【文章內容簡介】 料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。1項目的財務核算在開發(fā)商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業(yè)房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結論。1資金需求方案指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1融資方案開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業(yè)房地產投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業(yè)房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。1管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產的物業(yè)管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業(yè)地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構。商業(yè)房地產管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請管理公司。第四篇：商業(yè)地產項目開發(fā)一般流程162338931商業(yè)地產項目開發(fā)一般流程市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產項目。項目位臵選擇商業(yè)房地產項目的位臵選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。商業(yè)房地產鑒于其功能特點，對位臵和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位臵能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構進行選址。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產項目的規(guī)模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構在為商業(yè)房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業(yè)的咨詢機構在做商業(yè)房地產項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。項目土地取得有兩大標準：1）、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。項目規(guī)劃設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以