【正文】 C、 為了保證招標的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導(dǎo)小組，進行評標、決標。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。 （ 2）、 采用邀請招標方式的，招標人應(yīng)當(dāng)向三家以上具備承擔(dān)施工招標項目的能力、資信良好的特定 的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進行施工招標：（ 1）招標人已經(jīng)依法 成立；（ 2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（ 3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（ 4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；（ 5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。準備資料有些相同有些不同，報建單位應(yīng)到相關(guān)單位及部門咨詢。 （ 3） 、將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見。 凡是在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)監(jiān)督管理 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。技術(shù)設(shè)計階段為基本設(shè)計、招標文件準備階段 。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構(gòu)造方式和具體做法，還要從藝術(shù)上處理細部與整體的相互關(guān)系。 除體現(xiàn)初步設(shè)計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術(shù)效果。技術(shù)設(shè)計的著眼點， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 要根據(jù)不同的性質(zhì)和用途合理安排，各得其所。 （ 2） 、 設(shè)計者在對建筑物主要內(nèi)容的安排有個大概的布局設(shè)想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關(guān)系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關(guān)系等。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)工程設(shè)計 是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是： (1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)； (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址 、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件； (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。 關(guān)系的演進中取得綜合體現(xiàn) . 商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃與定位 ： 通過市場調(diào)研和對項目所在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境考察，以及商圈消費能力、消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、競爭對手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查與分析，根據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果完成項目的規(guī)劃建設(shè)體量、商業(yè)設(shè)計要求、樓層結(jié)構(gòu)等項目整體定位。 規(guī)劃設(shè)計詳細規(guī)劃方案的一般過程 ： 是將目標 ,調(diào)查 ,預(yù)測的各項內(nèi)容進行綜合 ,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化 ,演進以及形成的各種狀態(tài) ,然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍 ,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系 ,建立實現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍圖 ,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果 .重點是建立起各類要素之間的關(guān)系 ,以及考慮這種關(guān)系在項目發(fā)展的社會 ,經(jīng)濟 ,政治 ,環(huán)境背景下的動態(tài)過程 .使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。 修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。 控制性詳細規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。 （ 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進行管線綜合。 控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè) 的建筑類型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)工程監(jiān)理實施的程序 (委托監(jiān)理合同簽訂后 ): (1) 確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機構(gòu) (2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃 (3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實施細則 (4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作 (5) 參與驗收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見 (6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理 單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理 規(guī)劃 ， 包括以下主要內(nèi)容： ? 工程項目概況； ? 監(jiān)理工作范圍； ? 監(jiān)理工作內(nèi)容； ? 監(jiān)理工作目標； ? 監(jiān)理工作依據(jù)； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的組織形式； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的人員配備計劃； ? 項目監(jiān)理機構(gòu)的人員崗位制度； ? 監(jiān)理工作程序； ? 監(jiān)理工作方法及措施； ⑴ 監(jiān)理工作制度； ⑵ 監(jiān)理設(shè)施。 工程建設(shè) 監(jiān)理應(yīng)為咨詢或從事項目管理工作，但基于一些深層原因， 我國工程建設(shè) 監(jiān)理已經(jīng)異化為施工監(jiān)理。 （ 二 ）、確定監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理是指具有相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項目法人）的委托，依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律 、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。 ④ 巖土測試和觀測見土工試驗和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學(xué)試驗 和測試； ⑤ 資料整理和編寫工程地質(zhì)勘察報告。 工程地質(zhì)勘察主要有以下五項內(nèi)容： ① 搜集研究區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質(zhì)、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗和已有的勘察報告等 ； ② 工程地質(zhì)調(diào)查與測繪； ③ 工程地質(zhì)勘探見工程地質(zhì)測繪和勘探； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè) 所需的基礎(chǔ)資料。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補 償安置協(xié)議。 （ 3） 、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： （ 1）、填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； （ 2）、 建設(shè)項目批準文件； （ 3）、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）； （ 5）、 拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料 ； （ 6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷 期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 國家建設(shè)征用土地時， 必須依法補償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項 費用。 國有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1） 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ； （ 2） 、主管部門現(xiàn)場勘察 ； （ 3） 、劃 撥用地申請的審核、報批 ； （ 4） 、取得劃撥用地批準 。 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。 房地產(chǎn)二級 開發(fā) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成： ① 征地、拆遷補償及有關(guān)稅費； ② 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用； ④ 招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； ⑤ 貸款利息； ⑥ 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡， 未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《 國有土地使用權(quán)證》。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③ 用地者進行投資分析。 ⑦ 按合同的約定支付余款。 ③ 用地者進行投資分析。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 第三章：建設(shè)前期準備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開發(fā) （一）、 土地使用權(quán) ： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 九 、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。房地產(chǎn)開發(fā)商 正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 房地產(chǎn)項目 可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策?？傊邉澘墒箛覜Q策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 第 二 章：可行性研究和項目決策階段 由于 房地產(chǎn)項目可行性 研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境 專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家 、財會師及律師 等專家 ，我 公司 目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法 律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 （二）以出讓方式取得土地使用 權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類 ： 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎(chǔ)， 盡量做到宜懂實用，目的是 希望本手冊 能進一步 完善公司的內(nèi)部 基礎(chǔ)建設(shè) ，更 能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導(dǎo)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ***************之 項目 開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： **