【文章內(nèi)容簡介】 口的距離不應(yīng)小于 70米 ,主入口是大量車流人流交通的出入口 ,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口 1鋪位分割設(shè)計要考慮哪些因素 ?首先考慮是商鋪的單價比，還有市場的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心里。和商鋪的經(jīng)營范圍。 衛(wèi)生間的設(shè)計與配比要求 一戶衛(wèi)生間的總面積以 3—— 5平方米為宜，不應(yīng)小于 3平方米 .一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起 ?二十四、倉庫的設(shè)計布局要求 倉庫分 一般性綜合倉庫和特種倉庫（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水 。地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上 。土壤承載力高，當(dāng)沿河時，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力 。有利于交通運輸 。有利于建設(shè)，有利于經(jīng)營 ,節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時，必須留出岸線 。注意城市環(huán)境保護，防止污染，保證城市安全 1設(shè)備房的設(shè)計布局及面積要求 ? 設(shè)備用房單獨設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享 二十六、辦公及管理用房的布局 辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（ 1）上下分層 ,（ 2）庭院組合式 ,（ 3）中庭式 二十七、店招的設(shè)計規(guī)格 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。 1隔墻的處理辦法 ? 兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造?；虿捎秒p層墻隔聲 1什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營對荷載的要求？計算方法怎樣 ? 荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計而相應(yīng)配比。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構(gòu)成部分。每平方米的單位面積 /每平方米的單位重量 =每單位平方米的荷載 第三、營銷 ?什么是返租 ,包租 ? 是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報（約為8%— 12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都歸發(fā)展商所有，這種形式的實質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風(fēng)險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。 ?什么是包租 ? 包租一般是指商鋪或某些單身公寓吧 ,開發(fā)商在銷售時承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去 ... ? 具體是指商鋪開發(fā)商在銷售過程中 ,承諾不僅可以代業(yè)主收租金 ,還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主 . 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪 ? 所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪 ,即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念 ,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪最核心、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式 ,最早出現(xiàn)在 20世紀(jì) 70年代的歐美發(fā)達國家 ,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的 ,將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營 ,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù)資料統(tǒng)計 ,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過 60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。 ? 售后返租 (又稱售后包租、售后回租、售后承租 )是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 什么叫房地產(chǎn)信托 ? 房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 什么叫投資回報率？怎樣計算？ ? 如何計算投資回報率 ? 一個計算投資回報率的計算公式： ? 計算購入再出租的投資回報率＝月租金 12個月 首付款 銀行存款利率 貸款 銀行貸款利率 /售價 ? 計算購入再售出的投資回報率＝ (售出價 購入價 )/購入價 〈 備注：無貸款情況 〉 什么叫委托代理租賃？ ? 房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。 從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于 60萬元。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過指定銀行代收、代付租金。 商鋪定價要參照哪些因素？ ? 在北京，開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的 5－ 10倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到 3000元，一般商品房價格每平方米 2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米 3萬元，有些甚至達到 5萬多元。 ? 那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風(fēng)險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。 ?城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素 影響商鋪價格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。 ?對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關(guān)鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有 1－ 2個，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。 ? 因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。 城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關(guān)鍵因素 中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力＝生產(chǎn)力＋流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于 1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于 1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。 ? 而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價格高，就是因為當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿(mào)，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出 14萬／ｍ 2（套內(nèi)面積）的天價。 所以，開發(fā)商在給商鋪定價的時候，還應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂“一步三市”就是這個道理。 ? 投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素 我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在 4％－ 5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在 8－ 10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在 10％－ 15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。 ? 在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。 ? 這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有 4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開盤溫州人提前 10多個小時就開始排隊；銀科大廈 01號商鋪更是被神秘山西買家以 7500萬買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟學(xué)中資本流動性的原理。 如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更 ? 高，風(fēng)險更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的 3棟寫字樓中， 50％是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。 除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當(dāng)前國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價格的影響因素，以住宅價格來衡量商鋪價格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。 不同樓層的定價方法 ? 項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見下表： ? 注：① m=k/N，其中 k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 10%～ 15%。 ? ②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍。 ? 根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價 （ 1+項目位置價格調(diào)整系數(shù) ) （ 1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù) )得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。 ? 項目水平價格調(diào)整系數(shù) ? (1)項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù) ? 區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過 1%。 ? (2)戶型價格調(diào)整系數(shù) ? 戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過 3%。 ? (3)單元朝向價格調(diào)整系數(shù) ? 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費習(xí)慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指 ? 客廳 的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見下表： ? (4)景觀價格調(diào)整系數(shù) ? 景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對多面景觀也最多不要超過 20%。 ? 綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)。 ?