商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)控制要點(diǎn)報(bào)告-dgf(文件)
【正文】 的改造和招租，且會(huì)影響租金回報(bào)率 。LOGO的高度應(yīng)適合視距，并且中庭的欄板高度盡量避免遮擋租戶(hù)門(mén)頭 LGO，中庭欄板的高度不合適，及安全性問(wèn)題? 防火卷簾與裝修的配合問(wèn)題? 最底層扶梯下方照明防觸電處理? 電氣插座點(diǎn)位預(yù)留過(guò)少，給排水點(diǎn)位預(yù)留不夠、消火栓的位置不合理影響租戶(hù)和公共區(qū)域的裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工中的通病項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工中的通病? 消防報(bào)警設(shè)備的安裝位置不合理，影響美觀(guān)和使用? 綜合天花的排布不整齊、雜亂，各自為政? 租戶(hù)裝修與公共區(qū)域的協(xié)調(diào)性? 租戶(hù)內(nèi)伸縮縫的處理? 租戶(hù)內(nèi)機(jī)電管線(xiàn)的處理（考慮租戶(hù)的裝修方便和有效使用租賃面積）? 衛(wèi)生間保潔部到位，有異味、地面有水漬? 租戶(hù)內(nèi)幕墻的收口? 幕墻與裝修的收口? 扶梯安裝后縫隙的處理? 所有感應(yīng)門(mén)電源及控制是否滿(mǎn)足消防要求。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前期階段，工程需要注意的幾個(gè)事項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前期階段的注意事項(xiàng)1. 核對(duì)租戶(hù)的工程條件2. 消防與開(kāi)業(yè)的關(guān)系3. 開(kāi)業(yè)前各項(xiàng)手續(xù)的完成4. 以商戶(hù)為上帝、以項(xiàng)目為重點(diǎn)、開(kāi)業(yè)為目標(biāo)5. 保證工程設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行6. 服務(wù)設(shè)施、宣傳廣告的投放。招商和工程均應(yīng)靈活應(yīng)對(duì)工程條件的修改。商業(yè)項(xiàng)目被忽視的服務(wù)細(xì)節(jié)： 指示標(biāo)識(shí)不清、休息區(qū)難尋， WIFI普及有限、儲(chǔ)物設(shè)施稀缺、未設(shè)嬰兒室、未設(shè)吸煙室、衛(wèi)生間 配置不合理及 服務(wù)缺失、高峰時(shí)停車(chē)難、非機(jī)動(dòng)車(chē)無(wú)處挺、整理臺(tái)非標(biāo)配、廣播提示稱(chēng)雞肋（聲音過(guò)大或不清晰） ；? xx項(xiàng)目租金預(yù)估表 清水狀態(tài) 業(yè)態(tài) 建筑面積 （㎡）凈面積 （㎡） 面積占比 年總租金（元） 平均租金 大連參考租金（元 /㎡ /天） （元 /㎡ /天）建筑總面積 37000 零售商鋪 11100 7215 30% 11,850,638 7餐飲 11100 7215 30% 7,373,730 臨街商鋪 2400 1560 6% 5,694,000 10 11KTV/影院 5000 3250 14% 2,135,250 服務(wù)類(lèi) 1850 5% 1,097,281 兒童體驗(yàn)中心 5550 15% 1,316,738 1 超市（地下） 5000 3250 2,965,625 5地下車(chē)場(chǎng) 0 1,000,000 / /廣告 0 1,000,000 / / 共計(jì) 41900 25140 34,433,261 目標(biāo)控制 –目標(biāo)單價(jià)組成xx商業(yè)項(xiàng)目建造成本估算明細(xì) 日期： 2023年 2月 22日注：按地下 3層的方案進(jìn)行估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目建筑面積 （ m2） 本項(xiàng)目單方（元 /m2） 本項(xiàng)目造價(jià)（ RMB/萬(wàn)元） 備注2 建造成本合計(jì) 51800 設(shè)計(jì)、咨詢(xún)調(diào)研費(fèi)用 51800 臨時(shí)工程、土建、裝修、外立面等工程 51800 2, 機(jī)電工程 51800 強(qiáng)弱電、暖通、防排煙、給排水、消防水電等 其他工程（電梯、標(biāo)識(shí)、廣告、特殊設(shè)備等） 51800 監(jiān)理費(fèi)及其他費(fèi) 51800 10元 /m2 規(guī)費(fèi)、墻改基金、勞保費(fèi)等 51800 此費(fèi)用按甲方信息預(yù)估 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 51800 0 0 紅線(xiàn)內(nèi)市政、景觀(guān)道路工程 51800 市政配套 51800 此費(fèi)用按甲方信息預(yù)估 人防 51800 35 暫按多層的方式計(jì)算備注： 上述估算僅為建安成本估算，不包含地價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)等。項(xiàng)目目標(biāo) 租金收益預(yù)估? 以上租金為在參考現(xiàn)階段建筑面積及功能規(guī)劃上給予的初步預(yù)估，僅為參考。施工時(shí)根據(jù)招商進(jìn)展情況，結(jié)合施工進(jìn)度，做到靈活應(yīng)對(duì)，合理判斷后續(xù)施工風(fēng)險(xiǎn)，避免浪費(fèi)和延誤。所以：商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工應(yīng)該是有前瞻型的，設(shè)計(jì)時(shí)做到該留的務(wù)必留，該省的也必須得省，應(yīng)該做到前期花小錢(qián)后期省大錢(qián)。停業(yè)升級(jí) Project Filing Structure項(xiàng)目文檔構(gòu)架000 個(gè)人文件100 Client Coorepondence 業(yè)主文件200 Project ExecutionProgramming 項(xiàng)目執(zhí)行和計(jì)劃300 Cost PlanRisk Management 成本計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)管理400 Consultants 顧問(wèn)500 Project MonitoringReporting 項(xiàng)目監(jiān)督及報(bào)告600 Developer 發(fā)展商700 Construction 施工800 Contract Management 合約管理900 Design Management 設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段需要注意的幾個(gè)事項(xiàng)商業(yè)項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)階段的要點(diǎn)顧 客 習(xí)慣的培養(yǎng) 推廣及 營(yíng)銷(xiāo)顧 客情 緒的關(guān)注 服務(wù)顧 客舒適條件 設(shè)施管理提高 設(shè) 施的利用率 節(jié) 能商 業(yè) 地 產(chǎn) 簡(jiǎn) 介商 業(yè)項(xiàng) 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 流程及管理 簡(jiǎn) 述商 業(yè)項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 要點(diǎn)xx項(xiàng) 目分析商業(yè)項(xiàng)目的選址和定位商業(yè)項(xiàng)目的定位的三部曲：? 選址：? 項(xiàng)目定位：? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：核心商圈：2KM以?xún)?nèi)，80~85%的消 費(fèi) 客 戶(hù)次核心商：3KM以?xún)?nèi)，15~20%的消 費(fèi)客 戶(hù)邊緣 商圈：5KM以?xún)?nèi)基本沒(méi)有消 費(fèi)客 戶(hù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 飽和指數(shù)人均飽和商業(yè)面積（國(guó)際慣例）： 一個(gè)城市的人均 GDP超過(guò) 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 ；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 。管理重點(diǎn) 開(kāi)業(yè)支持租 賃 的成果至關(guān)重要，我 們 會(huì) 協(xié)調(diào) 并支持租 賃顧問(wèn) 公司來(lái)極大的提高租 賃 成效，且有著豐富的 經(jīng)驗(yàn) ：租 賃 包括：市 場(chǎng) 研究、項(xiàng) 目定位、編 制租 戶(hù)組合 戰(zhàn) 略、 設(shè)計(jì)協(xié)調(diào) 、物業(yè) 準(zhǔn) 備 、市場(chǎng) 推廣、 實(shí)際 租 賃 。招 標(biāo)階 段管理和控制： 協(xié)調(diào) 技 術(shù) 部 門(mén) 提供有力的支持，從施工技 術(shù) 、工作界面、材料 設(shè)備 市 場(chǎng)調(diào)查 等全面涵蓋，從招 標(biāo) 策略、商 務(wù) 條款、合同形式方面 進(jìn) 行全局性的把控；索 賠 和反索 賠 管理： 監(jiān) 督 現(xiàn)場(chǎng) 收集和整理各種 記錄 和文件， 為 索 賠 和反索 賠 做好基 礎(chǔ)資 料。管理重點(diǎn) 施工管理施工是將 項(xiàng) 目從理念 轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí) 體的具體 過(guò) 程，所以施工管理也一直是我 們 整個(gè) 項(xiàng) 目管理的重點(diǎn)，我 們 奉行施工 過(guò) 程中周密而
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