【房地產(chǎn)】金都廣場項目策劃報告-文庫吧資料
2025-05-19 22:51本頁面
【正文】 童活動中心等；娛樂：檸溪電影院、至尊堡、檸溪文化廣場等；醫(yī)院：婦幼保健院等。錦繡檸溪、嶺南世家一期設(shè)有簡易會所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設(shè)有游泳池。⑥項目周邊樓盤只有嶺南世家聘請新加坡AEP園林設(shè)計公司進行園林規(guī)劃，其余樓盤未聘請專業(yè)公司，但都較以往重視園林規(guī)劃，小區(qū)園林設(shè)水景、架空層等。⑤項目周邊樓盤64%聘請專業(yè)物管公司實行封閉式智能化管理。④周邊樓盤外立面風(fēng)格大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，個別樓盤設(shè)計中式風(fēng)格。②100160 %，3070 m2面積只占22%，為市場供應(yīng)空檔。5．物業(yè)管理分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊物管公司葆力物業(yè)葆力物業(yè)格力物業(yè)發(fā)展商三好物業(yè)三好物業(yè)發(fā)展商葆力物業(yè)葆力物業(yè)發(fā)展商發(fā)展商 上述11個項目有7個聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司，證明發(fā)展商意識到珠海買家越來越重視小區(qū)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理水平是提升小區(qū)品質(zhì)，促進銷售的重要條件。4．外立面分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊外立面風(fēng)格現(xiàn)代式現(xiàn)代式中式中式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式現(xiàn)代式（1）除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。③一房、二房為供應(yīng)量較少，但市場需求較大。（3）小結(jié)： ①周邊在售樓盤以供應(yīng)三房、四房為主，其它戶型供應(yīng)總量相對較少。②二房戶型在本項目周邊樓盤各類戶型總套數(shù)中所占份額中等，比例為20%銷售速度較快。3． 戶型分析（1）戶型統(tǒng)計表（見附表二）。小結(jié)： ①100160平方米面積范圍內(nèi)的戶型所占總量比例最高，%，顯示在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。d． 買家大多為二次置者，支付能力較強。b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。c． 銀樺新村三期接受認購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數(shù)量較少，為該板塊住宅供應(yīng)的空檔期。 （4）銀樺新村三期工程進度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。其戶型中171174m2 36套（除復(fù)式）占總套數(shù)的22%，6987 m2 52套占總套烽的32%，95119 m2 74套占總套數(shù)46%。吉寧山莊工程進度到二樓封頂。均價較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價較低樓盤銷售周期大多為20012003年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價有所上漲的言論。熙郡華發(fā)物業(yè)華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、麗景花園、美景花園三好物業(yè)陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準(zhǔn)確研究項目周邊在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴大到老香洲檸溪區(qū)域。因此越來越多的樓盤從開盤之時起就開始聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值?，F(xiàn)時珠海物業(yè)管理存在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂?shù)男问脚c線條，色彩和質(zhì)感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關(guān)系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經(jīng)越來越被重視。三好名苑50%泰式園林、SPA美國賓士奈寶地康泰%架空、組團綠化美國泛亞易道棕櫚假日50%亞熱帶風(fēng)情、水景貝爾高林④外立面越來越豐富屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”?？梢灶A(yù)見，未來珠海將涌現(xiàn)一批素質(zhì)有大飛躍的精品樓盤。近期珠海住宅市場競爭的焦點在戶型設(shè)計方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計，極大的吸引了消費者的眼球，并有效地刺激消費者的需求。珠海則可以借鑒先進地區(qū)的成熟經(jīng)驗，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展。整體價格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計落后的樓盤價格則往下調(diào)。消費者購房行為變得更加理智，作用于開發(fā)商必須制造以某細分市場消費者需求為中心的高品質(zhì)產(chǎn)品，才能保證項目銷售順暢。 178。市政府通過控制土地供應(yīng)量，從源頭調(diào)節(jié)市場上的房產(chǎn)供應(yīng)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產(chǎn)生。土地資源必須向優(yōu)勢開發(fā)商集中。在市場調(diào)節(jié)作用下，土地資源實現(xiàn)了市場價值的最大化，為取得土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開發(fā)商還必須對項目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，實現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化?！兑?guī)定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。區(qū)域內(nèi)商品住宅的建設(shè)品質(zhì)、銷售價格、銷售量都有了明顯的提升。（6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇珠海市委四屆七次全會提出“工業(yè)西進，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。市場推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對圍墻進行簡單包裝，制作簡易的銷售資料。幸福時光金河灣總占地面積2000多258874500010066總建筑面積6000左右11000多43000多（5） 在建在售樓盤推廣力度普遍較低由于市場需求較旺，降低了項目的銷售難度。三好名苑寶地康泰萬和國際公館總占地面積13798109656000多30005786714萬多總建筑面積2193030000多500011195630多萬吉大前山樓盤名稱華景山居園林目前在建在售項目中目前在建在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西?；▓@福泰花園均價（元/m2）6300400038003050住宅2750商鋪8900260027002700拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡美城市中心頤清園金桂軒中珠三期錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都2004年1月至目前，珠海商品住宅價格保持溫和上漲態(tài)勢。熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西?；▓@福泰花園銷售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡美城市中心頤清園金桂軒中珠三期錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都目前，珠海在售樓盤普遍取得了良好的銷售業(yè)績。幸福時光拱北港昌路15000多43000多挖地下停車場600金河灣夏灣灣二路北側(cè)10066已打好樁，年底完工290前山棕櫚假日明珠路與梅華路交匯處125000220000一期封頂2000多套，一期327戶
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