【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)的開(kāi)支 ；用于建筑施工的開(kāi)支 ； 用于設(shè)施配套的開(kāi)支 ； 用于工程監(jiān)理的開(kāi)支 ； （ 4）、 金融成本開(kāi)支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 ； 稅收和行政性收費(fèi) ； 不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支 。 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （ 1）售樓收入的測(cè)定（ 2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出（ 3）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交 （ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內(nèi)部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項(xiàng)目不確定分析：（ 1）、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 （ 2） 、項(xiàng)目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議 ： 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的最后一部分，是對(duì)可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。 八 、集團(tuán)公司董事會(huì) 根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。 九 、其他：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用 （ 1）可行性研究費(fèi) （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開(kāi)發(fā) （一）、 土地使用權(quán) ： 是指單位或者個(gè)人依法或依約定 ,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的 用益物權(quán) 。 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過(guò)行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得； 6） 通過(guò)司法裁決取得； 7） 通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ② 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人 根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ③ 拍賣(mài)又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等 用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的 宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請(qǐng)書(shū)； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書(shū)。 （ 3）、 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ① 用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ⑤ 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 ⑥ 收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表 人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑦ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 （ 4）、 拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ① 用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀 行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 ⑤ 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 ⑥ 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑧ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。 屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《 國(guó)有土地使用權(quán)證》。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。 （二）、 土地開(kāi)發(fā) 從廣義上來(lái)講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡， 未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 土地開(kāi)發(fā)一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 （ 1） 、 一級(jí)開(kāi)發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同， 開(kāi)發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的 ， ② 、委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi) 發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 ， ③ 、通過(guò)招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦法。 （ 2） 、一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成： ① 征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)； ② 收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； ④ 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； ⑤ 貸款利息； ⑥ 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。 收益： ① 委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。 ② 委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 8%，主體是企業(yè)。 ③ 對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。 房地產(chǎn)二級(jí) 開(kāi)發(fā) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ； （ 4） 、主管部門(mén)實(shí)地勘察 ； （ 5） 、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ； （ 6） 、委托地價(jià)評(píng)； （ 7） 、辦理核定地價(jià)手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證 ； （ 11） 、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證 ； （ 12） 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1） 、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ； （ 2） 、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察 ； （ 3） 、劃 撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ； （ 4） 、取得劃撥用地批準(zhǔn) 。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請(qǐng) ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動(dòng)力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) （ 1） 、地價(jià)款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費(fèi) ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費(fèi) ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ； （ 6） 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ； （ 7） 、土地閑置費(fèi) ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；（ 11） 、出讓土地預(yù)訂金 ； （ 12） 、征地管理費(fèi) ； （ 13） 、土地補(bǔ)償費(fèi) ； （ 14） 、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi) ； （ 15） 、地上物補(bǔ)償費(fèi) ； （ 16） 、勞動(dòng)力安置費(fèi) ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置。 國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)， 必須依法補(bǔ)償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項(xiàng) 費(fèi)用。 征收集體所有的土地， 包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土