商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)控制要點報告(編輯修改稿)
2025-03-08 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和計劃 300 Cost PlanRisk Management 成本計劃及風險管理 400 Consultants 顧問 500 Project MonitoringReporting 項目監(jiān)督及報告 600 Developer 發(fā)展商 700 Construction 施工 800 Contract Management 合約管理 900 Design Management 設(shè)計管理 項目運營階段需要注意的幾個事項 商業(yè)項目 運營階段的要點 商業(yè)項目的選址和定位 商業(yè)項目的定位的三部曲： ? 選址： ? 項目定位： ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 商業(yè)地產(chǎn)項目 飽和指數(shù) 人均飽和商業(yè)面積（國際慣例）： 一個城市的人均 GDP超過 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 ；低于 3000，人均飽和商業(yè)面積是 /人 。人均商業(yè)面積 =城鎮(zhèn)人口 /為城鎮(zhèn)本地人口服務(wù)的商業(yè)面積?。? 商圈的零售飽和指數(shù)： 一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要，飽和指數(shù)表面一個商圈鎖能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量 飽和指數(shù)可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中： IRS—飽和指數(shù) C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE –商圈內(nèi)消費者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商圈內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為。 TRS =100000*25/144000= IRS 越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ，該數(shù)字越小則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高，在不同的商圈內(nèi)，應(yīng) 選擇 零售飽和指數(shù) 較低 的商圈開店 。 商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計 商業(yè)項目功能規(guī)劃 商業(yè)功能規(guī)劃 投資回收評估 開發(fā)計劃 市場推廣 綜合比較 開發(fā)策略 確認初步方案 商業(yè)項目方案確認 商業(yè)項目功能設(shè)計的幾個關(guān)鍵控制項目 業(yè)態(tài)確定：主次力業(yè)態(tài)、餐飲等的配比、位置、面積等 停車場：車位數(shù)量、限高、卸貨區(qū)及通道的寬度、高度、回轉(zhuǎn)半徑等 動線設(shè)計：車流、人流、物流動線、 中庭位置、大小、數(shù)量及與項目的符合性、特色性 消防合規(guī)性： 電梯：滿足動線需求及升級條件 機電及預(yù)留：（包括井道、設(shè)備間預(yù)留，容量預(yù)留） 裝修： 標識：必須準確、清晰、人性化 景觀： 項目升級的階段： 開業(yè)前的升級 營業(yè)后的升級（根據(jù)投資商的投資策略）： 商業(yè)項目 改造升級 停業(yè)升級 營業(yè)升級 關(guān)于商業(yè)項目，在前期必需升級改造方面的考慮： 未來追求更大的回報率，商業(yè)項目必須在運營中進行逐步升級，以應(yīng)對市場的變化，故在項目建設(shè)初期務(wù)必考慮后期升級的基礎(chǔ)條件，做到有級可升、靈活應(yīng)對。這也是商業(yè)項目與住宅項目最大的區(qū)別之一。 所以：商業(yè)項目的設(shè)計、施工應(yīng)該是有前瞻型的，設(shè)計時做到該留的務(wù)必留，該省的也必須得省，應(yīng)該做到前期花小錢后期省大錢。 施工時根據(jù)招商進展情況，結(jié)合施工進度，做到靈活應(yīng)對，合理判斷后續(xù)施工風險，避免浪費和延誤。 項目管理 流程與分工 項目規(guī)劃 業(yè)態(tài)概念架構(gòu)（參考） 停車場 主力業(yè)態(tài)（超市） 停車場 B2 B1 零售業(yè)態(tài) 次主力業(yè)態(tài)（快時尚餐飲） 特色餐飲，一拖二 兒童類 次主力業(yè)態(tài)及特色餐飲 主力業(yè)態(tài) 影院或主題 KTV F1 F4 F3 F2 F5 主力業(yè)態(tài) 影院或主題 KTV 設(shè)備機房 零售業(yè)態(tài) 次主力業(yè)態(tài)（零售類） 次主力業(yè)態(tài)（零售類）、一拖二 教育、娛樂、電玩等 零售業(yè)態(tài) 特色餐飲 項目規(guī)劃 建議 針對本項目的初步方案，提出如下建議： ? 在規(guī)劃許可的前提下，擴大樓體的占地面積， ? 將酒店和辦公樓的的塔樓盡量擺放在項目的后側(cè)，以增加臨街面商鋪的面積 ? 酒店、公寓、辦公樓的出入口和大門設(shè)置在項目兩側(cè)，可以在臨街面設(shè)置酒店和辦公室的 LOGO； ? 需要考慮后期的物業(yè)管理形式，酒店、公寓、辦公的機電系統(tǒng)與商業(yè)分開設(shè)置； ? 首層商鋪盡量采用臨街形式，可以增加回報率。 ? 酒店、公寓、辦公除大廳設(shè)在首層外，其他使用空間建議從 6層開始。 項目目標 租金收益預(yù)估 ? 以上租金為在參考現(xiàn)階段建筑面積及
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