【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不同經(jīng)營(yíng)方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析通過包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷取何種經(jīng)營(yíng)方式；要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較分析分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等；要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序；動(dòng)態(tài)定位招商與定位互動(dòng)――客戶定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑定位與市場(chǎng)互動(dòng)――變化中國(guó)零售業(yè)態(tài)的劃分標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標(biāo)顧客百貨店采取柜臺(tái)銷售與自選銷售相結(jié)合方式種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營(yíng)男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價(jià)銷售，可以退貨有導(dǎo)購(gòu)、餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流動(dòng)人口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚人超級(jí)型市場(chǎng)自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)，可以采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要銷售對(duì)象面積在500平方米以上以居民為主大型綜合商場(chǎng)自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上顧客為購(gòu)物頻率高的居民便利店以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休息，價(jià)格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購(gòu)物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購(gòu)買專業(yè)店定價(jià)銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品有著自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營(yíng)以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)并提供知識(shí)性服務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定前期策劃第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析的內(nèi)容規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)總體形象產(chǎn)口功能　　　產(chǎn)品檔次　　　主題形象規(guī)劃理念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)立面處理　　　商鋪設(shè)計(jì)　　　面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對(duì)話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說服力的。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場(chǎng)，以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。FIP提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案：項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場(chǎng)依據(jù)；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)；項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比；主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場(chǎng)裝修建議、智能化建議、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議；①?gòu)氖袌?chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議；②從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；④從經(jīng)營(yíng)的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；⑥從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；二、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營(yíng)銷專家的推廣策略共同完成。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。對(duì)于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)商自行主張。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。因?yàn)槿狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。消費(fèi)不是單方面的，因此設(shè)計(jì)的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的渴求，在這一設(shè)計(jì)中，故事性是設(shè)計(jì)必不可少的要素――設(shè)計(jì)和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計(jì)出富有個(gè)性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)：合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；具體的主題功能區(qū)；規(guī)劃理念具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與人的購(gòu)物心理來做規(guī)劃理念。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；FIP對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)間產(chǎn)品檔次項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；主題形象主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。以SHOPPING　MALL為例。它的形象設(shè)計(jì)，其整體形象不單是依靠通常的建筑語(yǔ)言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。比如，設(shè)計(jì)室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設(shè)計(jì)可伸展出來的平臺(tái)，用于演出等商業(yè)活動(dòng)；在SHOPPING　MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計(jì)等，這樣才會(huì)形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。五、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)空間布局今天的購(gòu)物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購(gòu)物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場(chǎng)設(shè)計(jì)的基本原則是通達(dá)，但在過道和公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內(nèi)化　?、酃部臻g社會(huì)化　　④有限空間的利益最大化　?、萆虡I(yè)空間的休閑化　　?、奚虡I(yè)環(huán)境的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。⑵公共空間設(shè)計(jì)建議隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場(chǎng)就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來自廣告及展示空間。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬：111224。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在18－35米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進(jìn)深方向可以是2346。⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。這里人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購(gòu)物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時(shí)引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購(gòu)　物　中　心　空　間　設(shè)　計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬(wàn)平方米，其中商務(wù)面積20萬(wàn)平方米，餐飲面積5萬(wàn)，旅游面積1萬(wàn)平方米立體型突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。新東安市場(chǎng)地下3層，地上11層，其1－6為購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場(chǎng)，購(gòu)物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購(gòu)物中心對(duì)于SHOPPING　MALL的大型中庭空間的設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快消費(fèi)者購(gòu)物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購(gòu)物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型SHOPPING　MALL的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能一個(gè)SHOPPING　MALL的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到SHOPPING　MALL各處購(gòu)物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購(gòu)物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與均好性以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性；要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁　兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素；（6）、外部空間廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路思路一：注重互動(dòng)性★★商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng)步行空間的配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間（約10米）10米，使步行過程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系?！铩锒鄻踊顒?dòng)互動(dòng)在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間凹凸處或借用廣場(chǎng)中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)；思路二：以人為本步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到個(gè)性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度；灑水平臺(tái)、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計(jì)流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫(kù)，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少?gòu)V場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達(dá)到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計(jì)的同時(shí)，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于廣場(chǎng)。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符