【正文】 、辦理建設用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國有土地使用權出讓申請 ； （ 4） 、主管部門實地勘察 ； （ 5） 、土地估價報告的預審 ； （ 6） 、委托地價評； （ 7） 、辦理核定地價手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國有土地使用權出讓合同 ； （ 10） 、領取臨時國有土地使用證 ； （ 11） 、領取正式國有土地使用證 ； （ 12） 、國有土地使用權出讓金的返還 。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 （ 1） 、 一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開 發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施 ， ③ 、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （二）、 土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。 ⑧ 按合同的約定支付余款。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑥ 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀 行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ⑥ 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表 人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質； ③ 屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》； ④ 屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料 ； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了 “權屬已審核 ”的 宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等 用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ② 招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人 根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標、拍賣。 開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3） 轉讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權重組方式取得。 集體土地使用權 ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的 用益物權 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結論與建議，做出投資決策 ，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 項 目 內(nèi) 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項目開發(fā) 詳細的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ； 項目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項目公司日常運作的開支 ； 項目及企業(yè)的公關開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括 ：政府一次性收取的標準地價 ； 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ； 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設計的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項保險開支 ； 稅收和行政性收費 ； 不可預見開支 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 初步可行性研究，亦稱 “預可行性研究 ”。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 五 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的工作階段 投資機會研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究 和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。 三 、 房地產(chǎn)項目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對 特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 相關市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 二 、 房地產(chǎn)項目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏觀經(jīng)濟信息 —— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師 等專家組成。 房地 產(chǎn) 項目 策劃 首先 須 經(jīng)董事會批準初步立項后， 再 轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 項目策劃的流程 分為四個流程： 項目調研 項目市場細分與選擇 1）項目市場細分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施 。 策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向專業(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲 動），提高速度（避免無效經(jīng)營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營更加富有科學、技術和藝術性，合經(jīng)勞成為樂趣）等。 策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費 （一）企業(yè)法人開業(yè)登記費； （二）企業(yè)法人變更登記費； （三）企業(yè)法人年度檢驗費； （四）補、換、領證照費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的 ，不予登記。 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術人員； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 ： 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)有下列基本原則及要求： （一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原 來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 房地產(chǎn) 作為不動產(chǎn)，與其他商 品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）、工程成本的控制 29 （四）、工程合同的控制 34 第 五 章：項目銷售階段 37 一、房地產(chǎn)項目的營銷策劃