【文章內(nèi)容簡介】 計的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項保險開支 ； 稅收和行政性收費 ； 不可預見開支 。 可行性研究財務數(shù)據(jù)的選定和預測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交 （ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內(nèi)部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項目不確定分析：（ 1）、 項目盈虧平衡分析 （ 2） 、項目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項目可行性研究的結(jié)論與建議 ： 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 九 、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章：建設前期準備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開發(fā) （一）、 土地使用權(quán) ： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的 用益物權(quán) 。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標、拍賣。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關事宜的這樣一種出讓方式。 ② 招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人 根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等 用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》； ④ 屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的 宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 （ 3）、 招標受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 ⑥ 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表 人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑦ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （ 4）、 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀 行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ⑤ 用地者到指定地點領取競叫牌。 ⑥ 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑧ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《 國有土地使用權(quán)證》。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。 （二）、 土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡， 未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 土地一級開發(fā) ： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設條件 (熟地 )，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 （ 1） 、 一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負責一級開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開 發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施 ， ③ 、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 （ 2） 、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成： ① 征地、拆遷補償及有關稅費； ② 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；③ 市政基礎設施建設有關費用； ④ 招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； ⑤ 貸款利息； ⑥ 土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 ② 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的 8%，主體是企業(yè)。 ③ 對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。 房地產(chǎn)二級 開發(fā) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； （ 4） 、主管部門實地勘察 ； （ 5） 、土地估價報告的預審 ； （ 6） 、委托地價評； （ 7） 、辦理核定地價手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領取臨時國有土地使用證 ； （ 11） 、領取正式國有土地使用證 ； （ 12） 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 國有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1） 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ； （ 2） 、主管部門現(xiàn)場勘察 ； （ 3） 、劃 撥用地申請的審核、報批 ； （ 4） 、取得劃撥用地批準 。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請 ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實勞動力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價補償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關稅費 （ 1） 、地價款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費 ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費 ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費 ； （ 6） 、防洪工程建設維護管理費 ； （ 7） 、土地閑置費 ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價評估費 ；（ 11） 、出讓土地預訂金 ； （ 12） 、征地管理費 ； （ 13） 、土地補償費 ； （ 14） 、青苗及樹木補償費 ； （ 15） 、地上物補償費 ； （ 16） 、勞動力安置費 ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開發(fā)建設基金 。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 國家建設征用土地時， 必須依法補償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項 費用。 征收集體所有的土地， 包括耕地補償費及其他土