【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。及各精細化管理都沒有完全成形。在*******的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個。本手冊，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營范圍是以項目開發(fā)為先決條件，程工作的詳細操作及管理控制內(nèi)容。以后各項工作的實際運作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧憬在各方面的?？傆幸惶鞎崿F(xiàn).我們相信,努力總會有回報!依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，

　　

【正文】 本步驟是： (1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)； (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址 、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件； (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè) 用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 （二）、 建筑設(shè)計 ： 設(shè)計的定義就是一種 “有目地的創(chuàng)作行為 ”。 設(shè)計的種類相當多種， 按系統(tǒng)分類如下： 工業(yè)設(shè)計 ， 環(huán)境設(shè)計 ， 建筑設(shè)計 ， 室內(nèi)設(shè)計 。 建設(shè)工程設(shè)計 是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。 通俗的講 是指建筑物在建造之前 ，設(shè)計者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便于整個工程得以在預(yù)定的投資限額范圍內(nèi)，按 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 照周密考慮的預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進行 。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。 設(shè)計基本原則： 建筑設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則： （ 1） 、當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例； （ 2） 、根據(jù)建筑 物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益； （ 3） 、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑； （ 4） 、適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能； （ 5） 、節(jié)約建筑能耗，保證圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能； （ 6） 、建筑設(shè)計的標準化應(yīng)與多樣化結(jié)合； （ 7） 、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境； （ 8） 、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施； （ 9） 、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū) 、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)的各項建設(shè)，應(yīng)按國家或地方制定的有關(guān)條例和保護規(guī)劃進行。 基本的設(shè)計程序 分為 以下 幾個 工作階段：搜集資料、初步方案、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計施工圖和詳圖等 ： （ 1） 、 設(shè)計者在動手設(shè)計之前，首先要了解并掌握各種有關(guān)的外部條件和客觀情況：自然條件，包括地形、氣候、地質(zhì)、自然環(huán)境等；城市規(guī)劃對建筑物的要求，包括用地范圍的建筑紅線、建筑物高度和密度的控制等，城市的人為環(huán)境，包括交通、供水、排水、供電、供燃氣、通信等各種條件和情況；使用者對擬建建筑物的要求，特別是對建筑物所應(yīng)具備的各項使用內(nèi)容的 要求；對工程經(jīng)濟估算依據(jù)和所能提供的資金、材料施工技術(shù)和裝備等；以及可能影響工程的其他客觀因素，這個階段，通常稱為搜集資料階段。 在搜集資料階段，設(shè)計者也常協(xié)助建設(shè)者做一些應(yīng)由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃任務(wù)書，進行一些可行性研究，提出地形測量和工程勘察的要求，以及落實某些建設(shè)條件等。 （ 2） 、 設(shè)計者在對建筑物主要內(nèi)容的安排有個大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。 （ 3） 、 技術(shù)設(shè)計階段是設(shè)計過程中的一個關(guān)鍵性階段，也是整個設(shè)計構(gòu)思基本成型的階段。初步設(shè)計中首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。 要根據(jù)不同的性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計。 （ 4） 、 技術(shù)設(shè)計的內(nèi)容包括整個建筑物和各個局部的具體做法，各部分確切的尺寸關(guān)系，內(nèi)外裝修的設(shè)計，結(jié)構(gòu)方案的計算和具體內(nèi)容，各種構(gòu)造和用料的確定，各種設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計和計算，各技術(shù)工種之間各種矛盾的合理解決，設(shè)計預(yù)算的編制等。 這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進行的，并應(yīng)相 互認可。技術(shù)設(shè)計的著眼點， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 除體現(xiàn)初步設(shè)計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。對于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設(shè)計階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計階段進行。 施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設(shè)計者的意圖和全部的設(shè)計結(jié)果表達出來，作為工人施工制作的依據(jù)。這個階段是設(shè)計工作和施工工作的橋梁。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細部與整體的相互關(guān)系。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細部設(shè)計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術(shù)水平。 房地產(chǎn)項目 設(shè)計階段主要 分 3個階段： 初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和建設(shè)單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。技術(shù)設(shè)計階段為基本設(shè)計、招標文件準備階段 。 施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準的初步設(shè)計的總概算嚴格控制施工圖設(shè)計。 建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑規(guī)劃方案設(shè)計流程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五 、 建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù) （一）、 工程建設(shè)項目報建 ： 是指工程建設(shè)項目由建設(shè)單位或其代理機構(gòu)在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設(shè)用地等其他有關(guān)文件的行為。 這里的工程建設(shè)項目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴建、改建 以及技改等建設(shè)項目，通稱為工程建設(shè)項目。 凡是在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)監(jiān)督管理 。 工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容 ： （ 1）工程名稱；（ 2）建設(shè)地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況 。 工程報建的程序 ： （ 1） 、建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項目登記表。 （ 2） 、按登記表內(nèi)容及要求認真填寫登記表。 （ 3） 、將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。 （ 4） 、向建設(shè)行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。 （ 5） 、建設(shè)行政管理部門或其代理機構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。 報建單位有如下部門： 規(guī)劃部門； 計委； 人防部門； 園林部門； 消防部門；交警部門； 環(huán)保部門； 土地部門； 氣象部門； 衛(wèi)生部門； 1水利部門。準備資料有些相同有些不同，報建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。 （ 二 ） 、申請招標 ， 辦理招標投標手續(xù) 招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。 建筑工程招標是指建設(shè)單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設(shè)項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為 。 工程建設(shè)項目符合《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。 依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當具備下列條件才能進行施工招標：（ 1）招標人已經(jīng)依法 成立；（ 2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（ 3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（ 4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；（ 5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。 工程施工招標分為公開招標 、 邀請招標 和協(xié)議招標 。 （ 1）、 采用公開招標方式的，招標人應(yīng)當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告，應(yīng)當在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、 采用邀請招標方式的，招標人應(yīng)當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定 的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 （ 3）、 招標公告或者投標邀請書應(yīng)當至少載明下列內(nèi)容：招標人的名稱和地址；招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預(yù)審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預(yù)審文件收取的費用；對投標人的資質(zhì)等級的要求。 依法必須進行施工招標的工程建設(shè)項目，按工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關(guān)招標內(nèi)容報項目審批部門核準。 招標投標的基本程序 ： 招標工作由 開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。 (1)招投標 工作程序 ： 審查招標單位的資格；報批招標申請書； 編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件； 開標，公開標底，審查投標書和保函； 評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中 標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。 （ 2）、 招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。 (3)應(yīng)注意的問題 A、 工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 B、 招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此 外，一個招標工程，只能編制一個標底。 C、 為了保證招標的公正性，應(yīng)當以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導(dǎo)小組，進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目，招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)