【正文】 對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評。此 外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。 B、 招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。 (3)應(yīng)注意的問題 A、 工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。 (1)招投標(biāo) 工作程序 ： 審查招標(biāo)單位的資格；報批招標(biāo)申請書； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書； 審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件； 開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中 標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 招標(biāo)投標(biāo)的基本程序 ： 招標(biāo)工作由 開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。 （ 3）、 招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)至少載明下列內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源；招標(biāo)項目的實施地點和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點和時間；對招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費用；對投標(biāo)人的資質(zhì)等級的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)項目的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)在國家指定的報刊和信息網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 工程施工招標(biāo)分為公開招標(biāo) 、 邀請招標(biāo) 和協(xié)議招標(biāo) 。 工程建設(shè)項目符合《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，必須通過招標(biāo)選擇施工單位。 （ 二 ） 、申請招標(biāo) ， 辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù) 招標(biāo)是指招標(biāo)人（買方）發(fā)出招標(biāo)通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標(biāo)人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。 報建單位有如下部門： 規(guī)劃部門； 計委； 人防部門； 園林部門； 消防部門；交警部門； 環(huán)保部門； 土地部門； 氣象部門； 衛(wèi)生部門； 1水利部門。 （ 4） 、向建設(shè)行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。 （ 2） 、按登記表內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫登記表。 工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容 ： （ 1）工程名稱；（ 2）建設(shè)地點；（ 3）投資規(guī)模；（ 4）資金來源；（ 5）當(dāng)年投資額；（ 6）工程規(guī)模；（ 7）開工、竣工日期；（ 8）發(fā)包方式；（ 9）工程籌建情況 。 這里的工程建設(shè)項目是指各類房屋建設(shè)、土木工程、設(shè)備安裝，管道線路敷設(shè)、裝飾裝修等固定資產(chǎn)投資的新建、擴(kuò)建、改建 以及技改等建設(shè)項目，通稱為工程建設(shè)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標(biāo)和建設(shè)單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風(fēng)格上、比例和尺度上的協(xié)調(diào)等，細(xì)部設(shè)計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術(shù)水平。這個階段是設(shè)計工作和施工工作的橋梁。對于不太復(fù)雜的工程，技術(shù)設(shè)計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設(shè)計階段，另一部分工作則留待施工圖設(shè)計階段進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商議之下進(jìn)行的，并應(yīng)相 互認(rèn)可。這不僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術(shù)效果的角度來設(shè)計。初步設(shè)計中首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。 在搜集資料階段，設(shè)計者也常協(xié)助建設(shè)者做一些應(yīng)由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃任務(wù)書，進(jìn)行一些可行性研究，提出地形測量和工程勘察的要求，以及落實某些建設(shè)條件等。 設(shè)計基本原則： 建筑設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則： （ 1） 、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例； （ 2） 、根據(jù)建筑 物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益； （ 3） 、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑； （ 4） 、適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足當(dāng)前需要的同時適當(dāng)考慮將來提高和改造的可能； （ 5） 、節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能； （ 6） 、建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)與多樣化結(jié)合； （ 7） 、體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境； （ 8） 、建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施； （ 9） 、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū) 、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)的各項建設(shè)，應(yīng)按國家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行。 照周密考慮的預(yù)定方案，統(tǒng)一步調(diào)，順利進(jìn)行 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。便于整個工程得以在預(yù)定的投資限額范圍內(nèi)，按 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通俗的講 是指建筑物在建造之前 ，設(shè)計者按照建設(shè)任務(wù)，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設(shè)想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達(dá)出來。 設(shè)計的種類相當(dāng)多種， 按系統(tǒng)分類如下： 工業(yè)設(shè)計 ， 環(huán)境設(shè)計 ， 建筑設(shè)計 ， 室內(nèi)設(shè)計 。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè) 用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有： 建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。 （ 6）豎向規(guī)劃設(shè)計。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。 （ 2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境 ，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。確定地下空間 開發(fā)利用具體要求。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。 （ 2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 城市詳細(xì)規(guī)劃 又 分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、 規(guī)劃設(shè)計 （一）、 城市規(guī)劃 ： 是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有 3 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有 2 年以上 同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有 1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗的人員擔(dān)任 。 監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后 10 天內(nèi)將項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段對設(shè)計項目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計質(zhì)量和時間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。 工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容 ： 控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即 “ 三控、兩管、一協(xié)調(diào) 。勘察設(shè)計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設(shè)計文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。 工程勘察要求： 勘察工作要正確反映客觀實際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計文件的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工程勘察一般分為： 工程地質(zhì)勘察 、 工程測量 、 水文地質(zhì)勘察 等。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。 三 、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序： （ 1） 、委托進(jìn)行拆遷工作 （ 2） 、辦理拆遷申請（ 3） 、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 （ 4） 、簽訂房屋拆遷責(zé)任書 （ 5） 、辦理拆遷公告與通知 （ 6） 、辦理戶口凍結(jié) （ 7） 、暫停辦理相關(guān)事項 （ 8） 、確定拆遷安置方案 （ 9） 、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 （ 10） 、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 （ 11） 、發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款 （ 12） 、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13） 、移交拆遷檔案資料 （ 14） 、房屋拆遷糾紛的裁決 （ 15） 、強(qiáng)制拆遷 。 拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū) 、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 ” 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費計算表 類型 補(bǔ)償項目 計算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費 安置補(bǔ)助費 青苗補(bǔ)償費 附著物補(bǔ)償費 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費 安置補(bǔ)助費 青苗補(bǔ)償費 附著物補(bǔ)償費 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費 安置補(bǔ)助費 青苗補(bǔ)助費 附著物補(bǔ)償費 （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 征收集體所有的土地， 包括耕地補(bǔ)償費及其他土地補(bǔ)償費，安置補(bǔ)助費，地上附著物補(bǔ)償費，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償 費、多年生林木補(bǔ)償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請 ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實勞動力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2）