典型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模型分析(編輯修改稿)
2025-06-17 07:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、 SHOPPING MALL 、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成； （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等； （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式； 案例：寧波萬達(dá)廣場、上海萬達(dá)廣場 萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品 萬達(dá)商業(yè)廣場前 2代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢 觀察一下各地的萬達(dá)商業(yè)廣場，其擁有的幾大成功商業(yè)要素主要如下： 選址優(yōu)勢：在 15 個萬達(dá)商業(yè)廣場中， 12 個建在省會城市或直轄市， 3 個建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單列市，所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 規(guī)模優(yōu)勢：在前幾年的市場，萬達(dá)的商業(yè)廣場均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢，商業(yè)面積在 100000 平以上有 9個， 50000 平左右有 6個，在各地都算較大的商業(yè)。 商戶優(yōu)勢：萬達(dá)獨(dú)特的 訂單式商業(yè) 為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達(dá)商業(yè)廣場的消費(fèi)人流吸引，起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬達(dá)商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。 政策優(yōu)勢：作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達(dá)進(jìn)駐。前 2代的萬達(dá)商業(yè)廣場是目前萬達(dá)在營項(xiàng)目的主力，有 12 個，通過這幾年的運(yùn)營，可以看出萬達(dá)從開發(fā)層面上是成功的，按照萬達(dá)的開發(fā)策略，將 80%的物業(yè)作為長期持有，以收取租金收入，而將每個項(xiàng)目約 20%的物業(yè)用于銷售，來回籠項(xiàng)目開發(fā)資金和解決持續(xù)開發(fā)的資金需求。但就是這 20%的銷售散鋪，給萬達(dá)制造了許多問題，部分項(xiàng)目目前運(yùn)營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。 從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，前 2 代產(chǎn)品主要存在以下幾個共性問題： 商業(yè)定位與 SHOPPINGMALL 的距離相差較大 建筑形式單一，購物環(huán)境較差 業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂 以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值較低 業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動 主力店占到 70%以上，租金過低，影響收益 過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，而忽視經(jīng)營 在建筑形式上主力店之
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