商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)控制要點(diǎn)報告-dgf-wenkub.com
2025-02-16 00:26 本頁面
【正文】 認(rèn)真與商戶進(jìn)行溝通，準(zhǔn)備判斷商戶的工程條件。上述建安費(fèi)用采用大連類似商業(yè)項目的人才機(jī)及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，暫未考慮浮動調(diào)整。 人均商業(yè)面積 =城鎮(zhèn)人口 /為城鎮(zhèn)本地人口服務(wù)的商業(yè)面積?。┥倘Φ牧闶埏柡椭笖?shù)：一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要，飽和指數(shù)表面一個商圈鎖能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量飽和指數(shù)可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中： IRS— 飽和指數(shù) C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE – 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商圈內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為。項 目定位及 編 制租戶組 合 戰(zhàn)略：在 這 個 階 段，租 賃顧問 公司會 編 制市 場 定位及主 題 策略、租 戶組 合策略及一些潛在的租 戶 ，并 確 定租 戶 的要求。工程施工 階 段： 工程 變 更控制、 進(jìn) 度款 審 核， 變 更 簽證 ，月度工程用款 計 劃， 為 竣工決算收集 資料文件。所以我 們 在遵循 “三控三管一 協(xié)調(diào) ”的管理原 則 的基礎(chǔ) 上具 備編 制有 《 項 目管理大 綱 》 ，將施工管理的各 環(huán)節(jié) 和各方面以系 統(tǒng) 和程序的形式 進(jìn) 行控制 ，同 時 我 們還 會根據(jù) 項 目的 實際 情況 進(jìn) 行下述方面的重點(diǎn)把控：設(shè)計圖紙 的 審 核及 專業(yè)協(xié)調(diào) ：行 動 清 單 制度材料 設(shè)備進(jìn)場 前的 審 核制度及流程項 目例會制度顧問 公司管理制度：工程 質(zhì) 量 檢查 制度：HES管理體系及 檢查 和 報 告制度：竣工 驗 收及 聯(lián)動調(diào)試 ：管理重點(diǎn) 成本控制成本控制 應(yīng)貫 穿于從方案 設(shè)計階 段到工程施工竣工的全 過 程管理和控制。機(jī) 電 容量的前瞻性考 慮， 如： 選擇 合適 的供 電承包商，初步 設(shè)計階 段，就開始征 詢電 力增容事宜。機(jī) 電 設(shè)備選 型 建 議 基于各 設(shè)備 型號的功能及價格， 選擇經(jīng)濟(jì) 合適的設(shè)備 型號，確定機(jī) 電設(shè)備 表，并建 議 合理的供貨 周期。 設(shè)計 文件的整 合設(shè)計變 更的控制與管理管理要點(diǎn) 機(jī)電管理正確的機(jī) 電 系統(tǒng)設(shè)計 和施工， 對 于整個項 目尤 為 重要。商業(yè)項目的三要點(diǎn)商業(yè)項目成功的因素一個成功的商業(yè)需要多方面資源的整合。 如何更能夠吸引租戶和顧客：體驗制勝、社交化消費(fèi)成主力店、互聯(lián)網(wǎng)思維改造商場。體驗式商業(yè)最大的客戶群體是兒童和青年人。產(chǎn)權(quán)單位可以把控項目的推廣和招商，利與項目的升值。適用于小型的零售業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)的管理模式物業(yè)運(yùn)營管理模式說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 備注自 管： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位成立專門的管理公司或部門進(jìn)行商業(yè)項目的后期運(yùn)營、推廣和物業(yè)管理等工作。出租模式： 物業(yè)建成后，將物業(yè)租賃給商戶進(jìn)行經(jīng)營活動，物業(yè)持有人收取租金 。可以快速的回收資金，前期需要承諾購買人一定的投資回報率， 后期 存在較大的 風(fēng)險（海南酒店模式）商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式經(jīng)營模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)聯(lián)營模式： 由經(jīng)營商戶在商業(yè)項目內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，物業(yè)持有人將物業(yè)場地 作為一定的 出資股份與商戶共同經(jīng)營。只售不租：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售，可以快速的回籠資金不利于項目的統(tǒng)一管理、推廣和升級，項目 升值 需要 依賴于外界環(huán)境 。規(guī)模在 5萬平米 以上，由管理商 統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，主要采用出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的 復(fù)合 商業(yè) 業(yè)態(tài) 。Shopping商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)項產(chǎn)項 目目 開開 發(fā)發(fā)管理管理 報報 告告202302目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 簡 介商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目 開 發(fā) 流程及管理 簡 述商 業(yè)項 目 規(guī) 劃 設(shè)計 要點(diǎn)xx項 目分析商業(yè)地產(chǎn)概念住宅 項 目酒店、寫字樓、 單體商 業(yè) 、主 題 商 場、 專 業(yè) 商場綜 合商 業(yè)項 目旅游 項 目（ 張 家界、黃山、婺源、 長白山 項 目）房地 產(chǎn)商 業(yè) 地產(chǎn)住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采用 開發(fā)銷售 的模式，資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是 只租不售、或只銷售部分 的面積，靠企業(yè)長期持有大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是 買來自住 為目的。購 物中心市 場 型商 鋪社區(qū)型商 鋪底商型商 鋪寫字樓商 鋪交通 設(shè)施商 鋪商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為商業(yè)地產(chǎn)的 433即 :4元素3種行為3個層面商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適應(yīng)范圍只租不售 物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約， 收取租金 作為現(xiàn)金流的主要來源。住宅底商模式、產(chǎn)權(quán)式酒店等，租售結(jié)合：商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將一 部分 物業(yè) 出租 ，另 一部分銷售 ；通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租，另一種是主力店鋪出租、配套商鋪出售。與租戶共擔(dān)風(fēng)險，對項目的升值和運(yùn)營有一定的幫助。投資回收比較穩(wěn)定所有租戶抽點(diǎn)模式： 經(jīng)營商戶租賃商業(yè)持有人的物業(yè)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，商戶不支付或者支付部分租金，物業(yè)持有人從商戶的營業(yè)額中 抽取一定比例的營業(yè)額 ，作為物業(yè)租金；項目經(jīng)驗效果與投資回收掛鉤，項目經(jīng)驗較高時，可以取得較大的回報。能很好的把控項目，有利用 推廣及 產(chǎn)生 品牌 價值需要有非常專業(yè)的管理和運(yùn)營團(tuán)隊，增加管理成本，并且占用資金適用于專業(yè)的商業(yè)管理公司：如凱德商用委托專業(yè)公司管理：物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位不具備全部管理能力，而聘請專門的管理公司進(jìn)行商業(yè)項目的后期運(yùn)營、推廣和物業(yè)管理等工作。需要專業(yè)的招商和推廣團(tuán)隊。集客能力 強(qiáng) ；有效 縮短新 項 目市場 培育期；消 費(fèi) 者滯留 時間長 ； 對 其他業(yè)態(tài) 消 費(fèi)帶動顯 著。所有優(yōu)秀的團(tuán)隊對于商業(yè)項目的成敗來說至關(guān)重要。機(jī) 電 管理包括：機(jī) 電 系 統(tǒng)優(yōu) 化 設(shè) 、 計 合理化建 議 。機(jī) 電 系 統(tǒng) 施工管理 現(xiàn)場協(xié)調(diào) 機(jī) 電 各 專業(yè) 工種施工 搭接 ，合理安排管道的 綜 合排布 等。 進(jìn) 行多方面的 預(yù)留，以 應(yīng)對 后期靈活 變動 。主要包括：方案 設(shè)計階 段的管理和控制： 投 資 估
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