【文章內容簡介】 。大型項目簡單分零散售注定失敗，這已在若干年前的多個案例中證明了。持有型商業(yè)項目的投資回收，如僅依賴租金收取或抵押融資也是非常漫長而低效的。將商業(yè)地產項目整體打包上市，是實現資產證券化方式之一。引進戰(zhàn)略投資人，出讓部份股權同樣也是一種方式……將商業(yè)地產項目金融產品化，自然要以項目本身良好預期、穩(wěn)健經營、專業(yè)團隊為基礎。當然產權清晰是最基本的前提。中國商業(yè)發(fā)展趨勢預測分析一、連鎖企業(yè)進入整合期，重組和兼并加劇 進入世貿后的中國商業(yè)，面臨著國際性的競爭環(huán)境，自我調整將成為一種自覺行為，整合節(jié)奏普遍加快，所謂“輸血不如換血快”，中國的連鎖企業(yè)為了應對生存壓力，會擯棄以往緩慢資本擴張的方式，優(yōu)先選擇企業(yè)重組、收購兼并等形式，以期達到快速整合的目的，這對較大規(guī)模的連鎖企業(yè)來說是有效的手段。作為活躍的資本市場，也會更加關注并加大資本投入，國內的、地區(qū)性的連鎖企業(yè)將首先遭遇重組和兼并，有的甚至不是以其自身意志為轉移的，這在客觀上是資本的作用促進了連鎖企業(yè)的整合進程。因此，各大連鎖企業(yè)的市場地位會迅速變化。二、價格大戰(zhàn)全面滲透，個性化和特色經營成為制勝法寶 進入2002年以來，中國的商業(yè)競爭已經從傳統(tǒng)的百貨競爭轉變?yōu)檫B鎖超市間的競爭，而超級市場的實質就是廉價量販，它的競爭點主要圍繞價格競爭展開。2002年前后全國此起彼伏地爆發(fā)了無數的價格大戰(zhàn)，制造商、供應商、代理商都為此付出了慘痛的代價，雖然最終使消費者受益，但作為商業(yè)企業(yè)來說，在商品日益同質化的今天，價格戰(zhàn)是短期行為，也是商業(yè)競爭最后一個可供監(jiān)守的防線，一味地殺價競爭只會使市場秩序混亂、價值規(guī)律失衡、利潤率降低，因此，商業(yè)企業(yè)必須尋找到更具競爭性又非“自殺式”的途徑，而個性化和特色化的經營會避免商家的自相殘殺，通過信息、技術等方面和渠道，另辟蹊徑一條競爭性小、風險性小、發(fā)展空間大、有可持續(xù)性的競爭手段，這將成為企業(yè)長遠發(fā)展的制勝之術。但短期內的價格火拼在所難免，競爭手段的進化需要一個適應過程。 三、Hypermarket、GMS將代替百貨業(yè)，占據零售業(yè)的新主力地位 中國加入WTO后，商業(yè)零售業(yè)是一個最先開放的領域，包括外資零售企業(yè)控股比例、開店數量、店面規(guī)模等準入限制，都將在未來2年內全部取消。今后更多的外資零售巨頭奪門而入，規(guī)模龐大的開店計劃不放過中國任何一個具有相當消費能力的城市，而其進入的形式均避開了國內傳統(tǒng)而成熟的百貨業(yè)態(tài)，而幾乎一致選擇了大賣場（Hypermarket）和大型綜合超市（GMS）的形式，它幾乎包容了零售業(yè)的全部內容，更具有全球采購的平價性（這對傳統(tǒng)百貨業(yè)的殺傷力最大），而其規(guī)模和發(fā)展量的激增足以顛覆并取代傳統(tǒng)百貨業(yè)的市場主力地位，致使國內原有的百貨企業(yè)一方面會向大型綜合超市業(yè)態(tài)轉型以應對競爭挑戰(zhàn)，一方面也會根據自身實力、優(yōu)勢和目標市場細分來調整商品種類，走專業(yè)化的發(fā)展之路。 四、國際連鎖性專業(yè)專賣店和便利店全面進駐大陸市場，搶占市場份額 這兩種形態(tài)的國際性連鎖店主要針對消費者的食品和日常生活用品，它們在大賣場、大型綜合超市滿足消費者“價格型”消費的基礎上，培養(yǎng)出滿足消費者便利性、個性化發(fā)展需求的專賣店和便利店形式，這是對大賣場、大型綜合超市形式的有益補充，它們對中國傳統(tǒng)的中小型商店、雜貨店、零售攤點有一定的沖擊，對大賣場、大型綜合超市也會形成一定的競爭，零售市場份額進一步瓜分。五、生鮮食品連鎖超市發(fā)動替代農貿市場的新商業(yè)運動 中央政府現在的政策是鼓勵大城市逐步用超級市場功能替代農貿市場功能，其著眼點主要是為了保障食品消費的安全性。隨著地域和飲食習慣的差異，生鮮食品超市的個性表現異常明顯，較普通的連鎖性專業(yè)專賣店和便利店的生命周期要長，更具有競爭力。生鮮食品超市的發(fā)展是傳統(tǒng)食品超市向大超市發(fā)展過程中不可跨越的階段，這就必然在短期內掀起一個生鮮食品連鎖超市發(fā)動替代農貿市場的新商業(yè)運動熱潮。六、ShoppingMall（大型綜合購物中心）快速涌現，加速零售業(yè)的轉型變革 中國對民族汽車工業(yè)實施國家保護政策，汽貸政策的出臺更使小汽車越來越多地進入到尋常百姓家，這使消費者的活動空間擴大了數十倍，娛樂性購物的成分大大增加，能夠滿足“一站式”購物消費需求的ShoppingMall出現了，其經營內容有四大核心——百貨店、超市、專賣店和餐飲娛樂業(yè)，這比傳統(tǒng)的商業(yè)街購物模式更經濟、便利、綜合，更易實現多種業(yè)態(tài)的良性共生，因此具有很好的發(fā)展前景，加速零售業(yè)的轉型變革，但在其功能配置上尚需要因地制宜和合理規(guī)劃，否則惡性循環(huán)無異于“集體自殺”。七、電子信息技術逐步在零售業(yè)領域大展拳腳，發(fā)展迅速 網絡是21世紀改變人類生活方式的資訊工具，隨著科技的進步，數字科技大量參與人們的日常社會生活和消費領域，現代化的資訊技術應用在零售業(yè)領域，掀起了零售業(yè)的一場深刻的歷史變革。各大商場會普遍采用一種現代化的管理運營手段，即通過電子信息技術服務于自身的商業(yè)運作領域，計算機技術、網絡通訊技術、條碼技術、金融電子技術等，會把傳統(tǒng)的人力從繁雜的日常工作中解脫出來，充分運用電子和網絡技術低成本性、迅速反應能力、競爭公平性、變本土性為全球性、可參照性等優(yōu)勢，搭建互動平臺，產品資訊的不對稱性轉變?yōu)橘Y訊的民主化，消費者和銷售者都能獲得足夠的商業(yè)資訊，從而使消費資源達到合理配置和優(yōu)化，由此改變人們的行為模式，引導商業(yè)社會的發(fā)展方向，具有長遠的發(fā)展意義，其發(fā)展速度將以幾何倍數增長。 中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢大猜想一、產品模式:城市綜合體已成為商業(yè)地產投資商解決單項目資金平衡的成熟模式?！　≌窃诳偨Y其第1代產品：主力店+散售商鋪模式的基礎上，萬達成功實踐了城市綜合體模式，也基于此萬達廣場才實現了在全國各地的超常規(guī)發(fā)展。如今，城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標準模式與財務模型。發(fā)展商、政府、投資客、物業(yè)使用人均因其高度集約化與各類產品良好互動共榮性而皆大歡喜。當然最核心的還是城市綜合體模式很好的解決了發(fā)展商單項目資金與現金流的平衡，釋放了持有大型商用物業(yè)所背負的巨大財務壓力?！　《①Y本來源：投資商業(yè)地產的資本日趨多元化?！　≡絹碓蕉嗟睦吓谱≌_發(fā)商開始將投資向商業(yè)地產傾斜，由原來快速周轉、賺快錢的思路，向增持具備持續(xù)造血機能及良好增值空間的商用物業(yè)轉移。一來緩解單一住宅開發(fā)所面臨的巨大政策風險，二來通過持有型物業(yè)良好收益預期為“過冬”準備糧食。三來分享中國高速城市化進程中的人口紅利所致的大好的消費錢景?！　∩绫；稹⒈ｋU基金等(風險規(guī)避，追求穩(wěn)健)有望進入商業(yè)地產投資領域，這將是中國商業(yè)地產發(fā)展進程中極好的可持續(xù)的長期資本支持平臺，有助于大中型商業(yè)地產的投資建設與持續(xù)經營?！　〔桓市淖鞣靠偷牧闶鄞罄袀冮_始買地自建自用型商用物業(yè)，也客串一下房東的角色。日本永旺購物中心、中國華潤萬家(歡樂頌)、歐尚、宜家……紛紛開始了投資自建商用物業(yè)，自持經營之路的探索?！　鴥韧夥慨a投資基金頻頻出手，著眼于收購優(yōu)質潛力商用物業(yè)或投資自建購物中心以分享中國高速城市發(fā)展成果及人民幣對美元持續(xù)升值的預期?！　≠Y本的多元化為中國商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障，同時大量資本的集中涌入，將進一步助推中國近5年的商業(yè)地產投資、開發(fā)浪潮，中國商業(yè)地產局部失衡與階段性泡沫的出現在所難免?！　∪?、產品類別面：城市中心型購物中心高速發(fā)展，社區(qū)鄰里商業(yè)中心方興未艾?！　∫痪€城市(北、上、廣、深)的城市中心型SHOPPING MALL已發(fā)展得相對成熟，依托軌道交通網絡的成熟，交通樞紐、地鐵上蓋型購物中心生意興隆，持續(xù)向好。二三線城市(成都、重慶、無錫、蘇州、昆明、貴陽、武漢等)由于正處于舊城改造、新區(qū)及CBD建設階段，城市中心型SHOPPING MALL(815萬平米是該類購物中心的理想規(guī)模)還有較大的發(fā)展空間?！　∫劳杏谝?guī)模化，成片社區(qū)開發(fā)，中小規(guī)模(36萬平方米)的鄰里型商業(yè)中心將得到較好發(fā)展。相對城市中心的大型商業(yè)體來講，鄰里商業(yè)中心更符合構建“和諧、低炭、節(jié)約型”社會的要求將會得到政策面的支持而較具投資發(fā)展?jié)摿??！　〕^20萬平方米規(guī)模的巨型購物中心(北京金源與華南MALL便是例證)的非理型發(fā)展將明顯減速(當然，重慶龍湖也許是個例外，正在用超常規(guī)的單體規(guī)模來挑戰(zhàn)自用對于商業(yè)地產的操控潛力)?！　∷摹I運管理面：購物中心與百貨商場之間相互滲透，兩者界限日益模糊。　　百貨商場正在不遺余力的增加餐飲、休閑等非零售業(yè)態(tài)，為顧客提供更好的消費體驗，增強對顧客的吸納力。零售是百貨商場的重心，但已不是全部，其核心最終指向的消費者更棒的體驗?！　“儇浬虉鲆?guī)模日益擴大的趨勢明顯(如10萬平方米的久光百貨、18萬平方米的北京新光三越等)，百貨商場向購物中心轉型趨勢明顯，傳統(tǒng)僅零售業(yè)態(tài)的百貨商場的市場份額將呈遞減趨勢?！　≠徫镏行脑诰毣癄I運管理方面正在向百貨商場學習，如百貨商場經典的人流動線規(guī)劃與中島柜規(guī)劃在購物中心商業(yè)規(guī)劃上的借用。百貨商場聯營抽成模式在購物中心營運上的應用。百貨商場VIP卡在購物中心營運上的應用。百貨商場中央收銀系統(tǒng)在購物中心中的運用……購物中心已由單純的經營租戶向經營終端消費者轉變。　　購物中心去“傳貨百貨主力店”正在成為一種趨勢(如大悅城、大融城、正大廣場、IFCMALL等)，取而代之為多家次主力店的引入，一方面以減少百貨商場主力店與購物中心零售招商之間的沖突，一方面亦可實現更高的租金坪效，另一方面亦可豐富購物中心的商家組合?！　∥濉鹊厣虡I(yè)地產發(fā)展，萬達當前領先，未來則央企領銜機率更大(華潤、中糧南北對話)?！　☆A計到2012年萬達或累計開出70個萬達廣場(目前已開業(yè)33家)，并在院線、電玩、百貨、酒店領域自持經營，現在的萬達廣場在數量方面以絕對地壓倒性優(yōu)勢遙遙領先與所有的內地商業(yè)地產投資企業(yè)。但如下問題卻無疑困撓著萬達商業(yè)地產航母：無品牌定位：萬達集團所有城市的購物中心只有唯一的名字：萬達廣場，導致了萬達廣場從低檔到高檔，從幾萬方到幾十萬方，從社區(qū)MALL到城市中心MALL都有……萬達廣場其實是無定位一個購物中心品牌，全國人民對萬達廣場的認知必然是模糊的。雖然萬達廣場是不動產，不是“快消品品牌”，但其全國連鎖開發(fā)戰(zhàn)略與“快消品”通過渠道覆蓋全國市場的效果卻是一樣的，這樣的品牌策略會導致全國萬達廣場之間品牌內耗與制肘。過快的發(fā)展速度，導致萬達體系疲于應付開店，而無暇顧及營運品質的精細化，當前的萬達廣場普遍存在定位偏低，過于大眾化，管理不精細，主力店切塊模式，唯租金模式等。萬達廣場早期的戰(zhàn)略聯盟主力店：超市大賣場與大型家電賣場已不再是現代都市型購物中心的標配，簡單的主力店+步行街模式已無法滿足當前成長、成熟的8090后消費需求，業(yè)態(tài)混搭，注重體驗才是購物中心的王道。　　清晰的商業(yè)地產戰(zhàn)略布局，華潤或將領銜未來內地商業(yè)地產發(fā)展(在品質與坪效方面完勝萬達應當不是難題)。　　萬象城：定位高端的15萬以上超級購物中心。　　歡樂頌：58萬平米的社區(qū)型購物中心。　　印象城：原屬深國投旗下社區(qū)型購物中心品牌，據傳已收歸華潤旗下，其產品與定位和其早期合作伙伴凱德商用的嘉茂廣場一致，也同歡樂頌的重合度較大?！　∥宀食牵簱?0萬方以上，類似大悅城的“年輕潮流”主題的購物中心。目前萬象城已實現成功跨區(qū)域發(fā)展，歡樂頌也陸續(xù)有土地斬獲，且已開出兩三家示范店了。印象城則已實現成熟自主的跨區(qū)域發(fā)展。　　華潤在商業(yè)地產領域的多品牌策略，基本涵蓋了購物中心的各種類型，加上其強大的資本力、經營力、資源整合力與國內領先的零售市場經驗(華潤萬家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、藥妝店……)，華潤商業(yè)地產戰(zhàn)略厚積薄發(fā)自然是指日可待了。　　快速復制，火速推進中的大悅城——中糧集團的商業(yè)地產亮劍?！　〕晒崿F華潤整合，奠定華潤商業(yè)地產基石的寧高寧轉戰(zhàn)中糧，其麾下的中糧集團除了關注“糧袋子、菜籃子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悅城”購物中心已實現了多地快速復制并初步取得了市場的認同。同為央企的中糧，如果集中發(fā)力商業(yè)地產其攻城略地之勢自然不會輸與萬達。　　六、商業(yè)地產投資回收的高級形式應為資產證券化，持有型商業(yè)地產在規(guī)劃設計之初就須考慮資本市場的需求，以簡明清析的方式向可能的投資人理清未來的財務報表。　　大型項目簡單分零散售注定失敗，這已在若干年前的多個案例中證明了?！　〕钟行蜕虡I(yè)項目的投資回收，如僅依賴租金收取或抵押融資也是非常漫長而低效的。將商業(yè)地產項目整體打包上市，是實現資產證券化方式之一。引進戰(zhàn)略投資人，出讓部份股權同樣也是一種方式……　　將商業(yè)地產項目金融產品化，自然要以項目本身良好預期、穩(wěn)健經營、專業(yè)團隊為基礎。當然產權清晰是最基本的前提。未來中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢 中國投資咨詢網訊　近6年來，中國商業(yè)地產開發(fā)總量一直保持著年26%的增速，然而另一方面商業(yè)地產問題積聚，困局重重。未來我國商業(yè)地產的發(fā)展趨勢主要分為以下幾個方面。 　　幾種有開發(fā)潛質的商業(yè)地產　　總的來說，目前商業(yè)地產很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數情況下，房地產開發(fā)商都會根據項目城市現有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經營規(guī)模、經營品種、經營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項目開發(fā)前期就完成的對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使樓盤營銷添加賣點，推進樓盤的銷售，也可為項目建成運營后實現長期繁榮奠定堅實的基礎。 　　根據中國目前的生產水平和居民消費習慣、消費能力，較具開發(fā)潛質的單項商業(yè)地產業(yè)態(tài)有以下幾種。　?。?）中等規(guī)模的購物中心　　雖然中國人口基數較大，但人均消費能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情。比如典型的美國郊區(qū)大型購物中心，就是建立在人均高消費能力和汽車文化普的基礎之上。近幾年在國內各地紛紛展開的造mall運動，成功者寥寥無幾，就是忽視國內消費能力相對較低的結果。而且中國消費者還沒有形成在集中時間、集中地點進行集中消費的消費文化，而是根據實際需求，分別選擇相應的購物消費場所，使本來就不高的消費能力更加分散化?！　∮捎诖笮蚼a