【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)綜合管網(wǎng)室外燃氣系統(tǒng)工程開發(fā)部 商業(yè)停車場工程附屬建筑圍墻，大門工程研發(fā)收集站工程環(huán)境施工建筑小品，亭臺，連廊工程研發(fā)景觀道路工程研發(fā)花壇，場坪綠化工程研發(fā)排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電運營工程 開發(fā)竣工結(jié)算力、環(huán)境工程結(jié)算全部合同結(jié)算并做項目運營工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管結(jié)算稽核整體結(jié)算報告室內(nèi)空氣檢測工程項目竣工驗收報告工程 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合開發(fā)部工程格證非經(jīng)營性公建配套證開發(fā)部工程明供水、供電、供氣、供開發(fā)部工程熱、排水等配套證明住宅準入證土地使用權(quán)證書開發(fā)部地名管理部門批準的地開發(fā)部名文件小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片開發(fā)部工程4張、非經(jīng)營性公建配比表）人防驗收開發(fā)部工程規(guī)劃驗收開發(fā)部工程消防驗收開發(fā)部工程研發(fā)通水、通電開發(fā)部工程大配套驗收開發(fā)部工程竣住宅準入證竣工驗收備案通知書工程提供驗收資料工入小配套驗收開發(fā)部工程住供熱驗收開發(fā)部工程人防驗收開發(fā)部工程銷售管理工程質(zhì)量保證書工程部住宅使用說明書研發(fā)工程 開發(fā)第 21 頁，共 22 頁 主要工作內(nèi)容工作部門節(jié)點主要階段主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門入住準備寄發(fā)《商品房交付使用客服法務(wù) 物業(yè)通知書》銷售管理銷售客戶資料移交客服客服部協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手樓牌標識開發(fā)部客服續(xù)物業(yè)用品儲備物業(yè)物業(yè)接收鑰匙、驗物業(yè)工程房制定入住流程入住客服銷管審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單銷管物業(yè)驗房及交費辦理入住物業(yè)收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題客服 驗房問題匯總客服客服工程售后維修客服工程投訴處理客服工程裝修管理施工資料整理及移客服工程交工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證開發(fā)工程 物業(yè) 客服供暖明，銷管提供空房面積，財務(wù)提供資金繳納空房費、工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣開發(fā)工程物業(yè)通煤氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期移交建筑物及相關(guān)資料客服物業(yè)整體移交物業(yè)售后研發(fā)中心、銷售中心市場研究產(chǎn)品問題總結(jié)及反及市場：對項目產(chǎn)品進行總結(jié)、招商中心工程中心饋移物業(yè)交銷售管理區(qū)局辦理初始登記手續(xù)工程研發(fā)初始登記部銷售管理為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)物業(yè) 客服 財務(wù)產(chǎn)權(quán)證辦理部開發(fā)銷售管理部 研發(fā)分戶土地證銷售管理為客戶辦理土地證前期手續(xù)物業(yè) 財務(wù)土地證辦理部第 22 頁，共 22 頁第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。項目土地取得有兩大標準：1）、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。項目招投標指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。1項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。1資金需求方案指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行融資；2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進。第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機構(gòu)是不太可能完成項目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國