商業(yè)地產項目開發(fā)流程教案(編輯修改稿)
2025-07-06 23:38 本頁面
【文章內容簡介】 美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。 例：第五大街商業(yè)街坊?！ ∩虡I(yè)房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設計得以確定。 項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合 在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環(huán)進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。 項目方案的政府許可 指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。 在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。 在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。 1）交通審批 交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用?！ 〗煌▎栴}可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環(huán)。 2）消防審批 指消防部門對該商業(yè)房地產項目的方案設計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費?！ ∫话銇碚f，項目的設計方案和目前國內落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規(guī)范很保守，而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式的商業(yè)房地產項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點。
3）規(guī)劃審批 指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1