【正文】 即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③維修方法是否恰當。 (3)設(shè)備的維修。 ? (1)報修與維修程序。 (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺，方便客戶報修。使用后須在 《 費用結(jié)算單 》 上簽名。③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫 《 商務(wù)中心費用收據(jù)單 》 ，引導(dǎo)或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬。對商務(wù)中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設(shè)備的能力；④熟悉商務(wù)信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。 ? 商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。 商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。 由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ? （ C）三級資質(zhì)： 50萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。 5．建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 省、 自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ? ，物業(yè)管理公司應(yīng)： （ 1）分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求； （ 2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過； （ 3）提高并逐步改善活動場地。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。 不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。 ?（二）便民服務(wù) 物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。 （ 2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理 。想在當今激烈競爭的市場中站住腳 ,推廣工作在剛起步時就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢，也許項目自身的有些優(yōu)勢別人的確難以模仿，但不證明無法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢，同時必須大力挖掘項目在推廣中新的優(yōu)勢和宣傳中的自有模式。 所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼， ? G、挖掘自身，樹立他人較難模仿的優(yōu)勢。 ? F、自抬身價，知名度與美譽度并進，張顯品牌魅力。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實力的商家會看重長期利益。 但是從影響效果來說，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時效性也比平面廣告更長。 ? D、公關(guān)多一些還是廣告多一些？ 公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點之一。 簡單的說，要知道目標群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過于注重美觀、活動策劃過于偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應(yīng)張揚的主題、迷失了預(yù)定的目標。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費用，合理的分配預(yù)算費用。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達到 85%左右；商鋪銷售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達到 30%—50%，兩年內(nèi)基本銷售完成；商業(yè)運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產(chǎn)生利潤，并實現(xiàn)利潤的最大化。 ?（ 5）升值銷售，發(fā)展商向客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時達不到這一幅度，則發(fā)展商將按當初承諾價收回。或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負面的影響，風(fēng)險在此時將漸漸暴露。 、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進物業(yè)與租金的長期增值?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對廣大的購房投資者有利有弊： ? 利益方面 ： ，對于投資者來說，可得到極大的便利。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多，這批人是最早關(guān)注商鋪的人；第二類是商鋪炒家。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符。 ? 然后用每棟樓的各層樓的樓層均價 （ 1+項目水平價格調(diào)整系數(shù) )，即得各單元的初步價格。朝向通常是指 ? 客廳 的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見下表： ? (4)景觀價格調(diào)整系數(shù) ? 景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。 ? 項目水平價格調(diào)整系數(shù) ? (1)項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù) ? 區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過 1%。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的 3棟寫字樓中， 50％是開發(fā)商頂債銷售出去的。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟學(xué)中資本流動性的原理。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。所謂“一步三市”就是這個道理。 ? 而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價格高，就是因為當?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有 1－ 2個，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。 ?城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素 影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。以柳州為例，當?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到 3000元，一般商品房價格每平方米 2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米 3萬元，有些甚至達到 5萬多元。租賃代理保證金的金額不得低于 60萬元。 什么叫房地產(chǎn)信托 ? 房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式 ,最早出現(xiàn)在 20世紀 70年代的歐美發(fā)達國家 ,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享 二十六、辦公及管理用房的布局 辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（ 1）上下分層 ,（ 2）庭院組合式 ,（ 3）中庭式 二十七、店招的設(shè)計規(guī)格 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。土壤承載力高，當沿河時，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力 。和商鋪的經(jīng)營范圍。目前，國內(nèi)的一些新型屏風(fēng)家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個角落 設(shè)有走線口，并設(shè)插座、臺底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜。 建筑智能化在建筑領(lǐng)域的影響是全方位的，包括改變建筑的結(jié)構(gòu)、形式和設(shè)備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。 1辦公智能化 ? 辦公智能化是指辦公人員利用先進的技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)辦公活動自動化和科學(xué)化。 商店營業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)宜采用低速全空氣單風(fēng)道系統(tǒng)；有條件時，可采用變風(fēng)量系統(tǒng)。 ? 首層設(shè)計的層高考慮 首層主要是門廳，是一個建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，一般 —— 米 通風(fēng)、采光、消防規(guī)范 ? 通風(fēng)：南北房間應(yīng)考慮通風(fēng)，并組織穿堂風(fēng) 采光：住宅的間距應(yīng)保證第一層樓在冬至（ 12月 22日）有至少一小時的日照 居室天然采光系數(shù)（開窗面積 /地面面積）應(yīng)不小于 1/10 消防規(guī)范： （ 1） 道路消防規(guī)范 （ A）當建筑沿街部分長度超過 150米或總長度超過 220米，應(yīng)設(shè)穿過建筑的消防車道 ? （ B）沿街建筑應(yīng)設(shè)連接街道和內(nèi)院的通道，其間距不大于 80米 （ C）建筑物內(nèi)開設(shè)的消防車道，凈高和凈寬均應(yīng)大于或等于 4米 （ D）消防道路寬度應(yīng)大于 ，凈空高度不應(yīng)小于 4米 （ E）盡端式消防道的回車場尺度應(yīng)大于等于15米 *15米 （ F）高層建筑宜設(shè)環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設(shè)消防車道 （ G）超過 3000座的體育館，超過 2000座的會堂，占地面積超過 3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設(shè)環(huán)形消防車道 (2) 、建筑物消防間距 多層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于 6米 高層建筑與多層建筑的防火間距不應(yīng)小于 9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應(yīng)小于 13米 (3) 、建筑設(shè)計 高層建筑主體須有不小于 1/4周長的防火面，在防火面一側(cè)建筑的裙房，高度不應(yīng)大于5米，深度不應(yīng)大于 4米。 （ 3）配電網(wǎng)應(yīng)不斷加強網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，盡量提高供電可靠性，以適應(yīng)擴大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設(shè)雙電源和專線供電線路。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應(yīng)有比較明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。 ； 二、自動扶梯上下兩端水平部分 3m范圍內(nèi)不得兼作它用； 三、當只設(shè)單向自動扶梯時，附近應(yīng)設(shè)置相配伍的樓梯。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮 5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應(yīng)環(huán)境的變化。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。由此，為確立招商目標、制定租金價位提供依據(jù)。詳細分類的目的是為了調(diào)整商品構(gòu)成，從而滿足不同客層的不同需求。但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導(dǎo)致的店鋪空置問題日益嚴重，對商業(yè)用地進行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 酒店金鑰匙對中外商務(wù)旅游者而言，他們是酒店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理，一個在旅途中可以信賴的人，一個充滿友誼的忠實朋友，一個解決麻煩問題的人，一個個性化服務(wù)的專家。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件 1什么叫酒店？其分級標準是什么 CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選。 其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風(fēng)險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含