綠化率較高，大都配備底商，健身廣場等生活配套設(shè)施。 ? 八一東路、丹陽東路目前尚未與市內(nèi)連通，周邊項目交通狀況不佳，相比之下本案位于長江路沿線，目前進入市區(qū)較為便利。 ?本區(qū)域客戶特征分析 ?本項目客戶訴求提煉 53 區(qū)域周邊典型項目客戶掃描 項目所在開發(fā)區(qū)板塊 項目分析： ?橡樹灣 ?碧桂嘉園 ?華英家園 ?鵬遠華府 ?陽光新郡 ?天華領(lǐng)秀城 ?天華交通家園 開發(fā)區(qū)板塊客戶群和整個菏澤住房消費客戶群具有不同的概念，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的客戶更易把握和引導(dǎo)，通過研究開發(fā)區(qū)域典型項目的主力客戶群體，在區(qū)域客戶身上找到更適合的需求內(nèi)容，更容易鎖定本項目的客戶群體。 客戶的年齡集中在 30— 50歲左右 ，開發(fā)區(qū)企業(yè)基層、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師，市中心私營業(yè)主等，有 穩(wěn)定的收入 。 部分客戶為受到市中心高房價擠壓，看重開發(fā)區(qū)房子的高性價比和升值空間。 中產(chǎn)階層 權(quán)利階