商業(yè)地產項目開發(fā)控制要點報告(參考版)
2025-02-20 00:27本頁面
【正文】 項目開業(yè)前期階段，工程需要注意的幾個事項 項目開業(yè)前期階段的注意事項 1. 核對租戶的工程條件 2. 消防與開業(yè)的關系 3. 開業(yè)前各項手續(xù)的完成 4. 以商戶為上帝、以項目為重點、開業(yè)為目標 5. 保證工程設施、設備的正常運行 6. 服務設施、宣傳廣告的投放。 招商和工程均應靈活應對工程條件的修改。 ? 商業(yè)項目被忽視的服務細節(jié)： 指示標識不清、休息區(qū)難尋， WIFI普及有限、儲物設施稀缺、未設嬰兒室、未設吸煙室、衛(wèi)生間 配置不合理及 服務缺失、高峰時停車難、非機動車無處挺、整理臺非標配、廣播提示稱雞肋（聲音過大或不清晰） ； ? LOGO的高度應適合視距，并且中庭的欄板高度盡量避免遮擋租戶門頭 LGO，中庭欄板的高度不合適，及安全性問題 ? 防火卷簾與裝修的配合問題 ? 最底層扶梯下方照明防觸電處理 ? 電氣插座點位預留過少，給排水點位預留不夠、消火栓的位置不合理影響租戶和公共區(qū)域的裝修 項目設計和施工中的通病 項目設計和施工中的通病 ? 消防報警設備的安裝位置不合理，影響美觀和使用 ? 綜合天花的排布不整齊、雜亂，各自為政 ? 租戶裝修與公共區(qū)域的協(xié)調性 ? 租戶內伸縮縫的處理 ? 租戶內機電管線的處理（考慮租戶的裝修方便和有效使用租賃面積） ? 衛(wèi)生間保潔部到位，有異味、地面有水漬 ? 租戶內幕墻的收口 ? 幕墻與裝修的收口 ? 扶梯安裝后縫隙的處理 ? 所有感應門電源及控制是否滿足消防要求。 上述建安費用采用大連類似商業(yè)項目的人才機及費率標準，暫未考慮浮動調整。 大連類似項目 租金預估表 清水狀態(tài) 業(yè)態(tài) 建筑面積 （㎡） 凈面積 （㎡） 面積占比 年總租金（元） 平均租金 （元 /㎡ /天） 商鋪 6560 3936 16% 10,056,480 7 餐飲 9167 5500 22% 11,041,250 臨街商鋪 4167 2500 10% 10,037,500 11 地下一層 5007 3004 12% 5,482,300 5 KTV 5000 3000 12% 2,737,500 冰場 5000 3000 12% 4,161,000 兒童體驗中心 7000 4200 17% 2,810,500 地下車場 2,000,000 / 廣告 2,000,000 / 共計 25140 50,326,530 項目目標 租金收益預估 ? 以上租金為在參考現(xiàn)階段建筑面積及功能規(guī)劃上給予的初步預估，僅為參考。 ? 酒店、公寓、辦公除大廳設在首層外，其他使用空間建議從 6層開始。 施工時根據招商進展情況，結合施工進度，做到靈活應對，合理判斷后續(xù)施工風險，避免浪費和延誤。這也是商業(yè)項目與住宅項目最大的區(qū)別之一。 TRS =100000*25/144000= IRS 越大 ，則意味著該商圈內的 飽和度越低 ，該數字越小則意味著該商圈內的飽和度越高，在不同的商圈內，應 選擇 零售飽和指數 較低 的商圈開店 。 商業(yè)物業(yè)外部條件（選址） 商業(yè)市場定位 商業(yè)營銷推廣策略 經營者的實力 （包括建造標準、招商） 商城運營及管理服務 商業(yè)項目運營成功的幾個要素 商業(yè)項目的思考點 商業(yè)項目的流程和需要考慮的幾個方面： 投資人角度： 投資回報率 商業(yè)的發(fā)展前景： 是否適應市場、區(qū)域、及政策環(huán)境 招商推廣與工程的銜接性：是否滿足進度和現(xiàn)有工程條件等 運營管理與招商、工程的銜接性： 是否能夠適應招商、運營管理、及物業(yè)運行的需要 顧客： 舒適感 租戶： 承受能力和需求 項目流程簡述 政府部門溝通、工程手續(xù)辦理 ? 商業(yè)項目至少涉及到如下專業(yè)和項目 ? 基 礎： 基坑支護及降水、樁基、土方工程 ? 主體工程： 結構（含地下室及人防結構）、土建、建筑初裝修、門窗、初裝修 ? 裝 修： 公共區(qū)域精裝修、后場區(qū)域及機房裝修等 ? 外立面： 幕墻、入口門斗、外墻廣告位、外立面燈光系統(tǒng) ? 暖 通： 采暖、空氣調節(jié)、排油煙、送排風 ? 強 電 ：高低壓變配電、動力配電、照明、租戶配電、室外景觀照明 ? 給排水： 給排水、中水、太陽能熱水、虹吸排水 ? 消 防： 防排煙、消防水、聯(lián)動報警、防火卷簾、大空間滅火系統(tǒng)、氣體滅火等 ? 弱 電： 樓控和安防系統(tǒng)、綜合布線、客流統(tǒng)計、信號放大、無線網絡、有線電視 ? 標識及指引系統(tǒng)： 室內外標牌、指示、導引系統(tǒng) ? 廣 告： 室
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